부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 9층 901호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 등기부에는 민간임대주택등기도 기재되어 있습니다. 따라서 단순한 상가나 아파트로 보지 말고, 공부상 용도·실제 이용·주택임대차관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기부상 소유자는 김문옥입니다. 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매이며 청구금액은 3,713,000,000원입니다. 2018년에 설정된 공동담보 근저당, 2025년 경매개시결정, 임차권등기, 가압류와 근저당권 이전까지 권리관계가 이어져 있습니다.
핵심은 매각으로 말소되는 등기와 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금 반환의무가 서로 다르다는 점입니다. 박채현의 임차권등기가 매각으로 말소되는 것으로 처리되더라도, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 대항력에 따른 부족분 인수 문제가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층 901호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 경매상 근린시설 / 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 9층 901호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건, 100%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택 | 2018.12.20 등록 · 2022.12.08 등기 |
| 권리분석 기준 | 2026.10.21 등기 확인 기준 |
① 권리 흐름 — 말소등기보다 중요한 임차보증금
경매 권리판정에는 2025.02.10 임의경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 다만 등기에는 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권과 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 이력이 함께 나타납니다. 기존 근저당권은 말소 처리로 표시되어 있어 말소의 효력 및 이전등기와의 관계를 등기 원본에서 대조해야 합니다.
후순위로 처리된 새김해새마을금고 가압류 763,094,570원과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 산정됩니다. 그러나 이와 별개로 박채현의 임차보증금은 120,000,000원이고, 예상배당에서는 그중 115,548,000원만 회수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 보증금과 미상 전입자를 구분해야 한다
임차권등기로 보증금과 확정일자가 확인되는 사람은 박채현 1명입니다. 이와 별도로 현황조사에 기재된 전입자는 70명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 확인된 사람은 없으므로, 보증기관 명의의 중복 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
| 성명 / 지위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박채현 주택 전부 · 임차권등기 |
전입 2024.06.07 확정 2024.05.17 점유개시 2024.06.05 |
120,000,000원 | 대항력 有 산정 | 확정·배당요구 | 4,452,000원 인수 |
박채현: 임대차계약일 2024.05.17 · 월 차임 100,000원 · 배당요구 2025.03.14 · 보증기관 승계 없음. 인수액은 현재 회차 예상배당을 기준으로 산정된 금액입니다.
전입조사 70명 전체 확인 — 선행 전입·배당요구·대항력 가능성
아래 명단은 현황조사에 기재된 전입일과 배당요구 접수 내역입니다. 901호에 대한 개별 임대차관계, 점유 여부와 우선변제 요건이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|
배당요구가 확인되는 별도 전입자는 문아영·안서현·나용안·백예란·엄준호·성대홍·장유경·고아라·차원지·손혜연·변지민·석우현·채상현·현해규·곽나현·정다경입니다. 배당요구 접수만으로 대항력 또는 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 반대로 배당요구가 확인되지 않는 선행 전입자가 실제 대항력 있는 임차인이라면, 미배당 보증금의 매수인 인수 위험은 별도로 남을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 박채현 · 우선변제 | 120,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 박채현 미배당 | — | 4,452,000원 |
집행비용 2,452,000원은 추정치입니다. 예상배당 합계는 118,000,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 박채현의 미배당액 4,452,000원은 매각대금에서 배당되는 항목이 아니라 매수인에게 남는 것으로 산정된 별도 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제·다른 임차인의 권리 및 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시뮬레이션 — 최저가가 낮아져도 실질취득은 거의 그대로
이 물건의 가격 분석에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액입니다. 박채현의 보증금 120,000,000원이 매각가보다 높기 때문에, 매각가가 내려가면 배당 부족분이 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 118,000,000원 | 4,452,000원 | 122,452,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 94,400,000원 | 27,699,200원 | 122,099,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 75,520,000원 | 46,239,360원 | 121,759,360원 |
각 회차는 해당 매각가에 낙찰된다고 가정한 계산입니다. 실질취득액은 매각가와 박채현 보증금 예상 인수액의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비·다른 임차인 인수액은 포함하지 않습니다. 회차별 차이는 집행비용 추정액 변화에 따른 것입니다.
⑤ 시세 판단 — 실질취득액을 기준으로 비교해야 한다
현재 회차의 실질취득액은 122,452,000원으로, 감정가 118,000,000원보다 높습니다. 1회·2회 유찰 가정에서도 실질취득액은 모두 121,000,000원 이상입니다.
이 금액들이 실제 거래 시세에 비해 저렴한지는 별도로 판단해야 합니다. 동일 용도·면적·층수의 최근 거래가격과 비교하여야 하며, 특히 최근 12개월 거래 수준과 최신 거래를 우선 확인할 필요가 있습니다. 과거 고가 거래가 포함된 장기 평균만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 접합니다. 대지 형상은 정방형에 가깝고 대체로 평탄합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·비행안전제6구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등입니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 901호 내부 상태와 이용관계는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 사상역 일대 접근성은 장점이지만, 숙박시설·업무시설·주거시설이 혼재하는 입지이며 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태가 함께 나타납니다. 매수층과 금융조건은 실제 용도에 따라 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박채현 보증금 인수 확인. 보증금 120,000,000원, 전입 2024.06.07, 확정일자 2024.05.17, 임차권등기 2025.03.14의 효력을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 확인해야 합니다. 현재 예상 인수액은 4,452,000원입니다.
- 별도 전입자 70명 확인. 선행 전입 68명에 대해 901호와의 관련성, 실제 점유, 계약당사자, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 구별해야 합니다. 확인되지 않은 금액을 0원으로 취급해서는 안 됩니다.
- 선순위 근저당 및 채권양도 검증. 2018년 구덕신용협동조합 근저당과 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 관계, 실제 말소 상태 및 말소기준권리의 적정성을 재확인해야 합니다.
- 예상배당과 실제 배당순위 확인. 현재 표에서는 박채현에게 115,548,000원이 배당되지만, 당해세·소액임차인 최우선변제 및 다른 권리가 존재하면 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록 및 용도 검증. 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 등록상태, 건축물대장상 용도와 실제 주거 이용에 따른 법률관계를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 방지. 1회 유찰 가정의 실질취득액은 122,099,200원, 2회 유찰 가정은 121,759,360원입니다. 최저가만으로 수익성을 계산하지 않아야 합니다.
- 현장점유·명도 확인. 현재 실제 점유자와 임차권등기자의 점유 관계를 확인하고, 인도명령 가능 범위 및 보증금 반환과 명도 절차의 연계를 점검해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 관리비 체납 중 승계 가능 부분, 취득 관련 세금, 등기비용, 주차타워 이용조건 및 실제 명도비용을 별도 반영해야 합니다.
- 최신 시세 확인. 강일스퀘아에서 비교 가능한 동일 용도·면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서·건축물대장과 법원 문건접수 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득 부담은 내려가지 않는다”
강일스퀘아 901호는 신건 최저가만 보면 118,000,000원의 소형 집합건물입니다. 하지만 임차보증금 120,000,000원을 기준으로 계산하면 현재 실질취득 부담은 122,452,000원입니다. 2회 유찰 가정에서도 121,759,360원으로 큰 차이가 없습니다.
더 큰 문제는 확정된 박채현의 임차권 외에 별도 전입조사 인원 70명의 권리관계가 명확하게 정리되지 않았다는 점입니다. 이들의 보증금과 실제 점유 여부가 확인되기 전까지는 매수인이 부담할 총액을 확정할 수 없습니다. 선행 근저당권의 말소 및 이전 관계 역시 재검증이 필요합니다.
사상역 접근성이라는 입지상 장점은 있지만, 용도 확인, 복잡한 권리관계, 미확정된 임차인 인수 위험과 실질취득액의 하방 경직성이 함께 존재합니다. 최근 실거래가격으로 확인된 할인 근거도 확보되지 않았습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 타당합니다. 이 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 일이 아니라, 누가 실제 임차인이고, 어떤 보증금이 얼마만큼 인수되는지를 먼저 확정하는 것입니다. 권리관계가 명확해지기 전에는 낮아진 최저가를 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
