부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 9층 903호에 대한 임의경매입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 등기부에는 민간임대주택등기와 주택임차권등기도 존재하므로 용도와 실제 이용관계, 임대차의 법적 성격을 함께 확인해야 합니다.
등기상 소유자는 김문옥입니다. 구덕신용협동조합이 신청한 경매의 청구액은 3,713,000,000원이며, 과거 같은 채권자가 설정한 채권최고액 4,368,000,000원의 근저당권 이력도 존재합니다. 해당 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있으나 이후 근저당권 이전기록까지 나타나므로, 현재 효력과 경매에서의 권리순위를 원본 등기로 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층 903호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 대상 호실 9층 903호 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 경매개시결정 | 2025.02.10 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 임차권과 근저당권 이력의 확인이 핵심
구덕신용협동조합의 2018년 근저당권은 등기 분석상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이를 전제로 경매개시결정이 말소기준권리로 분류되어 있습니다. 그러나 같은 근저당권에 대해 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 기록도 남아 있습니다.
따라서 말소기준권리를 경매개시결정으로 확정하기 전에 2018년 근저당권의 말소 여부와 말소 시점, 이후 이전등기의 실제 효력을 원본 등기에서 확인해야 합니다. 이는 김창호의 임차권 순위와 배당·인수 판단에 직접 영향을 줄 수 있는 쟁점입니다.
② 임차인 현황 — 확정된 보증금과 미확인 점유자를 구분
주택임차권등기가 확인된 김창호와 별도로, 현황조사에 70명의 전입 관련 기록이 존재합니다. 다만 이 명단 전체가 903호의 개별 임대차계약자임이 입증된 것은 아닙니다. 실제 해당 호실 점유자와 다른 호실의 전입 기록이 포함되었는지 대조해야 하므로, 전입 기록의 인원수를 실제 임차인 수나 보증금 채무 건수로 그대로 해석해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입 / 주민등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창호 임차권등기 |
2021.08.27 | 40,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 있음 2021.08.27 |
배당요구 있음 승계신고 아님 |
김창호의 임차권등기 범위는 부동산 전부이고, 등기상 차임은 60,000원입니다. 임차권등기와 배당요구 사실만으로 매수인의 최종 보증금 부담이 확정되는 것은 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|
현황조사상 전입 관련 기록을 전부 표시했습니다. 경매개시결정 전후 구분은 2025.02.10을 기준으로 합니다. 전입 사실은 실제 임차권의 존재와 동일하지 않으며, 보증금 미상자를 보증금 0원으로 처리하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 84,000,000원이 싼지는 아직 알 수 없다
현재 감정가는 84,000,000원이고 신건 최저매각가도 같습니다. 그러나 동일 건물 또는 유사한 오피스텔의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가격이 시세보다 낮은지 객관적으로 비교할 수 없습니다.
특히 이 물건은 매각가만으로 실질취득비용이 확정되는 구조가 아닙니다. 실질취득비용은 낙찰대금에 매수인이 실제 인수하는 보증금 등 추가 부담을 합산하여 판단해야 합니다. 미배당 보증금이 남는 경우 최저가만을 기준으로 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 김창호 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 42,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 예상배당 계산을 그대로 표시한 가정표입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 권리 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자의 청구액과 근저당권 변동 이력이 별도로 존재하므로 최종 배당표로 사용할 수 없습니다.
2018년 근저당권의 말소 표시와 이후 권리이전 기록까지 존재하므로, 이 배당표를 실제 우선순위가 확정된 결과로 신뢰해서는 안 됩니다. 특히 임차권의 우선순위와 실제 보증금 배당 여부를 법원 배당자료 및 등기 원본으로 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 매각 및 미배당 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 84,000,000원 | 42,088,000원 | 721,006,570원 | 계산상 0원 · 미확정 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 67,200,000원 | 25,590,400원 | 737,504,170원 | 계산상 0원 · 미확정 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 53,760,000원 | 12,392,320원 | 750,702,250원 | 계산상 0원 · 미확정 |
회차가 진행되어 가정 매각가격이 하락하면, 현재 계산 구조에서는 채권자 미배당액이 증가합니다. 다만 표의 미배당액은 새김해새마을금고 청구금액 763,094,570원을 기준으로 산출한 금액으로, 모든 채권자의 최종 미회수액이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문 및 주차타워설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m 내외, 북동측 약 7m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한 사항이 기재되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지로, 공부상 토지면적은 296.1㎡이고 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
- 환금성. 교통 여건은 양호하지만, 업무시설 오피스텔의 실제 매매·임대 수요와 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 환금성을 높게 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.07.09 근저당권 이전등기의 효력을 원본 등기에서 확인하세요.
- 김창호 임차권. 임차보증금 40,000,000원의 실제 배당 가능액, 배당요구의 효력, 임차권등기의 말소 조건과 미배당 시 인수 여부를 확인하세요.
- 전입자 사실관계. 현황조사상 전입 관련 기록이 실제 903호와 연결되는지, 현재 누가 점유 중인지 확인하세요. 모든 전입자가 개별 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 미상 보증금 조사. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부를 확인하고 대항력이 있는 임차인의 미배당 인수 위험을 별도로 계산하세요.
- 배당표 재검토. 신청채권자의 청구액 3,713,000,000원 및 과거 근저당권 채권최고액 4,368,000,000원이 실제 권리순위에 어떻게 반영되는지 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현행 효력과 관련 의무가 매각 이후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔) 표기의 관계를 건축물대장 및 실제 이용현황과 대조하세요.
- 시세 조사. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대차 시세를 확인한 후 실질취득비용을 기준으로 입찰가격을 결정하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비, 실제 점유자, 인도 및 명도에 필요한 비용과 절차를 사전에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 배당 관련 자료를 최종 대조하세요.
맺으며 — “84,000,000원에 낙찰받아도 84,000,000원에 취득하는 것은 아닐 수 있다”
이 사건은 단순히 감정가 대비 할인율을 계산해 접근할 물건이 아닙니다. 김창호의 보증금 40,000,000원과 주택임차권등기가 존재하고, 다수의 전입 기록에 대한 실제 점유 및 임대차 관계도 확정되지 않았습니다.
현재 예상배당에서는 임차보증금 전액 배당과 매수인 인수 0원을 가정하고 있지만, 말소기준권리와 과거 근저당권의 효력부터 다시 확인해야 하는 상황입니다. 따라서 계산표의 인수 0원을 확정적인 권리분석 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
실거래 시세도 확인되지 않았으므로 현재의 84,000,000원이 가격상 유리한 수준인지 판단할 근거가 부족합니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 임차권 문제를 해결하지 못하면 실질취득비용과 명도 위험은 여전히 남을 수 있습니다.
결론은 권리 보류·가격 보류입니다. 말소기준권리, 임차보증금 배당 및 잔여 인수 여부, 실제 점유자를 먼저 확정하고 그다음에 시세와 입찰가격을 비교하는 것이 적절합니다. 현재 상태에서는 신중한 접근이 필요합니다.
