부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 8층 802호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표기돼 있지만, 감정평가상 이용상태는 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층이고, 사상역 인근의 상업지역에 자리합니다. 교통은 양호한 편이지만, 이 물건의 핵심은 입지보다 임차권과 선후순위 권리입니다.
등기에는 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원 근저당 설정, 임차인 김율리의 80,000,000원 주택임차권, 새김해새마을금고의 763,094,570원 가압류가 나타납니다. 특히 기존 근저당에는 말소 표시가 있으면서도 그 권리의 이전등기가 기재돼 있어, 실제로 어떤 권리가 말소기준이 되는지 원본 등기부의 현재 효력부터 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층 802호 도로명: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 표기 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고 및 매각조건 확인 필요 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.12.08 등기 · 2018.12.20 등록 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발급 · 부산지방법원 서부지원 북부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증
경매개시결정일인 2025.02.10이 분석상 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이 기준만 적용하면 그보다 앞선 전입신고자들의 대항력 문제가 중요해집니다. 그러나 그보다 훨씬 앞선 2018.10.25 근저당권이 기록돼 있고, 해당 권리는 이미 말소된 것으로 표시되면서 2025.07.09 근저당권 이전등기도 확인됩니다.
임차권자 김율리는 2021.09.01 점유개시, 2021.09.03 주민등록, 2021.08.17 확정일자가 기재돼 있습니다. 이러한 사실은 배당 및 대항력 검토에 중요하지만, 2018년 근저당권이 유효했는지에 따라 우선순위 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 2025년 경매개시보다 먼저 전입했다는 이유만으로 매수인에게 반드시 대항할 수 있다고 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 8,000만원과 호실 미확인 신고자
강일스퀘아 802호로 직접 특정되는 등기 임차권자는 김율리입니다. 임차보증금은 80,000,000원이며 임차권등기 대상은 별지목록 기재 부동산 전부입니다. 명단에는 이 밖에도 실명이 기재된 점유·임차 관련 신고자 70명이 있으나, 각각이 실제로 802호를 점유하거나 임차하는지는 확인되지 않습니다. 이들을 모두 802호의 임차인으로 계산하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
| 802호 특정 임차인 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김율리 을구 2번 · 주택임차권등기 |
2021.09.03 2021.08.17 |
80,000,000원 | 가능·순위 확인 | 행사 가능 | 해당 없음 |
김율리의 최초 임대차계약일과 확정일자는 2021.08.17, 갱신 관련 일자는 2023.08.09로 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2025.03.17, 경정등기는 2025.04.07이며, 경정된 월 차임은 150,000원입니다. 경정등기는 별도의 임차인이나 추가 보증금을 의미하지 않습니다.
③ 추가 점유·임차 관련 신고 명단
다음 명단은 현황조사와 문건접수에서 확인된 신고자입니다. 802호에 관한 실제 임대차계약자라는 뜻은 아닙니다. 각 신고자의 점유 호실, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 신고자는 대항력 가능·미상으로 분류하며, 전입신고일만으로 법적 대항력을 확정하지 않습니다.
| 신고자 | 전입신고일 | 배당요구 접수 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
위 명단의 신고자들은 각 호실 귀속 및 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이 성립하거나 매수인 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 사람은 없습니다.
④ 배당표 — 신건에서는 임차보증금 전액 배당 가정
최저매각가 104,000,000원을 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 김율리의 임차보증금 배당 후 나머지를 가압류 채권자에게 배분하는 구조로 작성돼 있습니다. 다만 기존 근저당의 유효 여부가 확정되지 않았으므로 최종 배당순위나 확정 배당액으로 사용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 · 김율리 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 21,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 주어진 시뮬레이션의 가정에 따른 것입니다. 가압류 채권의 미배당액은 741,350,570원이며, 신청채권자 배당 추정액은 0원으로 나타납니다. 신청채권자의 청구금액 3,713,000,000원과 2018년 근저당의 후속 이전 기재를 고려하면, 배당 누락 또는 권리관계 반영 여부에 대한 별도 검증이 필요합니다. 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수 위험
| 회차 | 최저가 | 가압류채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 104,000,000원 | 21,744,000원 | 741,350,570원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 83,200,000원 | 1,302,400원 | 761,792,170원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 66,560,000원 | 0원 | 763,094,570원 | 15,038,080원 |
신건에서 2회 유찰 시 최저가는 104,000,000원에서 66,560,000원으로 낮아집니다. 하지만 그와 동시에 시뮬레이션상 매수인 인수액은 15,038,080원으로 증가합니다. 이러한 인수액을 무시하고 최저가만 비교하면 취득비용을 잘못 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부산지하철 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 소재해 감정평가상 교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 공부상 지목은 대입니다.
- 토지규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 및 가축사육제한구역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,721,000원/㎡. 이는 토지 공시지가로 해당 호실의 시장 거래가격을 의미하지 않습니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 근린시설과 업무시설 표기의 관계는 건축물대장과 대조해야 합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이나, 개별 호실의 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 오피스텔의 전용면적, 임대수익 및 관리비 수준까지 확인하지 않으면 매도가격과 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기를 원본에서 대조하세요. 현재 유효한 근저당권 및 공동담보 관계를 먼저 확정해야 합니다.
- 김율리 임차권 확인. 임대차계약서, 주민등록, 확정일자, 점유개시, 임차권등기 및 실제 배당요구 내용을 확인하세요. 보증금 80,000,000원이 전액 배당되는지 별도로 검증해야 합니다.
- 802호 점유자 특정. 추가 신고자 70명의 실제 점유 호실을 대조하세요. 다른 호실 신고자를 802호 임차인으로 중복 계산하지 않으면서도, 실제 추가 점유자를 누락하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 2022.12.08 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 경매 후 적용될 의무가 있는지 확인하세요.
- 유찰 시 인수액. 2회 유찰 시 제시된 인수 추정액 15,038,080원이 어떤 임차권 및 배당 부족분에서 발생했는지 확인하세요. 단순히 최저매각가가 낮아졌다는 이유로 응찰해서는 안 됩니다.
- 시세 확보. 강일스퀘아 동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 전세·월세 시세 및 거래 추세를 확보한 뒤 최저가가 아닌 실제 취득비용과 비교하세요.
- 용도 및 현장 상태. 근린시설 표기와 오피스텔 공부상 이용상태를 건축물대장에서 확인하고, 실제 주거 사용, 불법 용도변경, 현장 내부 상태를 점검하세요.
- 배당·명도·관리비. 당해세, 최우선변제, 관리비 체납, 점유자 인도 가능성 및 인도명령 또는 명도소송 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 기일 공고 및 최신 사건 진행 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 권리의 불확실성이 크다”
강일스퀘아 802호는 신건 최저가가 104,000,000원인 사상역 인근 오피스텔 이용 물건입니다. 그러나 이 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 등기된 80,000,000원 임차보증금, 호실이 특정되지 않은 다수의 점유·임차 신고, 그리고 기존 근저당의 말소·이전 관계가 함께 존재합니다.
현재 시뮬레이션은 신건 매수인 인수액을 0원으로 제시하지만, 그 수치가 실제 인수 위험의 부재를 보증하지 않습니다. 2회 유찰 시 인수 추정액은 15,038,080원으로 증가하며, 추가 점유자의 권리 여부에 따라 실제 부담이 달라질 수 있습니다. 더욱이 실거래 비교자료가 확인되지 않아 104,000,000원의 가격 메리트도 평가할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 말소기준권리의 확정, 802호 실제 임차인 특정, 임차보증금의 배당 및 인수 여부, 최근 실거래 시세 확보가 선행돼야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 권리관계를 얼마나 정확하게 확인하고 실질취득비용을 산정하느냐에 있습니다.
