부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 12층 1202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 이 건물은 지하 1층부터 지상 15층까지의 철근콘크리트 구조이고, 인근에는 사상역과 학교, 숙박시설, 근린생활시설이 자리합니다.
교통이나 입지보다 먼저 확인해야 할 것은 누가 어떤 보증금을 가지고 점유하고 있으며, 그 권리가 경매 매수인에게 이어지는가입니다. 현재 임차인·전입자 명단에는 71명이 등장합니다. 이 중 최은지는 보증금 80,000,000원과 확정일자가 확인되지만, 나머지 70명은 보증금이 미상입니다. 동일 호실의 실제 점유자, 과거 전입자, 임대차관계의 중복 여부를 확정하지 않은 상태에서 71개의 보증금이 각각 존재한다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층 1202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 용도 | 사건상 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (단독소유 · 2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 108,000,000원 |
| 최저매각가 | 108,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 확인된 임차보증금 | 최은지 80,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2018.12.20 등록 · 2022.12.08 등기 |
| 등기확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
경매개시결정은 2025.02.10에 등기되었습니다. 이 날짜를 기준으로 보면 다수의 전입신고가 앞서 있습니다. 그러나 권리분석은 경매개시결정일만으로 끝나지 않습니다.
을구에는 2018.10.25 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원 근저당권이 나타납니다. 공동담보가 설정된 권리로, 해당 채권최고액을 1202호만의 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 이 근저당에 관하여 말소 취지의 표시가 있는 한편, 2025.07.09에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기 이력도 확인됩니다.
갑구 4번의 새김해새마을금고 가압류 763,094,570원과 2025년 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 하지만 이들 등기상 채권의 소멸과 임차인의 보증금 반환채무 승계는 별개의 문제입니다.
또한 갑구의 민간임대주택등기는 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용을 포함합니다. 낙찰 후 실제로 적용될 의무나 등록 상태도 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 명단 71명
명단상 실제 임차인·전입자로 기재된 사람은 71명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 사람은 없습니다. 다만 이 숫자가 곧 1202호의 현재 독립 임대차계약 71건을 의미하는 것은 아닙니다. 전입 이력과 현재 점유, 세대관계, 계약의 동일성 및 호실별 귀속을 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|
대항력 표시는 2025.02.10 경매개시결정일을 참고한 잠정 분류입니다. 실제 대항력은 확정된 말소기준권리, 점유 및 주택임대차보호법상 요건을 함께 검토해야 합니다. 보증금 미상자는 대항력과 우선변제권을 확정하지 않았습니다.
명단상 배당요구 기록이 있는 전입자도 다수 존재합니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 액수, 우선변제권 성립 또는 전액 배당을 확정할 수는 없습니다. 반대로 배당요구 기록이 확인되지 않는 선전입자의 경우에도 적법한 대항력이 인정된다면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
다음은 현재 회차를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 임차인별 실제 배당순위를 법적으로 확정한 표가 아니며, 특히 2018년 근저당의 효력과 보증금 미상 임차인의 권리가 확정되면 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 최은지 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 25,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 108,000,000원 |
현재 배당모형에서는 최은지 보증금 80,000,000원이 전액 배당되고, 새김해새마을금고의 미배당액은 737,406,570원입니다. 신청채권자 구덕신용협동조합의 모형상 배당액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 늘 수 있다
신건 최저매각가는 108,000,000원입니다. 1회 유찰 시 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원으로 계산된 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 최은지 보증금이 배당으로 완전히 소멸하지 않는 경우에는 그 미배당액의 승계 여부를 함께 보아야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 모형상 인수 | 매각가 + 모형 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 108,000,000원 | 0원 | 108,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 86,400,000원 | 0원 | 86,400,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 69,120,000원 | 12,524,160원 | 81,644,160원 |
합계는 각 회차의 매각가와 해당 배당모형에서 계산된 인수액만 더한 값입니다. 보증금 미상 임차인의 잠재 인수액, 취득세, 명도비용 및 기타 비용은 포함하지 않았습니다. 법률상 인수가 확정된 총취득비용으로 해석해서는 안 됩니다.
일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크고, 그 보증금의 미배당액을 매수인이 승계하는 구조라면 매각가격이 내려가는 만큼 인수할 보증금이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 현상이 발생할 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
이 사건은 특히 미확인 보증금이 다수 존재하므로, 위 시나리오 숫자만으로 실질취득비용의 상한을 확정할 수 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없다
감정가와 최저매각가가 모두 108,000,000원이라는 사실만으로 이 물건이 인근 오피스텔 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 시세 대비 매입가격을 판단하려면 비교 가능한 최신 실거래와 최종 확정된 인수액을 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8m, 북동측으로 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역으로, 토지면적은 296.1㎡, 개별공시지가는 2,721,000원/㎡입니다. 방화지구와 비행안전제6구역 등 규제사항이 있습니다.
- 이용상태. 감정상 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있습니다. 사건상의 근린시설 표기와 실제 건축물대장 용도를 대조해야 합니다.
- 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 사상역 접근성은 입지상 장점이지만, 실제 환금성은 오피스텔 거래사례와 임대수요, 관리비, 점유관계 등을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 효력 확인. 구덕신용협동조합의 2018.10.25 근저당과 2025.07.09 근저당권 이전등기의 관계, 실제 말소 여부 및 말소기준권리를 등기 원본으로 확정해야 합니다.
- 71명 명단 정밀 조사. 실제 임차인 수, 동일 세대 여부, 과거 전입자와 현재 점유자를 구분하고 각자의 계약 대상 호실을 확인해야 합니다.
- 보증금 70건 확인. 최은지를 제외한 전입자의 보증금·확정일자·계약기간·배당요구 여부와 실제 권리존속 여부를 조사해야 합니다.
- 최은지 임차권. 보증금 80,000,000원에 대한 우선변제순위와 실제 배당액, 임차권등기의 말소 및 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권액 3,713,000,000원과 공동담보 근저당, 가압류, 임차보증금 사이의 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표를 법원의 최종 배당표로 간주해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택 확인. 등록상태, 임대의무기간, 임차인 보호사항과 매수 후 적용되는 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 현장 점유자와 임대차계약의 실체, 인도 가능성 및 명도 소요비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체를 통해 조사해야 합니다.
- 실거래 대조. 동일 건물 및 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래·임대차 사례와 확정 실질취득비용을 비교해야 합니다.
- 매각조건 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 경매진행 내역을 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1.08억에 낙찰받는 것과 1.08억에 취득하는 것은 다르다”
부산 강일스퀘아 1202호는 감정가와 최저매각가가 모두 108,000,000원인 신건입니다. 사상역 인근 입지는 장점이지만, 권리분석 결과를 단순한 가격 할인율로 환원하기 어려운 물건입니다.
핵심은 보증금 미상 임차인 다수, 최은지의 80,000,000원 임차권, 그리고 2018년 근저당의 현재 효력입니다. 제공된 배당모형은 신건 인수액을 0원으로 계산하지만, 이는 모든 임차인에 대한 인수위험이 없다는 결론을 뒷받침하지 않습니다. 2회 유찰 시에는 모형상 12,524,160원의 인수액도 발생합니다.
무엇보다 다른 임차인의 보증금이 확인되지 않아 매각가격과 인수금액을 합친 실질취득비용을 최종적으로 계산할 수 없습니다. 결론은 입찰 보류·권리 재조사 우선. 정확한 말소기준과 임차인별 점유·배당·승계관계가 확인된 뒤에야 가격 메리트와 입찰 가능성을 다시 판단할 수 있습니다.
