부산지방법원 2025타경100991. 이번 물건은 부산광역시 사상구 괘법동 552-35에 있는 강일스퀘아 14층 1402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서상 건물 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 김문옥이며, 2018년 12월 28일 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
등기에는 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원인 근저당권, 그 근저당권의 채무자 변경 및 채권양도에 따른 이전 기록이 존재합니다. 해당 근저당권은 한편으로 이미 말소된 것으로 표시되어 있어 원권리의 존속 여부와 말소 범위를 반드시 대조해야 합니다. 경매 신청채권액은 3,713,000,000원이며, 공동담보 관련 기록도 확인됩니다.
더 중요한 부분은 임차관계입니다. 다수의 전입 관련 기록과 채상현의 주택임차권등기가 존재하는 반면, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 특히 여러 임차 관련 명의가 이 단일 호실에 실제로 대응하는지부터 검증해야 합니다. 전입 기록이 있다고 모두 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없으며, 인수할 보증금 역시 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층 1402호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 내 14층 1402호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차 관련 현황 | 71명 등재 · 실제 해당 호실 점유 및 임대차관계 확인 필요 |
| 등기된 임차권자 | 채상현 · 임차보증금 30,000,000원 |
| 매수인 인수 | 미확정 (배당 모형상 0원) |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권을 함께 확인해야 한다
경매개시결정 이후인 2025.05.01에 등기된 새김해새마을금고의 가압류는 청구금액 763,094,570원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 채상현의 주택임차권등기는 경매개시결정 이후인 2025.03.25에 이루어졌지만, 임대차계약일과 전입일·확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 단일 호실의 실제 임대차관계 확인이 우선
현황조사와 문건접수, 등기부 및 매각물건명세서에 총 71명의 임차 관련 명의가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없으므로 이들 명의를 보증기관 중복신고로 일괄 제외할 근거는 없습니다. 다만 실제로 71명이 모두 1402호의 독립된 임차인이라는 사실도 확인된 것은 아닙니다.
이 가운데 69명은 2025.02.10 경매개시결정 전에 전입한 것으로 기록되어 있고, 윤혜진과 허정은 그 이후 전입한 것으로 나타납니다. 전입일이 앞선 명의는 대항력 가능성을 검토해야 하지만, 보증금·점유 호실·실제 점유개시 및 임대차관계가 확인되지 않은 경우 대항력 가능·미상으로 보는 것이 타당합니다. 특히 2018년 근저당권의 효력에 따라 권리 선후관계 판단이 달라질 수 있습니다.
등기된 임차권자 — 채상현
| 임차권자 | 채상현 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.01.25 |
| 전입신고일 | 2022.01.28 |
| 점유개시일 | 2022.02.06 |
| 확정일자 | 2022.01.28 |
| 보증금 | 30,000,000원 |
| 월 차임 | 430,000원 |
| 임차범위 | 별지목록 기재 부동산 전부 |
| 임차권등기일 | 2025.03.25 |
| 대항력 | 가능·선순위 확인 |
| 우선변제 | 행사 가능 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 매수인 승계 | 미배당 시 재검토 |
채상현은 전입일과 확정일자가 모두 2022.01.28이고, 실제 점유개시일은 2022.02.06으로 기록되어 있습니다. 주택임차권등기는 2025.03.25에 접수되었습니다. 배당 모형에서는 보증금 30,000,000원 전액을 우선변제하는 것으로 계산했습니다. 실제 배당에서도 전액 회수된다면 그 보증금의 매수인 승계 문제는 해소될 수 있으나, 실제 배당순위와 우선변제 충족 여부를 확인하기 전에는 인수액 0원으로 확정할 수 없습니다.
임차 관련 명의별 현황
전입일 기준으로 분류한 현황입니다. 대항력 표시는 최종 법적 판정이 아니며, 각 명의의 1402호 관련성 및 보증금·점유 여부 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 위험 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
아래 배당표는 주어진 배당 시뮬레이션을 옮긴 것입니다. 집행비용과 채상현 보증금, 새김해새마을금고 가압류 순서로 배분되어 있습니다. 다만 원근저당권의 존속·우선순위 및 미상 임차관계가 완전히 반영된 확정 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,312,000원 |
| 1. 채상현 · 임차보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 · 가압류 | 763,094,570원 | 75,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 108,000,000원 | 75,688,000원 | 687,406,570원 |
| 1회 유찰 (80%) | 86,400,000원 | 54,444,800원 | 708,649,770원 |
| 2회 유찰 (64%) | 69,120,000원 | 37,475,840원 | 725,618,730원 |
각 회차의 매수인 인수액은 배당 모형상 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 임차보증금 및 실제 선순위 권리 확인이 끝나지 않았으므로, 위 금액을 확정 실질취득금액으로 볼 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있어 감정평가상 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로와 각각 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대지이며 전체 토지면적은 296.1㎡, 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 소로각지에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가서는 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이라고 기재하고 있습니다. 사건상 근린시설 표시와 실제 사용 형태를 대조해야 합니다.
- 건축 현황. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않은 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 역세권 교통 여건은 긍정적인 요소이지만, 이 호실의 실제 임대차관계, 사용 용도 및 개별 시세가 확인되지 않아 가격 경쟁력과 매각 용이성을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 상태 및 2025.07.09 이전등기와의 관계를 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요. 2025.02.10 경매개시결정이 실제 말소기준이 되는지도 함께 검증해야 합니다.
- 임차 관련 명의 71명 검증. 각 명의가 실제 1402호와 관계있는지, 다른 호실 관련 정보가 포함되지 않았는지, 세대원 또는 중복 조사인지 확인하세요. 등재 인원 전체를 독립된 실제 임차인으로 간주하지 마세요.
- 선순위 가능 임차인 확인. 경매개시결정 이전 전입으로 기록된 69명에 대해 실제 점유, 전입 유지, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인하고 원근저당권과의 선후관계를 대조해야 합니다.
- 채상현 임차보증금. 30,000,000원 보증금에 대해 확정일자, 점유개시일, 임차권등기 및 배당요구 내용을 대조하고, 실제 배당 결과에 따른 미배당 보증금 승계 여부를 확인하세요.
- 배당순위 검증. 신청채권액 3,713,000,000원과 원근저당권 채권최고액 4,368,000,000원, 배당 모형상 신청채권자 배당액 0원 사이의 관계를 사건기록과 공동담보 현황으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기된 민간임대주택의 등록·의무기간과 매각 후 효력 및 실제 임대 현황을 확인하세요.
- 용도 일치 여부. 사건상 근린시설 표시, 공부상 업무시설(오피스텔), 실제 주거 사용 및 임차권등기 내용이 일치하는지 건축물대장과 현장 확인을 통해 대조하세요.
- 실거래가 확인. 강일스퀘아의 동일 용도·유사 면적·유사 층수 거래를 확인하고, 최근 거래와 개별 호실 상태를 고려해 입찰가를 산정하세요.
- 명도 및 점유. 현재 실제 점유자와 점유 권원을 확인하고, 낙찰 후 인도 가능성과 명도 절차를 검토하세요.
- 관리비 및 기타 부담. 미납 공용관리비, 세금 및 기타 매수인 부담 가능 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기 관련 서류 및 배당요구 내용을 반드시 최신 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 인수할 권리가 먼저다”
부산 강일스퀘아 1402호는 최저매각가가 108,000,000원인 신건이지만, 단순한 가격 비교로 입찰 여부를 결정하기 어려운 물건입니다.
등기상 채상현의 임차보증금 30,000,000원이 확인되고, 임차 관련 명의는 71명에 이릅니다. 실제 1402호와 관련된 임차인 범위부터 확정해야 하며, 그 밖의 보증금과 인수 가능성도 확인해야 합니다. 여기에 2018년 근저당권의 말소 상태와 2025년 권리이전 관계, 경매개시결정을 말소기준으로 지정한 내용까지 대조할 필요가 있습니다.
배당 모형에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 이 숫자만으로 권리 안전형이라고 평가하기는 어렵습니다. 실제 인수액이 발생하면 낙찰가가 낮아져도 실질취득금액은 예상보다 높아질 수 있습니다. 최근 실거래 시세 또한 확인되지 않아 가격 메리트도 판단할 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 실제 점유 호실, 임차보증금, 배당순위와 말소기준권리를 확정한 뒤 실질취득금액을 계산하고 시세와 비교해야 합니다. 현재 단계에서 이 물건의 핵심은 얼마나 낮게 낙찰받느냐보다 낙찰 후 무엇을 인수하게 되는지를 먼저 밝혀내는 것입니다.
