부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 11층 1101호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 건물은 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있습니다. 괘법초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설이 혼재하는 일반상업지역입니다.
가격만 보면 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 그러나 이 물건의 분석에서는 가격보다 먼저 임차권의 배당 여부와 다른 점유자들의 법적 지위를 확인해야 합니다. 박대혁 명의로 등기된 보증금 120,000,000원의 주택임차권이 있고, 별도로 현황조사에 여러 명의 전입자가 기재되어 있습니다. 이들 모두를 1101호의 독립된 실제 임차인으로 확정할 수는 없지만, 그렇다고 개별 권리 확인 없이 인수 위험이 없다고 처리할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 근린시설 · 감정평가상 이용: 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기된 임차권 | 박대혁 · 보증금 120,000,000원 · 월 차임 20,000원 |
| 임차·점유 조사 | 명의자 71명 기재 · 실제 독립 임차인 수와 해당 호실 점유관계 확인 필요 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 기준권리와 임차권 확인이 핵심
권리 분석에서 가장 중요한 부분은 구덕신용협동조합 근저당과 임의경매개시결정의 관계입니다. 등기에는 2018.10.25. 설정된 채권최고액 4,368,000,000원의 구덕신용협동조합 근저당이 등장합니다. 해당 근저당에는 등기상 이미 말소된 것으로 분류된 정보가 있는 반면, 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 내역도 기재되어 있습니다.
경매개시결정일인 2025.02.10.이 말소기준으로 분류되어 있으나, 앞선 근저당의 실제 말소 효력과 채권양도 후 권리상태를 원본 등기에서 대조해야 법률상 말소기준과 임차인의 선후순위를 최종 확정할 수 있습니다. 근저당의 말소 여부가 정리되지 않은 상태에서 전입일과 경매개시일만 비교해 모든 임차인의 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 등기된 1억 2천만원과 다수 전입자
우선 개별 권리내용이 확인되는 사람은 박대혁입니다. 임대차계약일은 2024.04.27., 주민등록일과 점유개시일 및 확정일자는 모두 2024.05.01.입니다. 보증금 120,000,000원, 월 차임 20,000원, 임차 범위는 건물 전부로 기재되어 있고, 2025.03.25. 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
| 임차권자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박대혁 건물 전부 · 임차권등기 |
2024.05.01 2024.05.01 |
120,000,000원 | 가능·확인 필요 | 확정일자·배당요구 | 없음 |
박대혁은 확정일자와 배당요구에 관한 정보가 확인되어 우선변제권 행사가 가능한 임차권자로 분류됩니다. 다만 실제 우선순위 및 매수인에 대한 대항 가능성은 앞선 담보권의 효력과 대조해야 합니다. 신건 예상배당표는 보증금 전액 배당을 가정하지만, 이 계산만으로 다른 점유자의 임차보증금이나 별도 인수 가능성까지 해소되지는 않습니다.
다음은 조사에 기재된 명의자들의 전입일 및 배당요구 관련 사항입니다. 경매개시결정 이전 전입자도 보증금·확정일자·실제 점유가 불명확하므로 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 배당요구 기록이 있더라도 그것만으로 우선변제권의 순위가 확정되는 것은 아닙니다.
| 명의자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 전입일과 제시된 경매개시일의 선후 및 미확인 사항을 반영한 잠정 분류입니다. 원본 말소기준권리, 주택 인도, 실제 임대차계약 및 점유의 계속 여부에 따라 최종 판단이 달라질 수 있습니다. 박대혁은 앞의 임차권등기 표에 별도로 표시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,522,000원 |
| 1. 임차인 박대혁 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 478,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 예상배당 합계는 123,000,000원입니다. 박대혁의 보증금 120,000,000원이 전액 배당되는 계산으로, 해당 임차권의 예상 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 앞선 근저당권과 다른 임차인의 권리관계도 별도로 확인해야 합니다. 실제 법원의 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
이 계산에서는 집행비용 2,522,000원과 박대혁 보증금 120,000,000원을 지급한 뒤 새김해새마을금고에 478,000원이 돌아갑니다. 새김해새마을금고의 청구금액 763,094,570원 중 762,616,570원은 미배당으로 남습니다. 단, 일반 채권자의 미배당액은 그 자체만으로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아지면 인수액이 늘어난다
이 물건에서 가장 조심해야 할 부분입니다. 현재 최저가에서는 박대혁 보증금 전액이 배당되는 계산이지만, 낙찰가가 내려가면 배당 가능한 돈이 줄어들고, 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 시나리오가 나타납니다.
| 매각 회차 | 가정 매각가 | 매수인 예상 인수 | 일반채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 123,000,000원 | 0원 | 762,616,570원 |
| 1회 유찰(80%) | 98,400,000원 | 23,771,200원 | 763,094,570원 |
| 2회 유찰(64%) | 78,720,000원 | 43,096,960원 | 763,094,570원 |
신건에서 이미 배당되는 보증금이 이후 회차에 미배당으로 전환되는 구조이므로 경매가 여러 차례 유찰되더라도 매수인이 부담할 전체 취득비용은 낙찰가만큼 내려가지 않습니다. 특히 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워집니다.
현재 시나리오의 인수 0원도 박대혁에 관한 배당 가정을 중심으로 산정한 금액입니다. 보증금 미상인 다른 명의자들의 권리까지 모두 소멸한다고 확인된 결과는 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 확인 없는 할인율은 의미가 없다
감정가와 최저매각가는 모두 123,000,000원입니다. 그러나 이 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 할인율만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
오피스텔의 가치는 층·향·면적·실제 이용형태·임대수익과 공실 위험에 따라 달라질 수 있습니다. 동일 건물의 실제 거래가격 및 매매·임대 수요를 확인하고, 매수인에게 승계되는 보증금과 명도 관련 비용을 포함한 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물이며, 위생 및 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 등고평탄한 정방형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가 관련 수치는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 경매 입찰 전 건축물대장과 현재 이용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 사상역 접근성은 입지상 장점으로 볼 수 있지만, 실제 매매 유동성과 가격 수준은 최근 거래자료로 검증해야 합니다. 특히 다수 전입자 및 명도 관련 불확실성은 매수 후 처분에도 부담이 될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.10.25. 구덕신용협동조합 근저당의 현재 효력, 말소 여부, 2025.07.09. 근저당권 이전등기 및 공동담보관계를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 박대혁 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 전입 및 확정일자, 건물 전부에 대한 임차권등기, 배당요구의 효력을 확인하고 실제 전액 배당 가능성을 검증해야 합니다.
- 다수 전입자 명의 검증. 조사에 등장한 71명의 명의가 1101호와 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 해당 호실의 독립 임차인 수, 실제 점유자와 전입만 남아 있는 명의자를 구분하는 과정이 필요합니다.
- 미상 보증금 확인. 임대차계약서, 확정일자, 보증금 지급 내역, 배당요구 여부와 임차권 승계 가능성을 각각 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 전체 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 예상배당 재검증. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구금액 3,713,000,000원, 근저당 이전 기록 및 신청채권자 배당 0원으로 제시된 시나리오의 정합성을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득비용. 1회 유찰 시 예상 인수 23,771,200원, 2회 유찰 시 43,096,960원을 각각 낙찰가와 함께 고려해야 합니다. 낮아진 최저가만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 용도·임대사업자 의무. 사건상 근린시설 분류, 감정상 오피스텔 이용, 민간임대주택등기와 주택임대차보호법 적용 여부를 함께 검토해야 합니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한의 현재 적용 여부도 확인해야 합니다.
- 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 명도 가능성, 인도명령 대상 여부와 별도 소송 필요성을 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 동일 건물 및 유사 업무시설의 최근 실거래가격과 임대시장을 확인한 뒤, 인수액을 포함한 실질취득비용이 적정한지 판단해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료 및 법원 기록을 대조하고 법률 전문가와 인수 위험을 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 조건부 계산일 뿐”
이 물건의 가장 큰 함정은 신건 최저가에서 제시된 매수인 인수 0원이라는 숫자입니다. 박대혁 보증금 120,000,000원이 전액 배당되는 계산 자체는 제시되어 있지만, 다른 임차·점유 명의자들의 보증금과 권리관계까지 정리되었다는 뜻은 아닙니다.
또한 유찰로 낙찰가가 낮아지면 미배당 보증금 인수 가능성이 증가합니다. 1회 유찰 시 23,771,200원, 2회 유찰 시 43,096,960원의 예상 인수액이 발생하므로, 낙찰가가 떨어져도 실질적인 취득부담은 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
여기에 2018년 근저당의 말소 여부와 2025년 근저당권 이전 내역, 신청채권자의 배당순위, 다수 전입자의 실제 임대차관계가 확정되지 않은 문제가 겹칩니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격상 우위를 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 현재 단계에서는 낙찰가의 높고 낮음보다 권리관계의 확정이 우선입니다. 박대혁의 배당 가능성만 확인할 것이 아니라, 다른 점유자들의 권리와 실질취득비용의 상한까지 확인한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적인 접근입니다.
