부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 8층 804호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 기재되어 있으나 감정평가상 건물은 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 권리관계에서는 주택임차권등기가 확인되므로 공부상 용도뿐 아니라 주거 사용과 임대차 보호관계를 함께 검토해야 합니다.
현재 소유자는 김문옥입니다. 구덕신용협동조합이 청구금액 3,713,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 이 물건에는 과거 채권최고액 4,368,000,000원의 공동담보 근저당권, 임차보증금 70,000,000원의 주택임차권, 후순위 가압류가 확인됩니다. 특히 기존 근저당의 말소 표시와 이후 권리이전 기록을 대조해야 하므로 등기상 순위 확정이 입찰 전 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층 804호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 8층 소재 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,713,000,000원 |
| 등기 임차보증금 | 김태희 · 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 기존 근저당과 임차권의 순위가 핵심
김태희의 주택임차권은 2024.12.13 등기되어 있습니다. 보증금은 70,000,000원, 계약일과 확정일자는 2018.12.14이며 점유개시일은 2018.12.26으로 기재되어 있습니다. 한편 2025.02.03 임차권 경정등기에는 주민등록일자가 2024.11.12로 기재되어 있어, 기존 주민등록일자 2018.12.14와 차이가 납니다. 대항력 취득 및 유지 시점과 배당순위는 이 차이를 해소한 뒤 판단해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 미상 명의인이 다수
등기부에서 보증금과 임차권자가 구체적으로 확인되는 사람은 김태희입니다. 현황조사에는 그 밖에도 다수의 전입 명의인이 나타납니다. 다만 이들이 모두 804호의 실제 임차인인지, 건물 내 다른 호실 관련자인지, 실제 점유와 임대차계약 관계가 무엇인지는 구별하여 확인해야 합니다. 단순 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 김태희 을구 2번 임차권등기 |
2018.12.14 / 2018.12.14 경정 주민등록일 2024.11.12 |
70,000,000원 | 대항력 순위 확인 우선변제 승계 해당 없음 |
| 문아영 | 2023.04.20 / 미상 배당요구 2025.02.18 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 안서현 | 2022.05.30 / 미상 배당요구 2025.04.08 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 나용안 | 2024.06.24 / 미상 배당요구 2025.04.11 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 백예란 | 2023.11.27 / 미상 배당요구 2025.04.25 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 엄준호 | 2023.02.10 / 미상 배당요구 2025.03.13 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 성대홍 | 2021.07.01 / 미상 배당요구 2025.04.29 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 장유경 | 2023.12.22 / 미상 배당요구 2025.03.25 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 고아라 | 2023.02.20 / 미상 배당요구 2025.03.13 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 차원지 | 2020.12.30 / 미상 배당요구 2025.04.10 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 손혜연 | 2022.12.15 / 미상 배당요구 2025.04.15 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 변지민 | 2024.02.05 / 미상 배당요구 2025.04.11 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 석우현 | 2024.03.15 / 미상 배당요구 2025.04.16 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 채상현 | 2022.01.28 / 미상 배당요구 2025.03.12 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 현해규 | 2023.03.21 / 미상 배당요구 2025.03.21 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 곽나현 | 2020.01.29 / 미상 배당요구 2025.02.27 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 정다경 | 2024.02.05 / 미상 배당요구 2025.04.08 |
미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 윤혜진 · 허정 | 2025.02.17 · 2025.02.13 / 미상 | 미상 | 경매개시 후 전입점유관계 확인 |
위 표에는 등기 임차권자와 배당요구가 확인된 주요 전입 명의인을 기재했습니다. 그 밖에도 현황조사상 다수의 전입 명의인이 확인됩니다. 표의 인원을 그대로 804호의 실제 임차인 수로 볼 수 없으며, 전입 사실만으로 보증금·확정일자·대항력 또는 우선변제권을 확정하지 않았습니다. 경정등기는 별도의 임차인으로 계산하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 김태희 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 12,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 김태희 보증금을 우선 배당하고 가압류 채권에 잔여금을 배분한 조건부 추정입니다. 신건 예상배당상 김태희의 보증금은 전액 배당되지만, 가압류 채권에는 751,006,570원의 미배당액이 남습니다. 별도로 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구금액은 3,713,000,000원이며, 제시된 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원입니다. 이 배당표는 최종 배당순위가 확정된 결과가 아닙니다. 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 임차인의 권리는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다
이 물건에서 가장 중요한 계산입니다. 김태희 임차권이 매수인에게 미배당 보증금 인수의무를 발생시키는 것으로 가정하면, 낙찰가가 내려갈수록 배당재원이 감소하고 매수인의 보증금 인수액이 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 84,000,000원 | 0원 | 84,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 67,200,000원 | 4,409,600원 | 71,609,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 53,760,000원 | 17,607,680원 | 71,367,680원 |
두 유찰 시나리오의 실질취득 추정액이 70,000,000원보다 높은 이유는 배당 전 공제되는 집행비용 때문입니다. 보증금 인수형에서는 낙찰가 감소분 상당액이 미배당 보증금으로 전환되어 총취득부담이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 다만 실제 인수는 임차권 순위와 배당 결과가 확정된 경우에만 판단할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물로, 승강기·소화전·화재탐지설비·주차타워·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 주택임차권등기와 민간임대주택등기가 있어 실제 사용 및 임대관계 확인이 중요합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 장점이지만, 동일 건물의 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 적정 매수금액과 재매각 가능가격을 산정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.10.25 근저당의 실제 말소 여부와 2025.07.09 권리이전 기록을 대조하고, 공동담보 관계와 임차권보다 우선하는 권리가 있는지 확인하세요.
- 김태희 임차권 검증. 임대차계약일·점유개시일·기존 주민등록일과 경정 주민등록일을 비교하여 대항력 발생 시점 및 우선변제 순위를 확정해야 합니다.
- 804호 실제 점유자 특정. 현황조사에 나타난 복수 전입 명의인이 실제로 어느 호실에 거주하는지 확인하고, 현재 점유자와 계약상 임차인을 구별해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 배당요구 명의인들의 보증금, 확정일자, 임대차계약, 점유 범위, 미배당 후 인수 가능성을 개별적으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기된 민간임대주택 등록과 관련하여 매각 후 등록 상태와 임대사업자 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 가격 판단. 유찰 시에는 최저가에 예상 보증금 인수액을 더하고, 기타 취득비용을 반영한 금액을 실제 비교가격으로 사용하세요.
- 시세 원본 확보. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 실거래와 임대수익 자료를 확인하여 실질취득액이 시장에서 회수 가능한 수준인지 검토하세요.
- 관리비 및 명도. 미납 공용관리비, 현재 점유자, 인도 가능성, 명도 소요비용을 확인하세요.
- 최종 경매서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 및 권리신고 문건과 기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 인수권리가 먼저다”
강일스퀘아 804호는 권리관계를 확정하기 전에는 가격만으로 접근하기 어려운 물건입니다. 신건 최저가 84,000,000원에서 확인된 김태희의 보증금 70,000,000원은 예상배당상 전액 배당되지만, 유찰 시 인수액이 발생하는 시나리오가 제시되어 있습니다. 2회 유찰 가격 53,760,000원에서도 알려진 임차권을 반영한 실질취득 추정액은 71,367,680원입니다.
더욱 중요한 문제는 미상 전입 명의인들의 실제 임대차관계, 기존 근저당권의 말소·이전 기록, 임차권 경정에 따른 순위 문제입니다. 이들이 해소되지 않으면 총 인수액의 상한을 확정할 수 없고, 실거래 시세도 확인되지 않아 가격상 안전마진을 계산할 수 없습니다. 현재 결론은 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 권리 확인 후 실질취득액과 검증된 시세를 비교하는 것이 판단 순서입니다.
