부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 12층 1203호입니다. 경매 사건의 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가서상 건물 이용상태는 업무시설인 오피스텔로 기재돼 있습니다. 소유자는 김문옥이며, 2018년 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 2025년 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정에 이어 가압류와 임차권등기 등이 확인됩니다.
가장 주의할 부분은 권리의 선후관계입니다. 경매개시결정일인 2025.02.10이 말소기준으로 분류돼 있지만, 등기에는 그보다 앞선 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권이 존재합니다. 해당 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시된 반면, 2025.07.09에는 동일 근저당권의 이전등기가 기재돼 있습니다. 말소 여부와 권리 이전의 선후관계를 원본 등기부로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층 1203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 12층 소재 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 입찰공고 및 매각기일 공고에서 확인 필요 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 검증이 핵심
2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,368,000,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이 금액을 1203호 한 세대의 채무액이라고 해석해서는 안 됩니다. 이후 채무자가 김문옥으로 변경됐고, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 기록이 있습니다.
2025.03.17 등기된 최승진의 주택임차권은 보증금 40,000,000원이며, 임대차계약일자와 확정일자는 2020.06.08, 점유개시일자는 2020.06.23, 주민등록일자는 2020.07.01입니다. 임차권등기에는 건물 전부를 임차 범위로 기재하고 있습니다. 전입과 확정일자만으로 모든 선순위권리에 우선한다고 볼 수는 없으므로, 근저당권의 효력·임차권의 대항력·실제 배당을 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입 기록과 실제 인수 가능성
임차 관련 확인 대상은 71명입니다. 이 중 69명은 2025.02.10보다 전입일이 빠르고, 윤혜진과 허정은 그 이후 전입했습니다. 다만 다수의 주민등록·현황조사 기록이 모두 1203호에 해당하는 실제 임대차인지 확정할 수 없습니다. 해당 호실에 관한 계약관계·실제 점유·보증금 및 권리의 중복 여부를 먼저 구분해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|
전입일은 주민등록·현황조사 기준입니다. '가능·미상'은 실제 대항력 인정이나 인수 확정을 뜻하지 않습니다. 배당요구 '미확인'은 배당요구를 하지 않았다는 확정 판단이 아닙니다. 최승진 외 기록들의 1203호 귀속 여부 및 실제 임대차관계는 별도 확인 대상입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금 중 미배당액을 매수인이 인수하는 경우, 실질취득액은 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 됩니다. 인수형 임대차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 총 취득부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 이 사건은 미확인 보증금이 있어 그러한 부담을 숫자로 확정할 수 없으며, 87,000,000원만을 총 취득원가로 간주하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 1. 임차인 최승진 보증금(우선변제 가정) | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 45,034,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 제시된 추정 배당순위를 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 배당액과 법적 우선순위를 확정한 것이 아닙니다. 선순위 근저당권의 효력, 추가 임차보증금, 당해세, 최우선변제, 배당요구 적법성 등에 따라 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
이 추정에 따르면 새김해새마을금고의 가압류 청구금액 763,094,570원 중 45,034,000원이 배당되고, 718,060,570원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 3,713,000,000원으로 기재돼 있으나, 제시된 배당 시뮬레이션에서 신청채권자 배당액은 0원으로 나타납니다. 공동담보·채권양도 및 배당순위와의 관계를 확인해야 하는 부분입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 87,000,000원 | 45,034,000원 | 718,060,570원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 69,600,000원 | 27,947,200원 | 735,147,370원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 55,680,000원 | 14,277,760원 | 748,816,810원 |
⑤ 시세·가격 판단 — 평가 보류
현재 확인된 금액은 감정가와 최저매각가 87,000,000원입니다. 비교 가능한 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가가 적정한지, 최저가가 시세보다 낮은지에 대해서는 판단을 보류해야 합니다.
특히 임차인 보증금 인수 가능성이 해소되지 않았으므로, 향후 실거래가격을 비교하더라도 최저매각가가 아닌 실제 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 가격 경쟁력을 분석해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 소재해 감정평가서상 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 각각 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 지정 내용이 있습니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 공부·현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 실제 이용상태와 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 사상역 접근성과 주변 상업·주거시설은 입지 판단 요소입니다. 다만 비교 실거래가격이 확인되지 않아 매매 수요와 적정 환금가격은 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2018.10.25 근저당권의 말소 여부와 2025.07.09 근저당권 이전등기 사이의 관계를 확인해야 합니다. 2025.02.10 경매개시결정이 실제 말소기준이 되는지도 재검토 대상입니다.
- 임차인별 호실 귀속 확인. 임차 관련 기록 71명 중 실제 1203호 임대차 당사자를 구분해야 합니다. 단순 전입기록과 실제 보증금 인수대상을 혼동해서는 안 됩니다.
- 보증금·확정일자 확인. 최승진의 40,000,000원 외에 다른 전입자의 계약과 보증금이 존재하는지 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 최승진의 임차권등기, 우선변제 순위, 배당요구, 실제 배당 가능액과 잔여보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기된 민간임대주택의 임대의무기간과 임대료 증액기준 등 관련 의무가 현재 어떤 상태인지 확인해야 합니다.
- 공동담보·채권양도 확인. 구덕신용협동조합 근저당권의 공동담보목록, 케이씨유엔피엘대부주식회사에 대한 이전, 신청채권자의 청구금액과 배당관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 낙찰가에 확정된 인수 보증금과 취득 부대비용을 더해 총 취득원가를 산출해야 합니다. 미확인 금액은 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 같은 건물의 실제 거래 사례와 임대수익 수준을 확인하고 최근 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 현 점유자, 인도 및 명도 가능성을 조사해야 합니다.
- 입찰 직전 공고 확인. 2026.11.03 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 입찰보증금, 매각조건 및 변경된 명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,700만원보다 먼저 확인할 것이 있다”
부산 강일스퀘아 1203호는 감정가와 최저매각가가 모두 87,000,000원인 신건입니다. 그러나 단순히 최저가만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 다수의 전입기록과 미확인 보증금, 임차권등기, 근저당권의 말소·이전 관계가 맞물려 있기 때문입니다.
추정 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 현재 확인된 권리관계만으로 이를 확정할 수 없습니다. 또한 실거래 시세를 확인하지 못했으므로 87,000,000원이 저렴한 매수 가격인지도 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 우선 1203호의 실제 임차인과 보증금, 말소기준권리 및 잔여 인수액을 확정하고, 그다음 실질취득원가를 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 낙찰 후 무엇을 떠안게 되는지를 정확히 확인하는 것입니다.
