부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동에 위치한 강일스퀘아 12층 1205호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 건물은 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있습니다. 소유자는 김문옥이며, 구덕신용협동조합이 경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 3,713,000,000원입니다. 다만 이 금액을 1205호에만 귀속되는 확정 채무나 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.
권리분석의 중심은 윤종필의 주택임차권등기입니다. 윤종필은 2022.12.12 임대차계약을 체결했고, 확정일자는 2022.12.13, 점유개시일은 2023.01.19, 주민등록일은 2023.01.20입니다. 임차권등기는 2025.03.25에 이루어졌습니다. 등기 시점 자체는 경매개시 이후지만, 그보다 앞선 임대차와 점유·전입 사실이 기재되어 있으므로 임차권등기가 늦다는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층 1205호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 12층 소재 |
| 소유자 | 김문옥 · 단독소유 |
| 소유권 이전 | 2018.12.28 (매매원인 2018.11.16) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 주택임차권등기 | 윤종필 · 임차보증금 100,000,000원 |
| 임대료 | 윤종필 임차권등기상 월 80,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 2018.12.20 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 충돌 가능성
현재 권리분석상 기준으로 표시되는 등기는 2025.02.10 임의경매개시결정입니다. 그러나 그 이전에 설정된 구덕신용협동조합의 근저당권은 말소된 것으로 표시되는 한편, 관련 근저당권이전 등기도 존재합니다. 따라서 최종 유효 말소기준권리를 경매개시결정으로 단정하기 전 등기부 원본과 말소 내역을 대조해야 합니다.
- 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권 설정: 채권최고액 4,368,000,000원.
- 당초 채무자는 강일종합건설주식회사이며, 2018.12.28 김문옥으로 채무자 변경.
- 2025.06.25 확정채권양도를 원인으로 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전 기재.
- 당초 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있어 말소와 이전의 선후관계 및 현재 효력 확인이 필요합니다.
- 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있으므로 채권최고액 전체를 본건 단독 채무액으로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수와 호실 귀속이 핵심
1205호에 직접 연결되는 임차권등기자는 윤종필입니다. 현황조사에는 그 밖에도 다수의 전입자가 기재되어 있으나, 각각이 1205호에 실제 거주했는지, 다른 호실의 전입자인지 구분해야 합니다. 따라서 모든 전입자를 1205호의 개별 임차인으로 합산하거나 보증금 채권자로 확정해서는 안 됩니다.
| 임차권자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 윤종필 1205호 임차권등기 |
전입 2023.01.20 확정 2022.12.13 점유 2023.01.19 |
100,000,000원 | 인수 가능 선행 점유·전입 기재 |
우선변제 배당요구 2025.03.25 승계신고 아님 |
예상배당: 98,786,000원
예상 미배당: 1,214,000원
매수인 예상 인수: 1,214,000원
임차권등기명령에 따라 등기된 권리이며, 경매신청 전부터 점유와 주민등록 사실이 기재되어 있습니다. 우선변제권 행사 가능성이 있고, 예상배당표에서는 보증금을 우선 배당받는 것으로 계산합니다. 실제 인수액은 말소기준권리, 배당순위, 우선채권 및 임차권 존속 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
현황조사상 추가 전입자 70명 확인하기 (1205호 해당 여부 미확정)
아래 명단은 전입 및 배당요구 확인 내역입니다. 각 인물의 실제 임차인 지위, 점유 호실, 보증금, 확정일자는 별도 확인이 필요합니다. 보증금이 확인되지 않은 사람에게 대항력을 확정적으로 인정하지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|
현황조사의 추가 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 구분하는 것이 안전합니다. 2025.02.10 이후 전입한 윤혜진과 허정은 경매개시결정 기준으로 후순위 전입이지만, 기준권리 확정과 실제 임차관계 확인이 필요합니다. 나머지 사람들 역시 전입일이 앞선다는 사실만으로 매수인 인수채권이 확정되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,214,000원 |
| 1. 윤종필 임차보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정액입니다. 배당순위와 경매신청채권자의 채권관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 표의 예상배당액은 법원의 확정배당액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 실질취득은 크게 줄지 않는다
윤종필 보증금의 미배당분을 매수인이 인수하는 전제에서는 입찰가격 하락분만큼 인수보증금이 증가합니다. 따라서 명목 최저가와 실질취득액을 반드시 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 101,000,000원 | 1,214,000원 | 102,214,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 80,800,000원 | 21,054,400원 | 101,854,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 64,640,000원 | 36,923,520원 | 101,563,520원 |
회차별 실질취득액에 소폭 차이가 있는 이유는 각 매각가격에 따라 집행비용과 배당 가능액이 달라지기 때문입니다. 이는 확정된 법원 배당 결과가 아닌 가정 계산입니다. 입찰가격을 낮춘다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
⑤ 시세 및 가격 경쟁력 — 실질취득 기준으로 판단
현재 1205호와 비교 가능한 확인된 실거래 시세가 없으므로, 실질취득액 약 1.02억원이 주변 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 최저매각가 101,000,000원을 시장가격의 할인액으로 해석하는 것도 적절하지 않습니다.
예상 실질취득: 102,214,000원
윤종필 보증금: 100,000,000원
시세 비교는 명목 최저가가 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득액으로 해야 합니다. 같은 건물에서 비교 가능한 오피스텔 거래가격과 호실별 이용상태가 확인되기 전에는 저가매수라고 평가할 근거가 부족합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물로, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 승강기·주차타워·공동현관문·소방설비·도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 학교환경 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며, 전체 토지면적은 296.1㎡입니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이나, 호실별 실거래가격과 임대수익률이 확인되지 않아 구체적인 환금성 수준과 적정 취득가격은 별도 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤종필 임차권. 임대차계약·전입·점유·확정일자·임차권등기 원본을 대조하고 실제 보증금 잔액 및 배당요구 효력을 확인하세요.
- 매수인 인수액. 예상 인수액 1,214,000원은 추정치입니다. 실제 우선채권과 배당순위가 달라지면 인수액도 변동될 수 있습니다.
- 말소기준권리. 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 경위와 2025.07.09 근저당권이전 등기의 효력을 반드시 확인하세요.
- 추가 전입자. 현황조사의 추가 전입자 70명이 실제로 어느 호실과 관련되는지 확인하세요. 이들을 일괄적으로 1205호의 임차인으로 판단하거나 반대로 모두 배제해서는 안 됩니다.
- 배당요구 현황. 윤종필 외 배당요구자들의 실제 점유 호실과 채권 내용을 확인하고, 본건 배당절차에 관계되는 사람이 있는지 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 기재된 민간임대주택등기의 등록 상태와 경매 후 행정상 처리사항을 확인하세요.
- 이용상태. 경매상 근린시설 분류와 공부상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 원본으로 확인하고 실제 현황을 대조하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 절차 및 점유 이전 비용을 확인하세요.
- 실거래 비교. 동일 건물의 유사 오피스텔 거래 및 임대수익을 확인하고, 인수보증금까지 포함한 실질취득액과 비교하세요.
- 최종 서류. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 변경·정정사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 취득원가는 내려가지 않을 수 있다”
이 사건은 최저매각가가 101,000,000원인 신건입니다. 하지만 윤종필의 임차보증금 100,000,000원 중 예상 미배당액이 매수인에게 인수되는 계산구조에서는 실질취득액이 102,214,000원입니다. 1회 또는 2회 유찰을 가정하더라도 보증금 인수액이 늘어나 실질취득액은 약 1억원 수준에 머뭅니다.
여기에 추가 전입자들의 실제 호실 귀속, 근저당권 말소·이전 내역, 법원 배당순위까지 확인해야 합니다. 단순한 후순위 권리 소멸형 경매로 판단하기에는 확인해야 할 권리관계가 많습니다.
결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 윤종필의 보증금 인수 범위가 확정되고, 추가 전입자들이 본건에 미치는 영향이 해소되며, 비교 가능한 실거래가로 실질취득액의 경쟁력이 입증될 때 다시 판단하는 것이 적절합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최종 인수채무와 실제 취득원가입니다.
