부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 10층 1002호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 해당 건물의 공부상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 2018년 소유권보존과 구덕신용협동조합 근저당권 설정 이후, 김문옥에게 소유권이 이전됐습니다. 2025년 구덕신용협동조합의 임의경매가 개시됐고, 이종진의 주택임차권등기와 새김해새마을금고 가압류, 기존 근저당권 이전기록이 이어졌습니다.
표면적으로는 신건 최저매각가가 1.08억원이고, 확인된 임차보증금이 8,000만원이어서 매각대금 안에서 보증금이 배당될 것처럼 보입니다. 그러나 배당순위가 제대로 확정됐는지, 현재 1002호를 실제로 누가 점유하는지, 추가 전입자에게 독립된 임차권이 존재하는지가 더 중요합니다. 이 세 가지가 확인되지 않은 상태에서는 낮은 입찰가격이 곧 저렴한 실질취득비용을 의미하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 10층 1002호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건상 근린시설 표기 / 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전 (매매원인 2018.11.16) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차권등기 | 이종진 · 보증금 80,000,000원 · 월 차임 130,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 등록원인 2018.12.20 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 근저당권의 상태부터 다시 확인
권리관계에서 가장 먼저 검토할 등기는 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이고, 공동담보목록 제2018-243호가 연결되어 있습니다. 이후 채무자가 김문옥으로 변경됐으며, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권을 이전한 기록이 있습니다.
그런데 최초 근저당권에는 이미 말소된 권리라는 표시도 존재합니다. 말소된 근저당권을 전제로 볼 경우와 2025년 근저당권 이전기록이 유효하게 연결된 경우는 말소기준권리 및 배당순위 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 2018년 근저당권의 실제 말소 여부, 이전등기의 효력, 공동담보 관계를 원본 등기부로 확인하기 전에는 2025.02.10 경매개시결정만을 확정적인 말소기준으로 삼기 어렵습니다.
새김해새마을금고의 가압류는 2025.05.01 접수됐으며 청구금액은 763,094,570원입니다. 경매개시결정 이후의 가압류로 매각에 따른 소멸이 예상되지만, 소멸되는 채권과 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금은 반드시 구분해야 합니다.
또 2022.12.08 등기된 민간임대주택등기에는 임대의무기간 중 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있습니다. 경매 매각 후 해당 등록과 의무가 어떻게 처리되는지도 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 임차권과 다수 전입자
임대차계약과 보증금이 구체적으로 확인되는 임차인은 이종진 1명입니다. 별도로 현황조사상 70명의 전입자가 기재되어 있습니다. 전체 명단상 이름은 71명이며, 보증기관 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없습니다. 다만 추가 전입자 70명을 곧바로 1002호의 실제 독립 임차인 70명으로 볼 수는 없습니다. 각 사람의 실제 점유 호수, 세대관계, 임대차계약 여부를 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 가능·미상: 전입일만으로 확정할 수 없으며 실제 점유와 임대차계약, 선순위 담보권의 효력 확인이 필요합니다. 우선변제 미상: 보증금·확정일자 또는 임대차관계가 확인되지 않은 상태입니다. 배당요구 표시자는 접수 사실만 반영했습니다. 명단 인원과 실제 독립 임차인 수는 다를 수 있습니다.
③ 이종진 임차권등기 — 8,000만원의 배당과 인수
| 임차권자 | 이종진 |
|---|---|
| 임차 범위 | 주택 전부 |
| 임대차계약일 | 2023.08.02 |
| 점유개시일 | 2023.08.18 |
| 주민등록일 | 2023.09.07 |
| 확정일자 | 2023.08.02 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 월 차임 | 130,000원 |
| 임차권등기 | 2025.03.25 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 2025.03.25 |
| 대항력 판단 | 가능·확인 필요 전입·점유 시점 및 선순위 근저당권 효력 검토 |
| 우선변제 판단 | 행사 가능성 확정일자 및 배당요구 존재 · 실제 순위 별도 확인 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
이종진의 임대차계약과 확정일자는 2023.08.02이고, 점유개시는 2023.08.18, 전입은 2023.09.07입니다. 경매개시결정보다 앞선 시점의 임대차이지만 2018년 근저당권보다 후순위인 시점이라는 점이 중요합니다. 2018년 담보권의 실제 효력과 주택임대차보호법 적용요건을 검토하지 않고 단순히 경매개시보다 먼저 전입했다는 이유만으로 보증금 전액 인수를 확정할 수 없습니다.
현재 회차의 계산상 예상배당은 80,000,000원 전액입니다. 다만 이는 주어진 배당순위가 유효하고 추가 선순위 배당항목이 없다는 가정에 따른 것입니다. 확정 배당액으로 볼 수는 없습니다.
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매라면 일반적으로 낙찰가 + 미배당 인수액 ≈ 임차보증금 구조가 됩니다. 입찰가격이 내려가도 매수인이 떠안는 보증금이 증가해 총취득비용이 크게 줄어들지 않을 수 있습니다. 본건은 이종진의 선순위 여부와 추가 임차인 위험이 확정되지 않았으므로 이 원칙을 실제 비용 검토에 반드시 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,312,000원 |
| 1. 이종진 임차보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 25,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 매각가 108,000,000원을 가정한 잠정 배당계산입니다. 새김해새마을금고 채권의 미배당액은 737,406,570원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 신청채권자 배당액 0원 및 2018년 근저당권의 처리도 최종 배당순위와 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가와 인수 위험
| 회차 | 최저매각가 | 가압류 미배당 | 매수인 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 108,000,000원 | 737,406,570원 | 0원 | 108,000,000원* |
| 1회 유찰(80%) | 86,400,000원 | 758,649,770원 | 0원 | 86,400,000원* |
| 2회 유찰(64%) | 69,120,000원 | 763,094,570원 | 12,524,160원 | 81,644,160원* |
* 실질취득 추정 = 회차별 매각가 + 해당 회차의 인수 추정액. 취득세·명도비·기타 부대비용과 추가 전입자의 미확정 보증금은 포함하지 않았습니다. 유찰은 가정이며 실제 매각조건과 권리관계에 따라 결과가 달라집니다.
현재 회차와 1회 유찰 가정에서는 인수액이 0원으로 계산되지만, 이것은 현재 확인된 배당 조건만 반영한 수치입니다. 2회 유찰 가정에서는 매각가가 69,120,000원으로 내려가는 대신 12,524,160원의 인수액이 발생합니다. 따라서 투자자는 표시된 최저매각가만이 아니라 회차별 실질취득비용과 추가 미확정 인수액을 기준으로 입찰 가능성을 평가해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층이며 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m 내외, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 내 대지이며, 토지면적은 296.1㎡, 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다. 토지 형상은 대체로 정방형이고 평탄합니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 근린시설과 업무시설·오피스텔 용도 표기는 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 사상역 인근이라는 교통 조건은 장점이나, 실제 거래 수준과 매매 수요가 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 적정 매각가격은 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원본 대조. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.07.09 근저당권 이전등기의 효력을 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 경매개시결정만을 기준으로 판단하지 말고, 선행 근저당권과 공동담보의 권리관계를 확정해야 합니다.
- 추가 전입자 조사. 현황조사상 70명의 추가 전입자에 대해 실제 1002호 점유 여부, 독립 임대차 여부, 보증금·확정일자·배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 이종진 임차권 검증. 임대차계약서, 점유개시, 전입일, 확정일자, 임차권등기명령과 배당요구를 대조하고 대항력 및 배당순위를 검토해야 합니다.
- 배당순위 재검토. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구금액과 예상배당 0원 사이의 관계를 확인하고, 세금·최우선변제 및 추가 배당채권을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록 상태와 매각 후 임대의무 및 임대료 제한의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 용도. 건축물대장상 용도, 주거 사용 여부 및 주택임대차보호법 적용 가능성을 검토해야 합니다.
- 실질취득비용. 유찰 후 인수 가능성이 커질 수 있으므로 입찰가 외에 미배당 임차보증금, 취득 부대비용, 명도비를 별도로 산정해야 합니다.
- 시세 조사. 동일 건물·유사 면적·동일 용도 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인한 뒤 총취득비용을 비교해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자 및 체납관리비를 확인하고, 인도명령 또는 별도 명도 절차의 필요성을 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 확정되지 않은 권리가 더 크다”
강일스퀘아 1002호는 사상역 접근성이 양호하고, 신건 최저매각가가 108,000,000원으로 제시된 물건입니다. 하지만 이 가격만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다.
확인된 임차인 이종진의 보증금은 80,000,000원이며, 배당요구 및 임차권등기가 존재합니다. 여기에 추가 전입자 70명의 실제 점유·임대차 관계가 확정되지 않았고, 기존 근저당권의 말소 표기와 권리이전 기록 사이에도 검증할 사항이 남아 있습니다. 신청채권자의 예상배당이 0원인 점 역시 배당순위 원본 대조가 필요하다는 신호입니다.
2회 유찰을 가정해도 매각가 69,120,000원에 인수 추정액 12,524,160원을 더하면 실질취득 추정액은 81,644,160원입니다. 이것조차 추가 임차인 위험과 부대비용을 제외한 조건부 금액입니다. 따라서 유찰만을 기다린다고 위험이 자연스럽게 해소되는 구조가 아닙니다.
종합 판단은 D등급 — 현재 단계에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 말소기준권리, 실제 임차인 수, 임차보증금, 배당순위가 검증된 이후에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이 물건의 첫 번째 과제는 가격 협상이 아니라 인수할 권리와 실제 취득비용을 확정하는 것입니다.
