부산지방법원 2025타경100991. 사상구 괘법동 강일스퀘아 12층 1201호입니다. 경매 물건종류는 근린시설로 기재되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 공부와 실제 이용상태를 구분해 살펴봐야 하는 집합건물입니다. 소유자는 김문옥이며, 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권의 청구액은 3,713,000,000원입니다.
등기와 임차관계를 함께 보면 상황이 단순하지 않습니다. 이민혁의 120,000,000원 주택임차권등기가 존재하고, 전입·점유 관련 신고 명의도 다수 확인됩니다. 특히 2018년 설정된 구덕신용협동조합 근저당은 말소로 표시되어 있는 반면, 2025년에는 같은 근저당권의 이전 등기가 기재되어 있습니다. 이 때문에 경매개시결정을 말소기준으로 단정하여 모든 임차관계를 후순위로 처리하는 해석은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층 1201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 표기 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 |
| 해당 호실 | 12층 1201호 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전 |
| 감정가 | 123,000,000원 |
| 최저매각가 | 123,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당과 경매개시결정의 관계
따라서 2018년 근저당의 실제 존속 여부, 말소 내역 및 근저당권 이전의 법률관계를 원본 등기사항증명서로 대조해야 합니다. 최초 근저당이 실제로 존속한다면 임차권의 순위와 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
2018.10.25 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정될 당시 채무자는 강일종합건설주식회사였고, 2018.12.28 계약인수로 채무자가 김문옥으로 변경되었습니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있습니다. 이후 김문옥 명의 민간임대주택등기가 이루어졌으며, 2025년 임의경매개시결정과 가압류가 뒤따랐습니다.
새김해새마을금고의 가압류 청구금액은 763,094,570원으로, 2025.05.01 접수된 후순위 권리입니다. 이민혁 임차권등기는 2025.03.25 접수되었고, 기재된 전입일과 확정일자는 그보다 앞섭니다. 단순히 임차권등기 접수일이 경매개시결정 이후라는 이유만으로 실제 임차인의 대항력과 우선변제관계가 모두 부정되는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 미상 보증금이 핵심 변수
확인되는 임차·점유 관련 명의는 총 71명입니다. 이 중 임차권등기로 보증금이 확인되는 사람은 이민혁 1명이며, 나머지 70명은 전입·점유 관련 신고 명의로서 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고는 없지만, 이들이 모두 해당 1201호의 독립된 실제 임차인인지까지 확정된 것은 아닙니다.
등기된 임차권 — 이민혁
| 임차권자 | 이민혁 |
|---|---|
| 임차 범위 | 건물 전부 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 차임 | 월 120,000원 (등기 기재) |
| 임대차계약일 | 2022.12.01 |
| 점유개시일 | 2022.12.16 |
| 주민등록일 | 2023.01.04 |
| 확정일자 | 2022.12.01 |
| 임차권등기명령 | 2025.03.24 |
| 임차권등기 접수 | 2025.03.25 · 을구 2번 |
| 배당요구 접수 | 2025.03.25 |
| 대항력 | 자료상 有 말소기준 확정에 따라 최종 검토 필요 |
| 우선변제 | 자료상 有 확정일자·배당요구 확인 |
| 승계·대위 | 해당 없음 실제 임차권자 |
이민혁은 임대차계약일과 확정일자가 2022.12.01이고, 전입일은 2023.01.04입니다. 임차보증금 120,000,000원에 대한 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 현 회차의 배당 시뮬레이션에서는 이 금액이 전액 배당되도록 계산되어 있지만, 2018년 근저당의 효력과 선후관계 확인 전에는 실제 전액 배당을 보장할 수 없습니다.
추가 전입·점유 신고 명의
대항력 가능·미상은 전입일만으로 확정할 수 없는 상태를 의미합니다. 우선변제 미상은 보증금 및 확정일자의 확인이 필요하다는 뜻입니다. 배당요구 접수일이 기재된 경우에도 실제 배당순위와 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,522,000원 |
| 1. 임차인 이민혁 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 478,000원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,713,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,522,000원, 이민혁 임차보증금 120,000,000원, 새김해새마을금고 478,000원으로 매각대금 123,000,000원을 배분합니다. 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 다만 2018년 근저당의 효력 및 미상 임차인의 권리, 당해세·최우선변제 등을 검증하지 않은 조건부 계산이므로 실제 배당표를 확정한 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 크게 줄지 않는다
현재 회차에서는 최저매각가가 임차보증금보다 높아 배당모형상 이민혁의 보증금이 전액 배당되며 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰되어 매각대금이 보증금보다 낮아지면 미배당 임차보증금이 매수인 부담으로 전환되는 시나리오가 발생합니다. 이때 비교해야 할 금액은 최저가 단독이 아니라 매각가와 인수액을 합한 실질취득액입니다.
| 회차 | 매각가 | 추정 인수액 | 실질취득액 |
|---|
위 실질취득액은 매각가와 제시된 추정 인수액을 단순 합산한 값입니다. 취득세·등기비용·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 인수액은 이민혁 관련 배당모형의 가정이며, 다른 미상 임차인의 권리가 확정되면 증가할 수 있습니다.
이 물건은 98,400,000원 또는 78,720,000원의 최저가만 보고 저렴해졌다고 판단해서는 안 됩니다. 실질취득을 기준으로 평가해야 하며, 다른 임차인 권리가 추가 확인될 경우에는 그 부담을 별도로 고려해야 합니다.
⑤ 가격·시세 판단 — 실거래 확인 전 할인 평가 금지
이 물건의 감정가는 123,000,000원입니다. 다만 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 단순히 신건 최저가가 123,000,000원이라는 사실이나 향후 유찰로 최저가가 낮아진다는 사실만으로 시세 대비 할인 또는 투자 수익성을 인정할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물로 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 소화전, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로와 각각 접한 소로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며, 토지면적은 296.1㎡, 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다. 이는 부지 전체의 토지정보로서 해당 호실의 개별 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권 교통 접근성은 긍정적이지만, 실제 사용상태와 임대차관계, 매각물건의 용도 표시, 다수 점유신고 및 취득 후 명도 가능성을 확인해야 합니다. 실거래가격 검증 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당의 실제 말소 내역과 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기를 대조해야 합니다.
- 이민혁 임차권 확인. 보증금 120,000,000원의 확정일자, 전입, 점유개시, 배당요구 및 실제 배당순위를 검토해야 합니다. 현재 회차 인수 0원은 배당모형상 결과에 불과합니다.
- 다수 전입신고 정리. 임차·점유 관련 71명 중 등기 임차권자 이민혁 이외 70명의 실점유 여부와 해당 1201호와의 관련성을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 배당요구가 접수된 신고 명의도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우에는 인수 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 임대의무 및 매각 이후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 검토. 2018년 근저당의 공동담보목록과 신청채권액 3,713,000,000원에 대응하는 채권관계를 확인해야 합니다.
- 배당 시나리오 재계산. 이민혁의 우선변제, 근저당권자의 실제 채권, 당해세, 최우선변제 및 집행비용을 반영한 배당표를 다시 검증해야 합니다.
- 실질취득액 상한. 유찰 시에는 최저가뿐 아니라 인수보증금을 포함한 총부담액을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비, 실제 점유자와 인도 가능성, 임차권 말소 및 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 강일스퀘아의 동일 용도·유사 호실 최근 실거래, 층별 가격 차이와 실제 임대수익을 검증한 후 가격을 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아져도 인수위험은 사라지지 않는다”
부산 강일스퀘아 1201호는 단순한 신건 오피스텔 경매가 아닙니다. 120,000,000원의 등기 임차보증금과 다수의 전입·점유 신고, 민간임대주택등기, 근저당 말소·이전 관계가 복합적으로 얽혀 있습니다. 현재 회차에서는 배당모형상 임차보증금이 전액 배당되어 인수액 0원으로 계산되지만, 그것만으로 안전한 권리관계라고 판단하기는 어렵습니다.
한 차례 유찰되면 매각가는 98,400,000원이 되지만, 인수추정액은 23,771,200원으로 늘어납니다. 두 차례 유찰되면 매각가는 78,720,000원, 인수추정액은 43,096,960원입니다. 따라서 낙찰가의 하락이 실질취득액의 동일한 하락으로 이어지지 않습니다. 더욱이 다른 미상 임차인의 권리가 확인되면 부담 구조는 다시 달라질 수 있습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 판단 보류입니다. 이 평가는 물건의 시장가치가 낮다는 단정이 아니라, 말소기준권리의 불확실성, 대규모 전입·점유 확인 필요성, 임차보증금 인수 가능성 및 실거래가격 검증 부족을 반영한 것입니다. 권리 원본 대조와 실제 임차관계 확정이 가격 검토보다 먼저입니다.
