부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 6층 604호입니다. 경매 물건종류는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 해당 건물은 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있습니다. 소유자는 김문옥이며, 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 3,713,000,000원으로, 해당 호실 감정가보다 상당히 큽니다. 다만 이 청구금액을 곧바로 해당 호실의 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.
이번 사건에서 주목할 부분은 등기부와 임차관계의 연결입니다. 2018년 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 2025년에는 임의경매개시결정과 근저당권 이전 기록이 확인됩니다. 그런데 기존 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 내용도 존재합니다. 따라서 2018년 근저당권과 2025년 경매개시결정 중 어떤 권리를 기준으로 임차인의 선후순위를 판단할지 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 6층 604호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 분류 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 건물의 6층 604호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 84,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 유찰 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 2018.12.20 등록 |
| 기준권리 검토 | 2025.02.10 경매개시결정으로 판정되어 있으나 2018년 근저당권의 말소·이전 관계 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 기준권리부터 재확인이 필요하다
2025.05.01 새김해새마을금고의 가압류는 청구금액 763,094,570원으로 기재되어 있으며, 경매개시결정 이후 등기된 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2026.07.31 성대흥의 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임차권등기의 말소와 임차보증금 반환채무의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 임차권등기 전부터 갖추었던 대항요건, 배당관계 및 선순위 권리와의 관계를 따로 검토해야 합니다.
② 임차인·전입자 분석 — 숫자보다 중요한 것은 604호 귀속 여부
현황조사 및 임차권등기상 기재된 명단은 72건입니다. 이 가운데 성대흥의 임차권등기에는 보증금 15,000,000원, 전입일 2021.07.01, 확정일자 2024.03.20이 명시되어 있습니다. 다른 명단의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않으므로 보증금 중복 합산 항목은 없습니다.
그러나 72건을 모두 이 604호의 독립된 임차인 72명으로 단정할 수는 없습니다. 여러 호실이 있는 건물에서 전입자 정보가 해당 호실에 정확히 연결되는지, 동일인이 중복 기재되었는지, 현재 실제 점유자가 누구인지 구별해야 합니다. 특히 성대홍과 성대흥은 전입일이 동일하게 기재되어 있어 동일인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
위 표의 ‘가능·미상’은 대항력 인정 판정이 아닙니다. 전입 사실을 기초로 추가 확인이 필요한 상태를 의미합니다. ‘기준 이후’는 2025.02.10 경매개시결정과의 단순 날짜 비교이며, 선순위 권리관계의 최종 법률 판단을 대신하지 않습니다. 성대흥의 우선변제 표시는 확정일자 및 배당요구 사실에 따른 것으로 실제 배당순위 확정과 구별됩니다.
전입·점유개시: 2021.07.01
확정일자: 2024.03.20
임차권등기: 2026.07.31
임차보증금: 15,000,000원
차임: 월 390,000원
임차 범위: 건물의 전부
배당요구: 확인
모의배당에서는 보증금 15,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 해당 금액의 실제 배당은 배당순위, 다른 임차인들의 권리 및 선순위 채권에 영향을 받습니다. 따라서 보증금 인수가 확정적으로 0원이라고 판단할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 8,400만원이 싸다는 근거는 없다
감정가는 84,000,000원이고 최저매각가도 84,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액에서 입찰이 시작됩니다.
그런데 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 확인된 실거래 가격이 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 더욱이 선순위 임차보증금이 확정되지 않았으므로 낙찰가와 미배당 인수액을 합산한 실질취득비용도 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정 · 모의배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 성대흥 보증금 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 67,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가압류채권 미배당 | 763,094,570원 | 696,006,570원 |
표는 매각대금 84,000,000원을 가정하여 계산한 모의배당입니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·다른 임차인의 우선변제·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 구덕신용협동조합의 신청 청구금액 3,713,000,000원에 대한 이 모형의 배당액은 0원으로 표시되어 있어, 실제 채권순위 및 공동담보 관계를 대조해야 합니다. 가압류채권 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 증가하지만 인수액은 여전히 불명확
| 매각 회차 | 매각가 | 가압류채권 미배당 | 실제 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 84,000,000원 | 696,006,570원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 67,200,000원 | 712,504,170원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 53,760,000원 | 725,702,250원 | 미확정 |
유찰이 진행되면 가압류채권에 대한 예상 배당은 감소하고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 가압류채권의 미배당 부분은 일반적으로 매수인이 그대로 승계하는 성격의 채무가 아닙니다. 이 물건에서 별도로 확인해야 할 것은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금과 그 밖에 법률상 매수인에게 존속할 수 있는 권리입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주위에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 2,721,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 공시지가이며 해당 호실의 거래시세가 아닙니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 실제 호실의 내부 상태와 점유는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 사상역 접근성은 입지상 확인되는 장점이지만, 오피스텔·근린시설 시장의 실제 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 2018년 근저당권에 기재된 공동담보목록 제2018-243호와 실제 피담보채권의 범위를 확인해야 합니다.
- 604호 임차인 특정. 전입·임차 관계인 명단이 실제 604호에 귀속되는지 주소, 호실, 계약서 및 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 성대홍·성대흥 동일인 여부. 동일한 전입일이 기재되어 있으므로 중복 등록 또는 이름 오기 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 전입자의 임대차보증금·확정일자·점유개시일과 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 확인되지 않은 보증금은 인수 위험의 핵심 변수입니다.
- 성대흥 임차권등기 확인. 보증금 15,000,000원, 확정일자 2024.03.20, 임차권등기일 2026.07.31을 기준으로 실제 배당 가능성과 미배당 인수 여부를 별도 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등록 확인. 등록 유지 여부, 임대의무 및 매각에 따른 법률관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가격을 확인하고, 실질취득비용 기준으로 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
- 모의배당 재검증. 신청채권자의 배당액이 0원으로 표시된 원인과 선순위 근저당권의 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비와 실제 점유자, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록의 최신 내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 실제 인수 위험”
부산 강일스퀘아 604호의 최저가는 84,000,000원입니다. 사상역 접근성이 있는 오피스텔이라는 점은 분명하지만, 그것만으로 투자 가치를 판단할 수는 없습니다.
2018년 근저당권의 말소·이전 관계가 불명확하고, 604호의 실제 임차인으로 특정되지 않은 다수의 전입 명단이 존재합니다. 확인된 임차보증금은 성대흥의 15,000,000원이지만 다른 전입자들의 보증금과 실제 법적 지위는 아직 정리되지 않았습니다. 게다가 모의배당에서 신청채권자의 배당액이 0원으로 표시되는 등 배당순위 자체에도 재검증이 필요한 부분이 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 ‘가격 평가 보류·권리관계 우선 확인’입니다. 모의배당상 인수액 0원을 근거로 안전하다고 볼 수 없고, 유찰 이후 가격이 낮아져도 선순위 임차보증금이 남는다면 실질취득비용은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 정확한 호실별 임차관계와 말소기준권리가 확정된 뒤에야 입찰 여부와 가격을 판단할 수 있습니다.
