부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 11층 1105호입니다. 경매상 물건종류는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 이 건물에는 민간임대주택등기도 존재하며, 1105호에 대해서는 한현구 명의 주택임차권등기가 확인됩니다. 물건의 외형이나 감정가만으로 판단하기보다 실제 사용관계와 선순위 권리부터 살펴봐야 하는 사건입니다.
숫자만 보면 최저가 110,000,000원에 보증금 90,000,000원의 임차인이 있어 매각대금으로 보증금 전액을 지급할 수 있는 것처럼 보입니다. 실제 현재 회차 배당 계산에서도 한현구에게 90,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 이 결과는 제시된 말소기준 및 배당순위가 맞다는 조건에서만 성립합니다. 특히 과거 근저당권의 효력과 다수 전입자의 호실별 귀속이 확정되지 않았다는 점을 놓쳐서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층 1105호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 집합건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 11층 1105호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 기존 근저당 채권최고액 | 4,368,000,000원 (공동담보 설정 이력) |
| 주택임차권등기 | 한현구 · 임차보증금 90,000,000원 · 2025.03.21 등기 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 등록 원인일 2018.12.20 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
권리 흐름에서 가장 중요한 문제는 말소기준권리의 적정성입니다. 현재 경매개시결정일인 2025.02.10이 말소기준으로 분류되어 있습니다. 이 기준만 적용하면 2024년 전입·확정일자를 갖춘 한현구는 경매개시결정보다 앞서 주거 임대차 요건을 갖춘 것으로 분석됩니다.
그런데 등기이력에는 이미 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권이 존재합니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 권리는 말소된 것으로 표시되어 있으나, 동시에 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 이력이 있습니다. 따라서 원래 근저당권이 실제 언제, 어떤 범위에서 말소되었는지, 뒤의 이전등기가 어떤 권리를 대상으로 하는지 원본 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
2025.05.01 새김해새마을금고의 가압류 763,094,570원은 제시된 기준상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 가압류가 소멸하는 것과 선행 임차인의 보증금 인수 가능성이 사라지는 것은 별개입니다. 낙찰자가 떠안을 수 있는 임대차채무는 배당 결과 및 대항력에 따라 따로 판단해야 합니다.
임차인·전입자 분석 — 1105호 특정 여부가 핵심
1105호와 직접 연결되는 주택임차권등기에는 한현구가 임차권자로 기재되어 있습니다. 계약일은 2024.04.13, 점유개시는 2024.04.19, 주민등록과 확정일자는 2024.04.29이며, 보증금은 90,000,000원입니다. 주택임차권등기일은 2025.03.21이고 배당요구 사실도 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한현구 1105호 · 건물 전부 · 임차권등기 |
2024.04.29 2024.04.29 |
90,000,000원 | 자료상 有 · 검증 | 확정·배당요구 | 승계 없음 |
대항력 평가는 주거용 사용·점유·주민등록 등 법정 요건과 선순위 담보권의 실제 효력을 확인해야 최종 확정됩니다. 우선변제권 행사 가능성과 배당순위의 확정도 구분해야 합니다.
한현구 외에도 다수의 전입·점유 조사 기록이 존재합니다. 다만 이 기록들에는 대부분 점유부분, 임차보증금, 확정일자가 특정되어 있지 않습니다. 전입 기록이 있다는 사실만으로 해당 인원이 모두 1105호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 다른 호실의 전입자가 포함되어 있을 가능성과 실제 임대차관계가 확인되지 않은 기록을 구별해야 합니다.
따라서 이들의 보증금을 임의로 합산하거나 모두 대항력 있는 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 2025.02.10 이전 전입자는 대항력 가능·미상으로, 이후 전입자는 현재 분류된 기준일보다 후순위 전입으로 표시하되, 최종 권리관계는 호실별 주민등록·점유 및 계약내용 확인 후 판단해야 합니다.
🔎 추가 전입·점유 조사 기재자 70명 확인하기 — 대상 호실 귀속 미확정
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
이 명단은 1105호의 실제 임차인 명단으로 확정된 것이 아닙니다. 모든 기재자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당요구 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것도 아닙니다. 선순위 근저당의 효력과 호실별 점유관계를 함께 대조해야 합니다.
② 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
이 물건에서 가격 판단의 핵심은 단순 최저매각가가 아니라 낙찰가에 인수 보증금을 더한 실질취득액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가에서 전액 배당되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수하는 구조가 발생할 수 있습니다.
현재 계산에서는 보증금 90,000,000원을 기준으로 매각가격이 낮아질수록 배당되는 금액이 줄어들고 매수인 인수금액이 증가합니다. 따라서 1회 또는 2회 유찰 시 낙찰가 인하 폭을 그대로 취득비용 절감으로 볼 수 없습니다.
| 매각 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 추정 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 110,000,000원 | 0원 | 110,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 88,000,000원 | 3,984,000원 | 91,984,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 70,400,000원 | 21,267,200원 | 91,667,200원 |
실질취득액 = 낙찰가 + 추정 인수금액. 위 인수금액은 한현구 임차보증금에 관한 회차별 배당 가정만 반영한 것으로, 세금·취득부대비용·명도비용 및 다른 임차인의 미확정 인수위험은 별도입니다.
이 물건은 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 실질취득액이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 감정가 110,000,000원이 적정한지, 최근 거래가격과 비교해 할인된 가격인지도 확정할 수 없습니다. 현 단계에서 1회·2회 유찰가격이 감정가보다 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 한현구 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 17,660,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 다른 임차인의 권리는 확정 반영되지 않았습니다. 구덕신용협동조합의 경매 청구액 3,713,000,000원과 기존 근저당권·공동담보 관계는 실제 배당표 확정 전 반드시 재검토해야 합니다.
110,000,000원에 매각된다는 가정에서는 집행비용 2,340,000원을 먼저 공제하고, 한현구에게 보증금 90,000,000원을 배당합니다. 남는 17,660,000원은 새김해새마을금고 가압류채권에 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
이 배당 가정에 따른 새김해새마을금고의 미배당액은 745,434,570원입니다. 다만 이 금액은 채권자의 미회수액이지 매수인이 당연히 인수하는 금액이 아닙니다. 가압류의 매각 소멸과 임차보증금의 인수 여부는 별개의 문제로 구분해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8m, 북동측으로 약 7m 폭의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등의 지정이 있습니다. 감정요항표에는 상대보호구역도 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태, 주택임차권등기 및 민간임대주택등기가 함께 존재하므로 호실별 실제 주거용 사용관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 사상역 인근 교통여건은 긍정적인 입지 요소입니다. 그러나 실거래 수준, 유사 호실 거래량과 임대수요가 확인되지 않은 상태에서 매각 용이성이나 투자수익성을 높게 평가할 수는 없습니다. 임대차관계와 실질취득액이 환금성 판단에 중요한 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인. 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소일·말소사유·공동담보 내역과 2025.07.09 근저당권 이전등기의 관계를 확인하세요. 말소기준 및 배당순위 판정의 출발점입니다.
- 한현구 주택임차권 확인. 임대차계약서, 점유개시일, 전입신고, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구 및 1105호의 실제 주거용 사용 여부를 대조하세요.
- 미배당 보증금 인수 검증. 신건 추정 인수 0원만 보지 말고 1회 유찰 3,984,000원, 2회 유찰 21,267,200원의 인수 가능성을 반영하세요. 배당순위가 달라지면 금액도 변할 수 있습니다.
- 추가 전입자 호실별 구분. 다수 전입·점유 기록 중 1105호와 직접 관련되는 사람을 주민등록 및 현황조사 원본으로 특정하세요. 보증금 미상 전입자를 대항력 있는 임차인으로 일괄 확정하거나, 반대로 모두 무관하다고 단정해서는 안 됩니다.
- 임대차 보증금·배당요구 확인. 추가 전입자가 실제 1105호 임차인이라면 계약기간, 보증금, 확정일자, 배당요구 종기 준수 여부와 배당 후 잔존 보증금의 인수 가능성을 개별적으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 기재된 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 임대의무기간, 매각 후 적용 관계를 담당 기관 및 관련 원본을 통해 확인하세요.
- 시세 기준 재검증. 동일 건물의 유사한 업무시설 오피스텔 실거래를 확인한 뒤 최저가가 아닌 낙찰가 + 인수 보증금을 기준으로 실제 가격 경쟁력을 판단하세요.
- 배당표 및 신청채권 확인. 신청채권자 청구액 3,713,000,000원, 기존 근저당 채권최고액 4,368,000,000원, 가압류채권 763,094,570원의 관계를 확인하세요. 공동담보 채무액을 이 호실 단독 부담액으로 오인하면 안 됩니다.
- 관리비·명도 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 확인하고, 실제 점유자의 퇴거 여부와 인도·명도 절차에 필요한 비용을 검토하세요.
- 매각물건명세서 최신본 대조. 매각기일 2026.11.03 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 배당 관련 원본을 반드시 대조하세요. 특히 1105호에 인수되는 임차보증금의 범위를 확인하기 전에는 응찰금액을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “유찰은 가격을 낮춰도, 보증금 위험까지 없애지는 않는다”
부산 강일스퀘아 1105호는 감정가와 최저가가 모두 110,000,000원인 신건이지만, 보증금 90,000,000원의 임차권등기 때문에 일반적인 신건 물건과 같은 기준으로 접근하기 어렵습니다.
현재 회차의 조건부 배당 계산에서는 한현구가 보증금을 전액 배당받으므로 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 유찰 이후에는 보증금 미배당이 발생하여 1회 유찰 시 실질취득액이 91,984,000원, 2회 유찰 시 91,667,200원으로 계산됩니다. 낙찰가격이 70,400,000원까지 내려가도 실제 부담액이 같은 비율로 감소하지 않는 구조입니다.
그보다 먼저 해결해야 할 것은 권리의 정확성입니다. 2018년 근저당권의 말소·이전 이력과 2025년 경매개시결정 기준 사이의 관계가 정리되지 않았고, 다수 전입기록의 대상 호실 귀속도 미확정입니다. 어느 하나도 단순한 가격 할인으로 상쇄할 수 없는 요소입니다. 실거래 비교 역시 확정되지 않아 가격상 우위도 인정하기 어렵습니다.
종합 결론은 D등급, 입찰 보류입니다. 이는 물건의 최종 법률관계가 불리하다고 확정한 평가가 아니라, 현 단계에서 인수범위·말소기준·실질취득비용의 확실성이 부족하다는 판단입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 권리와 실제 임차인의 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
