부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 5층 505호가 경매에 나왔습니다. 최저매각가는 106,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 경매를 신청한 곳은 구덕신용협동조합, 청구금액은 3,713,000,000원입니다. 등기상 소유자는 김문옥으로 2018년 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 물건은 감정가보다 2018년 근저당의 존속 여부와 실제 임차관계를 먼저 읽어야 합니다.
공부와 감정평가상 이용상태도 구분해야 합니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가상 해당 건물은 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있습니다. 등기에는 민간임대주택등기가 있으며, 박연수 명의의 주택임차권등기도 확인됩니다. 따라서 단순한 근린상가와 같은 방식으로 임대차 위험을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 5층 505호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔 이용) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 건물 중 5층 505호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.11.16 매매 원인, 2018.12.28 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 주택 관련 등기 | 민간임대주택등기 · 박연수 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
2025.02.10 임의경매개시결정이 기준권리로 분류되어 있지만, 실제 경매가 실행되는 원인 근저당이 2018년 설정권리라면 경매개시결정일만을 기준으로 선순위 임차인 여부를 판단해서는 안 됩니다. 2018년 근저당의 유효성과 말소 여부가 확인되어야 최종 말소기준권리를 확정할 수 있습니다.
2025.05.01 등록된 새김해새마을금고의 가압류 청구금액은 763,094,570원이며, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 2025.03.25 등기된 박연수의 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 등기 소멸 여부와 임차보증금의 미배당 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차관계 — 보증금 미상 명의가 핵심 위험
현황조사 및 관련 문건상 임차·전입 관련 명의는 71명으로 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 명의는 없으므로 명의상 중복 합산 문제는 확인되지 않습니다. 다만 이들 모두가 505호의 실제 개별 임차인이라는 점은 확정할 수 없습니다. 동일 호실에 다수 전입자가 기록된 만큼 건물 전체 명의가 혼재되었는지, 각자의 점유 대상과 법률관계를 확인하는 것이 필수입니다.
71명 중 박연수의 보증금 5,000,000원과 확정일자 2024.08.26이 확인됩니다. 나머지 70명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 명의별 전입일이 2025.02.10 경매개시결정 이전이더라도 그것만으로 선순위 대항력을 확정할 수 없습니다. 특히 2018년 근저당이 살아 있다면 이 근저당과의 선후관계를 다시 판단해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
위 명의 목록은 임차관계 확인 대상입니다. 전입일만으로 실제 점유, 해당 호실 귀속, 주택임대차보호법상 대항력 또는 배당순위를 확정하지 않습니다. ‘승계 없음’은 보증기관 대위·승계 신고가 없다는 의미이며, 임차보증금의 매수인 인수 가능성이 없다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,284,000원, 박연수 보증금 5,000,000원, 새김해새마을금고 가압류에 98,716,000원을 배정하는 구조입니다. 하지만 이 배당은 2018년 근저당의 처리 및 여러 임차인의 실제 권리관계가 확인되기 전의 조건부 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 · 박연수 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 98,716,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 기재된 배당 시뮬레이션 수치를 표시한 것입니다. 2018년 구덕신용협동조합 근저당의 채권최고액 4,368,000,000원과 경매신청채권 3,713,000,000원은 이 배분에 실질적으로 반영되지 않았습니다. 신청채권에 대한 시뮬레이션상 배당도 0원입니다. 따라서 이 표를 실제 법정 배당순위가 확인된 배당표로 사용해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 및 미상 임차인 보증금도 별도 확인 대상입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 106,000,000원 | 664,378,570원 | 0원 가정 · 미확정 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 84,800,000원 | 685,220,970원 | 0원 가정 · 미확정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 67,840,000원 | 701,875,690원 | 0원 가정 · 미확정 |
유찰 시 매각가격은 106,000,000원 → 84,800,000원 → 67,840,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반면 가압류 채권의 미배당액은 664,378,570원 → 685,220,970원 → 701,875,690원으로 늘어납니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족액으로서 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교와 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 소재하여 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용됩니다. 임차권등기에는 주거용 임차관계가 나타나므로 실제 주거 이용과 공부상 용도 및 경매 물건 분류를 함께 확인해야 합니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 8m 내외, 북동측 노폭 약 7m 내외 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 사상역 접근성은 긍정적인 입지 요소이나, 해당 호실의 임대차 및 권리 불확실성이 해소되지 않으면 거래·재임대·자금조달 측면의 부담이 발생할 수 있습니다. 환금성은 실제 이용상태와 권리 정리 이후 재평가해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 2018년 근저당 존속 여부. 을구 1번 근저당의 말소 기록, 1-1번 변경 및 1-2번 이전등기를 원본으로 대조해 실제 말소기준권리를 확정해야 합니다.
- 공동담보·신청채권 확인. 구덕신용협동조합 공동담보목록, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 채권양도, 신청채권 3,713,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 505호 실제 임차인 특정. 임차·전입 명의 71명 중 누가 실제 505호의 계약자·점유자·동거인인지, 다른 호실의 명의가 포함되어 있는지 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 박연수 외 70명의 실제 임대차 여부, 계약서, 보증금, 확정일자, 점유 범위, 배당요구 및 선순위 여부를 확인해야 합니다.
- 박연수 임차권등기. 5,000,000원 보증금과 월 460,000원 차임, 임차권등기명령, 배당요구 및 배당순위를 대조하고 미배당 인수 가능성을 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2018.12.20 등록을 원인으로 하는 2022.12.08 민간임대주택등기의 현재 효력과 경매 매각 후 법률관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재작성. 2018년 근저당의 존속 여부, 신청채권자 권리 및 확정된 임차인 배당순위를 반영하여 현재 배당 시뮬레이션을 다시 검증해야 합니다.
- 주거 이용·명도. 공부상 용도와 실제 이용상태, 주택임대차보호법 적용 가능성, 점유자 인도 및 명도 비용을 함께 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 최우선변제금 및 기타 우선채권을 확인하여 실질 취득비용을 재산정해야 합니다.
- 시세·수익성 확인. 동일 건물의 유사 면적·층·이용상태 매매사례와 실제 임대료를 비교하고, 인수 위험을 포함한 취득원가를 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.06억보다 권리의 확정이 먼저”
부산 강일스퀘아 505호는 신건 최저매각가가 106,000,000원이라는 사실만으로 투자 매력을 판단하기 어려운 물건입니다. 등기에는 채권최고액 4,368,000,000원인 2018년 근저당이 있고, 그 말소 상태와 2025년 권리이전 기록을 명확히 대조해야 합니다. 임차·전입 명의는 71명이며, 70명의 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 505호에 관련된 임차관계를 특정하는 것 역시 선행되어야 합니다.
현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있지만, 선순위 권리 및 임차보증금이 확정되지 않은 상황에서 이를 법적으로 인수액 0원인 안전한 경매라고 판단할 수는 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 유찰 이후에도 실질취득금액이 보증금 수준에 머물 수 있다는 점을 특히 경계해야 합니다.
결론은 입찰 보류·권리관계 정밀 확인입니다. 2018년 근저당의 실제 존속 여부, 해당 호실의 실제 임차인과 보증금, 매수인이 떠안을 금액을 확정한 뒤에야 입찰가와 투자성을 평가할 수 있습니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리분석의 미확정 위험이 훨씬 중요합니다.
