부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 13층 1304호입니다. 감정가는 87,000,000원, 첫 매각기일 최저가는 감정가와 같은 금액입니다. 괘법초등학교 북동측 인근에 위치하며 사상역과 시내버스정류장을 이용할 수 있는 교통 여건이 장점입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 입지보다 복잡한 채권관계와 임차인 권리 확인에 있습니다.
등기에는 2018년 설정된 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원 공동담보 근저당권이 등장합니다. 이 권리는 말소로 표시되어 있으면서도 2025년 근저당권 이전 기록이 이어져, 말소 경위와 권리의 존속 여부를 원본으로 대조해야 합니다. 경매개시결정일은 2025.02.10이고 신청채권자의 청구액은 3,713,000,000원입니다. 반면 예상배당표에는 후순위 가압류 채권만 반영되어 있어 배당 결과를 그대로 확정적인 권리분석으로 받아들이기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 13층 1304호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 · 지하 1층, 지상 15층 건물 중 13층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 슬라브지붕 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전 · 2018.11.16 매매 원인) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택 등기 | 2022.12.08 등기 · 2018.12.20 등록 원인 |
| 건축물 위반사항 | 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
권리분석상 경매개시결정일인 2025.02.10이 말소기준으로 표시되어 있습니다. 이 기준에 따르면 그 이후 설정된 새김해새마을금고의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 그보다 훨씬 앞선 2018.10.25 근저당권이 존재했던 사실을 무시해서는 안 됩니다. 이 근저당은 공동담보이며 채권최고액은 4,368,000,000원입니다. 말소 표시와 2025.07.09 근저당권 이전 기록을 함께 보면 원본 등기상 말소 상태, 말소 원인, 근저당권 이전 효력을 재확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 71명 조사, 보증금 전원 미상
현황조사 등에 나타난 명의자는 71명입니다. 보증기관의 대위·승계로 분류된 명의자는 없으므로 실제 임차인으로 조사된 인물은 71명입니다. 다만 이 숫자가 모두 1304호에 개별적으로 귀속되는 실제 임대차계약 71건을 뜻한다고 단정할 수는 없습니다. 각 명의자의 점유 호실, 임대차 목적물, 공동거주 및 중복 여부를 대조해야 합니다.
71명 모두 보증금과 확정일자가 미상이며, 배당요구가 확인된 사람은 16명입니다. 나머지 인원은 배당요구 사실이 확인되지 않습니다. 경매개시결정일 이전 전입자 69명은 대항력 가능·미상으로 분류하며, 실제 대항력 유무는 말소기준권리와 점유·임대차 요건 확인 후 판단해야 합니다.
| 임차·점유 명의자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 판정은 경매개시결정일과 전입일의 선후관계를 참고한 잠정 분류입니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 해당 호실 임대차관계가 확정되지 않았습니다. 모든 인원의 보증금은 미상이며 보증기관 대위·승계로 분류된 인원은 없습니다. '기준 후 전입' 역시 모든 법적 대항력 가능성을 최종 부정하는 판정은 아닙니다.
③ 배당분석 — 자동계산과 실제 인수액은 별개
현재 최저매각가 87,000,000원을 매각대금으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 1,966,000원을 먼저 제외하고, 새김해새마을금고 가압류에 85,034,000원을 배당하는 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 85,034,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 위 가압류 채권 미배당 | — | 678,060,570원 |
위 금액은 지정된 가압류 채권 중심의 자동 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자 청구액 3,713,000,000원, 2018년 공동담보 근저당권의 최종 권리상태, 임차인의 최우선변제·우선변제, 당해세 등이 완전하게 반영된 확정 배당표가 아닙니다. 678,060,570원의 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 가압류 배당 | 가압류 미배당 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 678,060,570원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 695,147,370원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 708,816,810원 | 미확정 |
유찰이 진행되면 명목상 최저매각가는 87,000,000원 → 69,600,000원 → 55,680,000원으로 내려갑니다. 그러나 이는 매각대금의 변화일 뿐, 매수인이 인수할 수 있는 보증금까지 자동으로 감소한다는 의미는 아닙니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고, 미배당 부분을 매수인이 승계하는 구조라면 낙찰가 하락에 따라 인수보증금이 늘어 실질취득액이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 어느 회차에서도 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑤ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
주변 실거래 평균이나 최근 거래금액이 확인되지 않아 최저가 87,000,000원이 주변 오피스텔 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 개별 호실의 면적·층·임대상태·매매사례를 추가 확인해야 하며, 최종 가격 비교는 임차보증금 승계 여부가 확정된 후 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·주차타워·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지로, 일반상업지역에 위치하며 토지면적은 296.1㎡, 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 공부상 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 근린시설 분류와 오피스텔 이용 및 민간임대주택 등기의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 대중교통 접근성은 긍정적이나 현재 호실의 거래사례와 실제 임대차관계가 확정되지 않아 매도 가능가격·공실위험·매수층을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인. 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원 공동담보 근저당권이 말소된 경위와 2025.07.09 이전등기의 효력 및 현재 권리관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 경매개시결정일 2025.02.10을 기준으로 한 자동 판정과 앞선 근저당권의 법적 효력을 대조해야 합니다.
- 실제 1304호 임차인 특정. 조사된 71명의 명의가 어느 호실에 귀속되는지, 실제 임대차계약 당사자인지, 공동점유 또는 중복신고 관계가 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 임차보증금은 전원 미상입니다. 배당요구가 확인된 16명의 계약 및 배당자격, 배당요구가 확인되지 않은 인원의 법적 지위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 임대사업자 등록 상태와 임대의무기간, 적용되는 임대차 및 관련 규제사항을 조사해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 입찰가격 외에 인수 가능한 보증금, 미납 관리비, 취득 관련 비용과 명도 부담을 반영해야 합니다. 현재 인수액 0원으로 가정하는 입찰은 위험합니다.
- 권리·배당 원본 대조. 신청채권자 청구액 3,713,000,000원과 자동 배당계산의 채권 반영 범위가 다른 이유를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 거래, 임대수익과 공실 사례를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 현장 확인. 실제 이용상태, 점유자, 관리비 체납, 시설 관리상태 및 주차타워 이용조건 등을 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,700만원이 최종 취득가라는 보장은 없다”
강일스퀘아 1304호는 교통 접근성과 도심 입지라는 장점이 있습니다. 그러나 경매에서 가장 중요한 것은 단순히 최저가가 아니라 소유권을 취득한 뒤 어떤 권리와 비용이 남는가입니다.
현재 확인되는 71명의 임차·점유 조사 명의자는 각각의 실제 점유 호실과 보증금 관계부터 확인해야 합니다. 경매개시결정일보다 빠른 전입자가 많지만, 2018년 공동담보 근저당권과 후속 이전등기의 관계가 불명확하므로 대항력과 인수 여부를 일괄 확정할 수 없습니다.
더구나 감정가 87,000,000원을 비교할 최근 실거래 시세가 없고 실질취득비용도 산정되지 않았습니다. 유찰로 가격이 떨어지더라도 숨은 인수보증금이 확인되지 않으면 경제적 이익이 생긴다고 단언할 수 없습니다.
결론은 권리·점유·보증금 확인 전 입찰 보류. 이 사건은 낮은 최저가보다 실제 1304호 임차인의 확인과 말소기준권리의 법적 확정이 투자 판단을 좌우합니다.
