부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 7층 703호에 대한 임의경매입니다. 사건상 물건용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가상 건물은 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김문옥이며, 신청채권자인 구덕신용협동조합의 청구금액은 3,713,000,000원입니다.
일반적인 경매라면 근저당과 가압류의 소멸 여부를 먼저 확인하고 최저매각가를 판단합니다. 하지만 이 사건은 그에 앞서 어떤 점유자와 임대차관계가 실제 703호에 귀속되는지부터 확인해야 합니다. 전입 명단에는 71명이 열거되어 있으나, 각자의 사용 부분과 보증금이 특정되지 않았습니다. 이는 71명이 모두 703호의 임차인이라는 뜻이 아니며, 실제 임차인 수와 매수인 부담액은 아직 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 7층 703호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 7층 703호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 84,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소·이전 관계부터 확인
따라서 원근저당의 실제 말소 여부와 후속 이전등기의 관계를 등기 원본으로 확인해야 합니다. 2018년 근저당이 유효하게 존속하는지에 따라 후순위 권리와 임차인의 법적 지위 판단이 달라질 수 있습니다. 현재 자료만으로 경매개시결정을 확정적인 말소기준으로 단정하는 것은 위험합니다.
2025.05.01 새김해새마을금고가 청구금액 763,094,570원으로 가압류를 설정했습니다. 이 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 소멸하는 등기상 권리와 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성은 별도 문제입니다.
② 점유·임차관계 — 가장 중요한 위험 구간
현황조사 및 문건접수 등에 나타나는 전입 관련 인명은 71명입니다. 이 가운데 69명은 2025.02.10 경매개시결정 이전에 전입한 것으로 기록되어 있고, 2명은 그 이후 전입했습니다. 배당요구 사실이 기록된 사람은 16명입니다.
아래 표의 대항력 가능·미상은 경매개시 이전 전입 사실을 기초로 추가 확인이 필요한 상태를 뜻합니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 적용되는 말소기준권리가 확정되지 않았으므로 대항력을 인정한 판정이 아닙니다. 우선변제권 역시 확정일자가 확인되지 않아 미상으로 표시합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|
전입 관련 기록과 배당요구 접수 사실을 정리한 표입니다. 실제 703호 임대차관계, 점유 부분, 보증금 및 확정일자를 별도 확인해야 합니다. 배당요구 기록이 없다는 것은 배당요구를 하지 않았다는 사실까지 확정하는 의미가 아닙니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 배당받지 못한 부분을 매수인이 부담하는 구조라면, 실질취득액이 보증금 수준에 사실상 고정될 수도 있습니다.
이 사건은 임차인의 보증금액 자체가 확정되지 않았으므로 인수액 0원이나 실질취득액 84,000,000원으로 단정할 수 없습니다. 가격 메리트 분석도 실질취득액이 확정된 이후에 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
아래는 제시된 배당계산 시나리오입니다. 실제 배당순위가 확정된 표는 아니며, 근저당권의 말소·이전 관계와 임차인의 배당요구 및 우선변제권을 확인한 뒤 재검토해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 82,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 계산상 채권 미배당 | 763,094,570원 | 681,006,570원 |
집행비용 1,912,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.
이는 2018년 근저당권의 말소·이전 관계와 함께 검증해야 할 부분입니다. 이 배당표를 확정적인 권리순위나 실제 배당 결과로 취급해서는 안 됩니다.
유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 681,006,570원 |
| 1회 유찰 (80%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 697,504,170원 |
| 2회 유찰 (64%) | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 710,702,250원 |
시나리오상 최저매각가는 유찰에 따라 낮아지지만, 그 사실만으로 실제 취득비용이 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 인수되는 미배당 임차보증금이 존재한다면 낙찰가 인하분의 일부 또는 전부가 인수부담 증가로 상쇄될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 사건의 근린시설 분류와 실제 사용 형태를 함께 확인해야 합니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외 포장도로에 각각 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 사상역 인근의 교통 접근성은 입지상 참고 요소입니다. 다만 업무시설의 실제 이용 형태, 임대차 상태 및 개별 호실의 거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 기록을 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 703호 점유자 특정. 71명의 전입 관련 명단 중 실제 703호를 점유하거나 임차한 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 건물 전체 전입자와 개별 호실 임차인을 혼동해서는 안 됩니다.
- 임대차보증금 확인. 실제 임차인의 계약서, 보증금, 확정일자, 점유 개시 및 현재 점유 상태를 확인해야 합니다. 이 정보 없이는 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 검토. 배당요구 기록이 있는 16명의 대상 호실, 요구금액 및 배당순위를 확인해야 합니다. 배당요구를 했더라도 전액 배당되는지에 따라 인수 위험이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 접수된 민간임대주택등기의 등록 상태, 의무기간 및 매각 이후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 예상배당표 재검산. 신청채권액 3,713,000,000원에 대한 배당이 0원으로 표시된 이유와 기존 근저당권 및 새김해새마을금고 가압류의 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 낙찰가에 실제 인수보증금, 명도비용 및 기타 필요한 비용을 반영해 총 취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 현장·관리비 조사. 실제 점유관계, 관리비 체납, 시설 상태, 주차타워 이용 상태 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 업무시설의 실거래가격과 임대수익성을 비교해야 합니다. 권리위험이 해소되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 자료를 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확정된 인수액이 중요하다”
부산 강일스퀘아 703호는 신건 최저매각가가 84,000,000원으로 표시되어 있습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가 자체가 아니라 낙찰자가 최종적으로 얼마를 부담하고, 어떤 권리와 점유관계를 인수하게 되는가입니다.
이 사건은 전입 관련 기록 71명, 배당요구 기록 16명이 확인되는 반면 실제 703호 임차인과 보증금이 특정되지 않았습니다. 여기에 2018년 근저당의 말소 표시와 2025년 권리이전 기록 사이의 정합성, 민간임대주택등기, 신청채권자 배당계산 문제까지 겹쳐 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 개별 호실 임대차관계와 말소기준권리를 확인하여 인수금액을 확정한 뒤, 그 실질취득액을 시세와 비교해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 권리위험이 그대로라면 좋은 낙찰 기회라고 할 수 없습니다.
권리관계 미확정, 인수액 미확정, 가격 판단 보류. 이 사건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 불확실한 권리관계를 얼마나 정확히 해소하느냐에 있습니다.
