부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 12층 1204호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가서에는 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 최초 소유자는 강일종합건설주식회사였으며, 2018년 김문옥에게 소유권이 이전됐습니다.
이 물건의 핵심은 낙찰금액과 매수인의 실제 부담금액이 다르다는 점입니다. 2025년 임차권등기를 마친 전창은의 임차보증금은 80,000,000원입니다. 현재 배당 추정에서는 해당 보증금에 배당금이 배정되지 않아 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다. 하지만 2018년 설정된 근저당권과 2025년 경매개시결정 사이의 권리관계에 확인해야 할 불일치가 있어, 이 인수액은 확정금액이 아닌 분석상 가정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층 1204호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유·임차 | 등기된 임차권자 전창은 · 다수 전입자 명단의 본건 해당 여부 확인 필요 |
| 임차보증금 | 전창은 80,000,000원 · 그 외 보증금 미확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 충돌
또한 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자에게 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 의무가 있음을 기재한 등기이므로, 매각 후 등기의 처리 및 관련 의무 여부를 확인해야 합니다.
2025.05.01. 새김해새마을금고의 763,094,570원 가압류는 경매개시결정 이후 기재된 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 그러나 후순위 가압류의 소멸만으로 점유자·임차권 관련 부담까지 해소되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수와 대항력 확인
현황조사 등에서 확인되는 전입·임차 관련 명단은 71명입니다. 이 가운데 등기부상 1204호 전체를 임차한 것으로 특정되는 사람은 전창은입니다. 나머지 다수 전입자의 경우 각각이 실제로 1204호를 점유하거나 독립된 임대차계약을 체결했는지 확인되지 않았습니다. 따라서 71명 모두를 해당 호실의 확정된 임차인으로 간주하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
특히 2025.02.10. 이전 전입자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 주택의 인도, 점유의 계속성, 실제 계약관계와 선순위 권리 여부를 확인해야 합니다. 2018년 근저당권이 유효한 기준권리였는지도 판단에 결정적인 영향을 미칩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 가능·미상은 대항력 확정 판정이 아닙니다. 전입신고일만으로 실제 임대차계약, 점유, 선순위 대항력을 입증할 수 없습니다. 배당요구 기록과 우선변제권 성립 여부도 구분해야 합니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가만으로 판단하면 안 된다
현재 배당 추정에 따라 전창은의 보증금 80,000,000원 전액을 매수인이 인수한다고 가정하면, 신건 최저가 낙찰 시 계산은 다음과 같습니다.
| 낙찰가 가정 | 87,000,000원 |
|---|---|
| 전창은 보증금 인수 | 80,000,000원 |
| 추정 실질취득액 | 167,000,000원 |
| 감정가 대비 | 약 192.0% |
| 그 외 임차인 인수 | 확인 필요 · 금액 산정 불가 |
167,000,000원은 부대비용을 제외하고 전창은 보증금 인수 가정만 반영한 금액입니다. 실제 추가 부담이 존재한다면 전체 취득비용은 더 증가할 수 있습니다.
④ 회차별 취득비용 — 유찰 후에도 인수액 확인이 먼저
| 매각 회차 | 최저매각가 | 추정 인수액 | 실질취득액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 87,000,000원 | 80,000,000원 | 167,000,000원 | 678,060,570원 |
| 1회 유찰 (80%) | 69,600,000원 | 80,000,000원 | 149,600,000원 | 695,147,370원 |
| 2회 유찰 (64%) | 55,680,000원 | 80,000,000원 | 135,680,000원 | 708,816,810원 |
위 실질취득액은 각 회차에서 전창은 보증금 80,000,000원 전액을 인수한다는 배당 시나리오를 그대로 적용한 산술값입니다. 실제 배당금에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다. 선순위 임차인에게 배당이 이루어지는 경우에는 배당 후 미반환 보증금으로 인수액을 다시 계산해야 하며, 낙찰가 감소분이 그대로 매수인 이익으로 연결된다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 임차권 · 전창은 | 80,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 85,034,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제공된 배당 추정치를 옮긴 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조에 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지로, 대지면적은 296.1㎡이고 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 공부상 이용. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 교통 접근성은 긍정적이지만, 실제 환금성과 적정 취득가격은 실거래 비교자료 및 임대·점유관계 확인 후 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2018.10.25. 근저당권의 말소 여부, 2025.07.09. 근저당권 이전등기 및 2025.02.10. 경매개시결정의 선후관계를 등기부 원본과 사건기록으로 확인하세요.
- 전창은 보증금 인수. 임대차계약서, 임차권등기명령, 주민등록·점유내역, 확정일자 및 배당요구 자료를 대조하고 실제 인수액을 확정하세요.
- 다수 전입자. 전입·임차 관련 71명 명단이 실제 1204호에 대응하는지, 다른 호실 관련 명단이 포함됐는지 확인하세요.
- 보증금 미상 임차인. 계약금액과 실제 점유가 확인되지 않은 사람에 대해 추가 인수채무가 존재하는지 조사하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08. 민간임대주택등기의 적용 범위와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 배당순위. 신청채권자 청구액과 예상배당 0원, 후순위 가압류 배당의 관계를 법원 사건기록으로 검증하세요.
- 실질취득 상한. 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수 보증금, 취득 부대비용을 합산한 금액으로 응찰 가능가격을 계산하세요.
- 시세 확인. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래와 실제 임대수익을 확인한 뒤 가격 경쟁력을 평가하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 특정하고 인도 가능성, 명도비용 및 미납 관리비 중 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 배당 관련 사건기록을 반드시 다시 확인하세요.
맺으며 — “8,700만원에 낙찰받는다고 8,700만원짜리 물건이 아니다”
부산 강일스퀘아 1204호는 표면상 최저가가 87,000,000원인 신건입니다. 그러나 현재 추정대로 전창은의 보증금 80,000,000원을 인수하면 실질취득액이 167,000,000원으로 증가합니다. 이 금액은 감정가의 약 192.0%에 해당합니다.
여기에 실제 호실 관련성이 확인되지 않은 다수의 전입자와 선행 근저당권의 소멸 여부라는 중요한 불확실성이 있습니다. 전창은의 보증금 전액 인수 가정조차 법원 원본을 통한 재검증이 필요하며, 추가 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
실거래 비교가격도 확인되지 않아 낙찰가 또는 추정 실질취득액이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 입찰 보류입니다. 우선 임차권·배당순위·실제 점유를 확인하고, 이후 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 매수인이 실제로 얼마를 떠안게 되는지 확인하는 것입니다.
