부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 4층 405호입니다. 물건은 경매상 근린시설로 분류되지만, 감정평가서상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 지하 1층·지상 15층 규모이며, 사상역과 시내버스 정류장 접근성이 양호한 지역에 위치합니다.
등기상 소유자는 김문옥입니다. 구덕신용협동조합이 경매를 신청했고, 청구금액은 3,713,000,000원입니다. 과거 구덕신용협동조합 근저당의 채권최고액은 4,368,000,000원으로 기재되어 있으며 공동담보목록이 존재합니다. 이는 본건 405호 한 채의 가치나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
권리분석의 핵심은 백예란의 주택임차권등기와 여러 전입자 명단입니다. 백예란은 2023년 11월 27일 전입·점유를 시작했고, 2023년 11월 7일 확정일자를 받았습니다. 2025년 3월 25일에는 보증금 8,000만원의 임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 확인됩니다. 다만 앞선 근저당의 순위와 등기 처리 상태에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층 405호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 임차권등기 | 백예란 · 보증금 80,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권을 함께 확인
백예란의 임차권등기는 경매개시결정 이후인 2025.03.25 접수됐지만, 임대차계약·전입·확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 접수일이 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다. 기존 근저당의 실제 효력, 임차인의 대항요건, 확정일자와 배당 결과를 함께 검토해야 합니다.
2025.05.01 새김해새마을금고가 청구금액 763,094,570원으로 가압류를 설정했습니다. 이 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 민간임대주택등기와 기존 담보권 변경·이전 내역은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 8,000만원 임차권과 전입자 명단
405호와 직접 연결되는 등기상 임차인은 백예란입니다. 보증금 80,000,000원, 계약일 2023.11.01, 전입 및 점유개시일 2023.11.27, 확정일자 2023.11.07, 배당요구일 2025.03.25로 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백예란 405호 · 임차권등기 |
2023.11.27 | 80,000,000원 | 선순위 확인 필요 | 행사 가능 확정 2023.11.07 |
2025.03.25 | 해당 없음 |
별도로 현황조사 등에 나타나는 전입 관련 명단은 70명입니다. 이들의 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았고, 405호와 실제 임대차 관계가 있는지도 특정되지 않습니다. 따라서 명단 전체를 405호의 실제 임차인으로 확정하거나 각자의 대항력을 인정할 수는 없습니다.
③ 추가 전입 관련 명단
현황조사 및 문건접수에 나타난 명단입니다. 아래 명단은 405호의 확정 임차인 명부를 의미하지 않습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 점유 호실·임대차 관계를 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
④ 시세 비교 — 시장가격 확인 전에는 저가 판단 불가
본건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 102,000,000원입니다. 그러나 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인할 수 없어 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 공부상 업무시설(오피스텔)이며 경매상 용도는 근린시설로 분류됩니다. 일반 아파트 시세를 그대로 적용할 수 없고, 실제 이용상태와 동일 유형의 거래를 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,228,000원 |
| 1. 임차인 백예란 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 19,772,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 단순 추정이며, 당해세·최우선변제·기존 담보권의 실제 배당순위가 확정 반영된 결과가 아닙니다. 따라서 백예란의 전액 배당과 매수인 인수 0원도 확정값이 아닙니다.
가압류 채권 763,094,570원 중 예상 배당액은 19,772,000원이며, 미배당액은 743,322,570원입니다. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구액은 3,713,000,000원이지만 이 배당모형상 지급액은 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 담보권 순위와 공동담보 배당관계를 확인해야 하는 이유입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낮아지는 입찰가, 늘어나는 인수
| 회차 | 최저매각가 | 추정 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 102,000,000원 | 0원 | 102,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 81,600,000원 | 268,800원 | 81,868,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 65,280,000원 | 16,295,040원 | 81,575,040원 |
실질취득 추정은 회차별 최저매각가와 해당 배당모형의 매수인 인수 추정액을 더한 값입니다. 취득세·명도비·기타 비용 및 확인되지 않은 임차권 인수액은 포함하지 않았습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 시내버스 정류장과 지하철 2호선 사상역·부산김해경전철 사상역이 인근에 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 승강기, 주차타워, 급·배수, 화재탐지 및 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지 면적은 296.1㎡, 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 지정 사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 교통 접근성은 긍정적이나, 업무시설(오피스텔)의 실제 이용형태, 임대차 관계, 개별 호실의 상태 및 거래가격을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 근저당 순위 재검증. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당의 말소 표시와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 관계를 등기 원본으로 대조하세요.
- 백예란 임차권 확인. 보증금 80,000,000원, 임차권등기, 확정일자, 배당요구와 선순위 권리 관계를 확인하세요.
- 다수 전입자 검증. 추가 전입 관련 명단 70명이 실제 405호 점유자인지, 다른 호실 전입자가 혼재한 것인지 확인하세요.
- 보증금 미상자 조사. 계약서·점유·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 사람의 대항력과 인수 가능성을 별도로 검토하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등록 내역과 실제 이용형태, 임대사업자 관련 의무 및 매각 이후 영향을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 채권최고액 4,368,000,000원의 공동담보관계와 배당순위·채권 양도내역을 확인하세요.
- 시세 검증. 강일스퀘아 내 유사 호실의 최근 실거래가격과 실제 매물 가격을 비교한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
- 유찰 시 실질취득액. 1회 유찰 시 81,868,800원, 2회 유찰 시 81,575,040원의 추정 실질취득액을 기준으로 검토하되 추가 인수 위험을 별도로 반영하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 인도 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 반드시 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확정된 인수액이 먼저”
부산 강일스퀘아 405호는 신건 최저가 102,000,000원에 나온 물건입니다. 백예란의 보증금 80,000,000원은 신건 예상배당상 전액 지급되지만, 유찰 시에는 미배당 보증금의 인수 가능성이 나타납니다.
더 중요한 것은 405호와 관련성이 확정되지 않은 전입 명단 70명과 과거 근저당의 말소·권리이전 기록입니다. 현재 배당모형의 인수액 0원을 실제 권리 위험이 전혀 없다는 뜻으로 해석할 수 없습니다.
또한 유사 오피스텔의 최근 실거래 근거가 확인되지 않았으므로 102,000,000원이 비싼지 저렴한지도 객관적으로 판단하기 어렵습니다. 유찰이 진행되더라도 추정 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
결론은 적극 입찰보다 권리 재검증 우선입니다. 말소기준권리, 백예란의 실제 배당순위, 전입자와 405호의 관계, 추가 인수액을 확인하고 나서야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 권리 미확정·시세 미확인 상태에서는 보수적으로 접근해야 합니다.
