부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동의 강일스퀘아 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가서의 이용상태는 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 일반적인 아파트나 순수 근린상가의 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
소유자는 김문옥으로, 2018년 소유권을 취득했습니다. 경매 신청채권자는 구덕신용협동조합이고 청구액은 3,713,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 큰 채권액 자체보다는 선순위 권리의 실제 존속 여부, 임차권등기의 인수 여부, 다수 전입자의 호실 대응관계입니다.
유지혜의 임차권등기는 2025년 1월 7일 접수됐습니다. 보증금은 80,000,000원이고 전입·확정일자는 모두 2020년 10월 26일, 점유개시일은 2020년 11월 10일입니다. 제시된 배당 계산에서는 이 임차보증금을 우선 배당하고 부족분을 매수인이 인수하도록 산정했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층 304호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건 용도 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김문옥 (단독소유 · 2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 등기부상 임차권 | 유지혜 · 임차보증금 80,000,000원 · 2025.01.07 등기 |
| 임차·전입 명단 | 71명 기록 (유지혜 포함 · 개별 호실 확인 필요) |
| 예상 매수인 인수 | 858,000원 + 추가 미확정 위험 |
| 권리 확인 기준 | 등기사항전부증명서 2026.10.21 발행 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 임차권을 함께 봐야 한다
제시된 권리판정에서는 2025년 2월 10일 임의경매개시결정을 말소기준으로 분류하고 있습니다. 이 판정에 따르면 그보다 먼저 성립한 유지혜의 임차권등기는 매수인에게 인수될 수 있고, 이후 설정된 새김해새마을금고의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 반드시 확인해야 할 특이사항이 있습니다. 2018년 10월 25일 구덕신용협동조합의 근저당권은 채권최고액 4,368,000,000원, 공동담보목록 제2018-243호로 설정된 이력이 있습니다. 이 근저당권은 등기 이력상 이미 말소된 것으로 표시되지만, 2025년 7월 9일에는 같은 근저당권의 이전등기도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 유지혜의 임차권과 나머지 전입자
임차권등기가 확인되는 유지혜는 보증금 80,000,000원, 전입일과 확정일자가 2020년 10월 26일이며 점유개시일은 2020년 11월 10일입니다. 배당요구도 기록되어 있어 제시된 권리판정상 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분류됩니다.
다른 70명의 전입·점유 관련 인명 기록은 사정이 다릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 점유 부분도 특정되지 않았습니다. 전입일만으로 개별 임대차의 유효성이나 대항력을 확정할 수 없으므로 이들에게는 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 이들이 모두 304호의 임차인인지, 강일스퀘아의 다른 호실 전입자인지 먼저 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 가능·미상은 전입일이 2025.02.10 이전이라는 사정에 따른 잠정 표시입니다. 실제 대항력은 임대차계약, 해당 호실의 인도·점유, 주민등록의 유효성 및 선순위 담보권 확인을 거쳐 판정해야 합니다. 배당요구 기록만으로 배당순위나 보증금 전액 회수가 확정되지는 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
보증금 80,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인의 미배당액을 매수인이 인수하는 경우, 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분은 증가합니다. 그 결과 낙찰가 + 인수 보증금으로 계산한 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 유지혜 예상 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 81,000,000원 | 858,000원 | 81,858,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 64,800,000원 | 16,766,400원 | 81,566,400원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 51,840,000원 | 29,493,120원 | 81,333,120원 |
실질취득액 = 회차별 낙찰가 + 유지혜 예상 미배당 보증금. 각 회차의 집행비용 추정이 반영되어 정확히 80,000,000원에 고정되지는 않습니다. 추가 미상 임차인 보증금, 취득 관련 비용, 명도 비용 등은 제외한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,858,000원 |
| 1. 임차인 유지혜 · 우선변제 | 80,000,000원 | 79,142,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 · 가압류 | 763,094,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 81,000,000원 |
이 배당 가정에서는 집행비용 1,858,000원을 먼저 공제하고, 유지혜에게 79,142,000원을 지급합니다. 보증금 80,000,000원 가운데 부족한 858,000원은 대항력과 인수 관계가 인정된다는 전제에서 매수인 부담으로 계산됩니다.
새김해새마을금고의 가압류 청구금액은 763,094,570원이지만 예상 배당은 0원입니다. 이 금액은 가압류 채권의 미배당액이며, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 경매 신청청구액 3,713,000,000원은 별도이므로 두 금액을 중복하여 매수인 부담으로 계산해서도 안 됩니다.
예상배당은 제시된 배당순위와 집행비용 가정에 따른 계산입니다. 근저당권의 말소·이전 연혁, 실제 채권 잔액, 조세채권, 최우선변제 및 다른 임차인의 권리가 확인되면 배당표와 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세·가격 판단 — 비교해야 할 것은 실질취득액
이 물건은 근린시설로 분류된 사건이면서 감정평가상 오피스텔로 이용되는 집합건물입니다. 따라서 주변 아파트 시세를 그대로 적용하거나, 다른 용도의 상가 거래금액과 단순 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
현재 판단해야 할 기준금액은 최저매각가 81,000,000원이 아니라, 확인된 유지혜 보증금 인수분을 포함한 81,858,000원입니다. 유찰 시에도 회차별 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
설령 유찰이 진행되더라도, 그 자체가 투자수익을 만들어주지는 않습니다. 유지혜의 보증금과 다른 인수 위험을 모두 반영한 총액을 기준으로 오피스텔 실거래가격과 비교해야 실질적인 가격 우위 여부를 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 감정평가상 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 승강기, 주차타워, 공동현관문, 위생·급배수, 소방 및 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 대지이며 토지 전체 면적은 296.1㎡입니다. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·비행안전제6구역 등이며, 가로구역별 최고높이 제한과 학교 관련 보호구역 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지의 개별공시지가는 2,721,000원/㎡입니다. 해당 토지 전체에 대한 지표이므로 304호의 대지권 가격이나 개별 호실 시세와 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 사건 용도 분류와 감정평가상 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이지만, 오피스텔의 개별 거래가격과 임대수익, 공실 위험이 확인되지 않았습니다. 교통이 양호하다는 이유만으로 환금성이 우수하다고 단정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 대조. 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원 근저당권이 실제로 말소되었는지, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-243호의 담보 범위와 개별 매각 호실에 대한 채권·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 유지혜 임차권 확인. 임차보증금 80,000,000원, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 임차권등기, 배당요구 및 현재 권리 상태를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 추가 전입자 70명의 호실 구분. 주민등록 관련 기록과 현황조사에 적힌 사람들을 각 호실에 대응시키고, 실제 304호의 점유자와 임대차계약 당사자를 특정해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 개별 점유자의 임대차보증금, 확정일자, 점유기간, 배당요구 및 반환 여부를 확인해야 추가 인수 위험을 산정할 수 있습니다.
- 배당순위 재계산. 말소기준권리 확정 후 임차인 우선변제, 집행비용, 당해세, 최우선변제 및 실제 채권잔액을 반영하여 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 의무 확인. 임대의무기간, 등록말소 가능 여부, 매수인에게 적용될 행정상 의무를 확인해야 합니다.
- 실거래 및 환금성 검증. 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 실질적인 임대수익 및 공실 수준을 확인해야 합니다. 기준금액은 인수액을 포함한 실질취득액이어야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 장기 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 금액을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,100만원짜리 물건”이 아니라 “인수 위험을 먼저 풀어야 하는 물건”
부산 강일스퀘아 304호의 가장 큰 함정은 최저가가 아니라 권리관계의 불확실성입니다. 유지혜의 보증금 80,000,000원을 우선변제하고 부족분을 인수하는 배당 가정에서는 현재 실질취득액이 81,858,000원입니다. 유찰 이후에도 인수액이 증가해 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.
더욱이 유지혜 외 70명의 전입·점유 기록은 개별 호실과 보증금이 특정되지 않았습니다. 이들 가운데 실제로 304호에 대항할 수 있는 임차인이 있는지 확인되지 않는 한 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 2018년 근저당권의 말소 표시와 2025년 이전등기의 관계도 명확히 해야 합니다.
교통 여건이 양호한 점은 긍정적이지만, 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 현재 상태에서는 적극적인 입찰보다 권리·호실·보증금 관계의 확인을 우선하는 것이 합리적입니다.
