부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 15층 1503호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 일련번호 1~74호의 실제 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 일반 아파트와 같은 기준으로 물건을 판단해서는 안 됩니다. 소유자는 김문옥이며, 경매신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 신청채권자의 청구액은 3,713,000,000원으로, 해당 호실의 감정가와 상당한 차이가 있습니다. 다만 등기에는 공동담보 관계가 기재되어 있어 신청채권 전액을 이 호실 단독의 채무로 해석할 수는 없습니다.
감정가와 최저가가 같아 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 일반적으로 유찰이 없는 물건은 현재 가격과 권리관계를 중심으로 입찰 여부를 결정하지만, 이 사건은 순서가 다릅니다. 말소기준권리, 실제 임차인, 배당 후 미반환 보증금부터 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나지 않으면 최저가를 기준으로 가격 메리트나 예상 수익을 계산하는 것 자체가 부정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층 1503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 표기 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 접수 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 기재 |
| 감정평가상 위반건축물 | 위반사항 표시 없음 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 재확인이 먼저다
따라서 2018년 근저당권의 실제 존속·말소 상태, 경매신청권과의 관계, 공동담보 관계를 원본 등기로 재확인해야 합니다. 2025년 경매개시일만을 확정적인 말소기준으로 삼아 모든 이전 전입자를 선순위 임차인으로 처리할 수는 없습니다.
갑구의 소유권보존은 강일종합건설주식회사 명의로 이루어졌고, 2018.12.28 김문옥에게 소유권이 이전되었습니다. 2022.12.08에는 민간임대주택등기가 접수되었으며, 2025.02.10 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.05.01 새김해새마을금고의 가압류가 이어졌습니다.
새김해새마을금고의 가압류 청구금액은 763,094,570원으로, 제시된 경매개시 기준보다 뒤에 등기되었습니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있지만, 실제 채권자별 배당순위는 유효한 담보권과 법정 우선권을 확인한 뒤 확정해야 합니다.
임차인 분석 — 선행 전입자가 많아도 대항력은 확정할 수 없다
임차 관련 조사에는 개인 명의 71명이 등장하며, 보증기관의 대위변제·승계 명의는 포함되어 있지 않습니다. 다만 감정평가가 1~74호를 함께 다루고 있어, 이 명단의 모든 사람이 1503호의 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 이 사건 호실에 귀속되는 실제 임차인 수와 각자의 점유 범위를 특정하는 작업이 최우선입니다.
제시된 경매개시일을 날짜상 기준으로 하면 이전 전입은 69명, 이후 전입은 2명입니다. 그러나 전입일만으로 임대차계약의 진정성, 실제 점유, 보증금, 주택임대차보호법상 대항요건과 선후관계가 확정되지는 않습니다. 아래의 ‘가능·미상’은 대항력이 인정되었다는 뜻이 아니라 확인이 필요하다는 의미입니다.
실질취득액 = 실제 낙찰가 + 확정된 인수금액입니다. 따라서 최저매각가 87,000,000원을 실질취득액으로 단정해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 표시는 전입일과 제시된 2025.02.10 기준일의 선후관계를 참고한 잠정 분류입니다. 계약·점유·보증금·확정일자·실제 말소기준권리 확인 전에는 법률상 대항력 인정 여부가 확정되지 않습니다. 승계 ‘없음’은 보증기관 대위·승계 신고가 없다는 뜻이며, 임대차 권리 자체가 없다는 뜻은 아닙니다.
② 가격 분석 — 최저가 8,700만원을 시세로 착각하지 말 것
현재 최저매각가는 87,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 하지만 이 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 감정가가 존재한다는 사실만으로 시장에서 그 가격에 거래된다고 볼 수는 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 87,000,000원 | 100% | 인수액 미확정 |
| 1회 유찰 가정 | 69,600,000원 | 80% | 인수액 미확정 |
| 2회 유찰 가정 | 55,680,000원 | 64% | 인수액 미확정 |
유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 인수할 미반환 보증금이 있다면 실질취득액이 같은 비율로 내려가지는 않습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 낙찰대금에서 해당 보증금이 배당되지 못하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 결과도 가능합니다. 다만 이 사건은 실제 보증금이 확인되지 않아 그러한 구조가 성립하는지 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
아래는 현재 회차를 가정한 제한적인 배당 추정입니다. 집행비용과 새김해새마을금고 가압류를 중심으로 계산되어 있으며, 구덕신용협동조합 관련 담보권의 실제 유효성·순위, 임차보증금 우선배당, 당해세 등은 확정적으로 반영된 결과가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 1. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 85,034,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가압류 채권 미배당액 | 763,094,570원 | 678,060,570원 |
집행비용은 추정액입니다. 채권 미배당액은 채권자의 회수 부족액이지, 그 자체가 낙찰자의 인수금액이라는 뜻이 아닙니다. 이 배당 추정에는 임차인 최우선변제·우선변제·당해세 등이 반영되지 않았으며, 유효한 선순위 담보권에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 가정 | 채권자 추정배당 | 미배당 채권액 |
|---|---|---|---|
| 신건(현재) | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 678,060,570원 |
| 1회 유찰 가정 | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 695,147,370원 |
| 2회 유찰 가정 | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 708,816,810원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로와 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등의 규제가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 296.1㎡, 공시지가 2,721,000원/㎡, 지목 대, 소로각지 조건입니다. 이 면적은 해당 필지 전체에 관한 수치이며 1503호의 전유면적이나 대지권면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 관리상태까지 확인된 것은 아닙니다.
- 환금성. 사상역 접근성과 주변 상업시설은 입지상 검토 요소입니다. 반면 오피스텔 이용 물건의 수익성, 관리비, 공실, 임대차 및 실거래 수준이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 상태와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 이전 기록을 등기원본으로 확인하세요. 2025.02.10 경매개시를 실질 기준으로 사용할 수 있는지 반드시 검증해야 합니다.
- 1503호 실제 임차인 특정. 조사에 등장하는 71명 중 이 호실의 점유자·계약자가 누구인지 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차계약서 및 호실별 자료로 대조해야 합니다.
- 보증금과 확정일자 확인. 실제 임차인별 보증금, 전입, 점유 개시, 확정일자, 임대차계약 변경, 배당요구 및 배당예상액을 확인해야 미반환 보증금 인수 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 배당요구 16명 확인. 배당요구 접수 명의가 해당 호실과 관련되는지, 우선변제권 인정 여부와 배당 부족 가능성이 있는지 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기 내용에 따른 임대의무기간·임대료 증액 제한과 매각 후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 및 채권승계. 4,368,000,000원의 근저당권 채권최고액, 3,713,000,000원의 경매 청구액, 공동담보목록 및 채권양도 관계를 대조해야 합니다.
- 배당액 재산정. 현재 예상배당은 실제 선순위 담보권, 임차인 최우선변제 및 우선변제, 당해세를 확정적으로 반영하지 않았으므로 법정 순위에 따라 다시 계산해야 합니다.
- 실거래가격 확보. 1503호와 비교 가능한 인근 오피스텔의 최근 거래가격, 임대수익, 공실률과 관리비를 확인하고 실질취득액을 기준으로 가격을 평가해야 합니다.
- 매각기일 원본 확인. 2026.11.03 입찰 전에 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 8,700만원, 권리확인 전에는 가격을 평가할 수 없다”
이 사건의 감정가와 최저가는 모두 87,000,000원입니다. 하지만 현재 가장 중요한 수치는 최저가가 아닙니다. 임차 관련 명의 71명, 제시된 경매개시일 이전 전입 69명, 배당요구 표시 16명이라는 복잡한 점유·임대차 조사 현황입니다. 여기에 근저당권 말소 표시와 후속 권리이전 기록까지 확인해야 합니다.
전입일이 빠르다는 이유만으로 모두 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도 없고, 배당 계산의 인수액이 0원이라는 이유로 모든 인수 위험이 없다고 결론 낼 수도 없습니다. 특히 조사 명의가 1503호에 실제로 귀속되는지부터 확인해야 권리분석이 시작될 수 있습니다.
종합 판단은 D등급, 현재 입찰 판단 보류입니다. 이는 확정된 보증금 손실이 존재한다는 뜻이 아니라, 매수인이 부담할 위험의 범위와 실질취득액이 아직 확인되지 않았기 때문입니다. 실거래 비교도 불가능한 상태이므로 가격 메리트를 부여할 근거가 없습니다. 권리 재검증과 실제 임차관계 확인이 완료되기 전에는 최저가만으로 응찰 여부를 결정해서는 안 됩니다.
