부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 7층 705호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 김문옥이며, 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 청구금액은 3,713,000,000원입니다. 이 물건은 사건상 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 공부 및 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다.
권리분석의 핵심은 2018년 설정된 근저당권의 현재 효력과 임차인의 실제 대항력·배당·인수 여부입니다. 등기에는 2018년 근저당권과 2025년 경매개시결정, 2025년 임차권등기 및 가압류가 나타납니다. 특히 주택임차권을 등기한 김지혜는 보증금과 확정일자가 확인되는 반면, 다른 전입 관련 명의자 대부분은 보증금이 확인되지 않습니다. 이들이 실제 705호의 임차인인지도 개별적으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 7층 705호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 김문옥 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2018.12.28 소유권이전등기 · 2018.11.16 매매 |
| 감정가 | 106,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당권·임차권·가압류
2018년 근저당권이 실제로 말소되어 효력이 없는지, 또는 경매 당시 유효한 선순위 담보권이었는지에 따라 임차인의 대항력과 배당순위 판단이 달라집니다. 등기부 말소사항을 포함한 전체 원본과 공동담보목록을 대조하기 전에는 말소기준권리와 임차인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
2018년 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,368,000,000원이며 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있습니다. 이는 공동담보 관계가 있는 채권최고액으로, 해당 금액 전부가 705호에서 배당되어야 한다는 의미는 아닙니다. 이후 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전 기록이 확인됩니다.
2025.05.01 새김해새마을금고의 가압류 청구금액은 763,094,570원입니다. 계산상 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기상 담보권과 임차권의 실제 선후관계를 먼저 확정해야 매수인이 인수할 권리의 범위도 판단할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능성과 미상 보증금
가장 구체적인 임차권 기록은 김지혜의 주택임차권등기입니다. 보증금 40,000,000원, 계약일 2018.10.26, 주민등록일 2018.10.29, 점유개시일 2018.10.26, 확정일자 2018.11.05가 확인됩니다. 주택 전부에 관한 임차권이며, 등기일은 2025.03.17입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
김지혜
주택 전부 · 임차권등기
|
전입 2018.10.29 확정 2018.11.05 배당요구 2025.03.17 |
40,000,000원 |
대항력 판단 유보
우선변제 요건 기록
승계 없음
2018년 근저당권의 실제 효력 확인 필요
|
반대로 기존 근저당권이 유효하게 말소되었고, 다른 선순위 권리가 없다면 대항력 판단은 달라질 수 있습니다. 전입일이 2025년 경매개시결정일보다 빠르다는 이유만으로 보증금 인수를 확정해서는 안 됩니다.
김지혜 외에도 전입 관련 명의자 70명이 열거되어 있습니다. 이 중 대부분은 주민등록일만 확인되고 보증금·확정일자·점유 범위는 확인되지 않습니다. 또한 각 명의자가 모두 경매 대상인 705호의 실제 임차인이라는 사실도 확정되지 않았습니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않는 사람은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 분류하며, 실제 대항력 보유자로 확정하지 않습니다.
전입 관련 명의자 70명 상세 내역 보기
아래 기록은 실제 705호 임차관계가 확인된 목록이 아닙니다. 전입일, 배당요구 기록, 권리판정에 필요한 확인사항을 구분한 것입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람의 실제 대항력은 미상입니다.
| 명의자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|
다만 배당요구 사실만으로 배당액 또는 보증금 전액 회수를 확정할 수 없습니다. 실제 대항력, 확정일자, 배당순위와 배당 가능 금액을 함께 확인해야 합니다.
③ 실질취득비용 — 최저가만으로는 판단 불가
현재 최저매각가는 106,000,000원입니다. 하지만 매수인이 인수하는 보증금이 존재한다면 실제 취득에 필요한 금액은 그만큼 늘어납니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수해야 하는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
이 사건에서는 김지혜의 보증금 40,000,000원이 확인되지만, 제시된 배당 계산상 전액 배당이 예정되어 있습니다. 다만 이는 배당순위와 권리관계가 정확하다는 가정에 따른 결과입니다. 다른 전입 관련 명의자들의 보증금과 실제 인수 여부도 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
다음은 제시된 배당 시뮬레이션의 결과입니다. 확정된 배당표가 아니며, 기존 근저당권의 처리와 누락된 임차인 보증금 문제를 검증한 결과가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 김지혜 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 63,716,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 2,284,000원으로 추정한 값입니다. 위 시뮬레이션에서 가압류 채권의 미배당액은 699,378,570원입니다. 당해세·최우선변제 등이 미반영되어 있으며, 기존 근저당권의 실제 배당순위 및 신청채권자 배당과도 대조가 필요합니다. 계산상 매수인 인수액 0원은 법적 인수액이 확정되었다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 가압류 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 106,000,000원 | 699,378,570원 | 실제 금액 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 84,800,000원 | 720,220,970원 | 실제 금액 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 67,840,000원 | 736,875,690원 | 실제 금액 미확정 |
제시된 회차별 시뮬레이션에서는 가압류 채권에 대한 미배당액이 최저매각가 하락과 함께 증가합니다. 그러나 채권자의 미배당금 전부가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수는 해당 권리의 대항력과 소멸 여부에 따라 별도로 결정됩니다.
⑥ 시세와 가격 메리트 — 비교 판단 보류
신건 최저매각가는 106,000,000원이지만, 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 법원경매 분류가 근린시설이고 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 일반 아파트 가격을 기준으로 단순 비교해서는 안 되며, 동일한 이용상태와 건물 특성을 가진 물건의 거래가격을 기준으로 판단해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부산도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 소재하여 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,721,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 사상역 접근성과 주변 상업·업무시설 입지는 긍정적 요소입니다. 다만 실제 거래량, 공실 수준, 임대수익과 동일 건물의 최근 거래가격을 확인하지 않은 상태이므로 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.10.25 근저당권의 말소 여부와 2025.07.09 근저당권이전 기록을 대조하고, 공동담보목록 제2018-243호 및 경매신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 김지혜 임차권 확인. 임대차계약서, 임차권등기명령, 주민등록·점유·확정일자 및 배당요구 내역을 확인하고, 실제 배당 후 미반환 보증금이 존재하는지 검토해야 합니다.
- 전입 관련 명의자 대조. 71명에 관한 기록을 705호의 실제 임대차관계와 구분하고, 각자의 점유 호실, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 접수된 민간임대주택등기의 적용 범위와 매각 후 효력, 임대의무기간 등 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 집행비용 2,284,000원, 김지혜 예상배당 40,000,000원, 가압류 예상배당 63,716,000원의 계산 근거를 확인하고, 근저당권자 및 신청채권자의 실제 배당순위를 재검토해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가에 확정된 인수 보증금 및 취득 관련 비용을 더하여 실제 필요한 자금을 산정해야 합니다.
- 동일 물건 시세 확인. 강일스퀘아 내 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래가격과 임대수익 등을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현장 점유자, 임대차계약의 목적물, 실제 호실 및 인도 가능성을 확인하고 명도 절차에 필요한 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 관리비 체납 및 공용부분 미납액, 관련 공과금과 기타 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 권리확정이 먼저다”
부산 강일스퀘아 705호는 감정가와 최저매각가가 모두 106,000,000원인 신건입니다. 사상역 인근이라는 입지적 특성이 있으나, 현재 단계에서 가격 경쟁력이나 권리 안전성을 충분히 확인했다고 보기는 어렵습니다.
김지혜의 등기 임차보증금 40,000,000원, 다수의 미확인 전입 기록, 2018년 근저당권과 이후 권리이전 기록의 관계가 핵심 확인사항입니다. 특히 전입 관련 명의자가 모두 해당 호실의 실제 임차인인지, 임차보증금이 매각대금으로 전액 배당되는지, 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하는지 명확하게 구분해야 합니다.
제시된 배당 시뮬레이션은 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 이것만으로 인수 위험이 없다고 확정할 수 없습니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가에 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다.
이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것이 아니라, 얼마를 인수해야 하는지 먼저 확인하는 것입니다.
