부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 14층 1404호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가의 이용상태는 업무시설인 오피스텔이며 등기에는 민간임대주택 등록과 주택임차권도 등장합니다. 단순히 상업용 근린시설로 보거나 일반 아파트와 동일하게 판단해서는 안 되는 물건입니다.
소유자는 김문옥입니다. 신청채권자는 구덕신용협동조합이고, 사건의 청구금액은 3,713,000,000원입니다. 그런데 등기에 나타나는 2018년 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,368,000,000원으로, 이 호실의 최저매각가와 비교하면 상당히 큰 금액입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 이를 곧바로 1404호 단독 부담액으로 해석해서는 안 됩니다.
더 큰 문제는 점유와 임차보증금입니다. 김순희의 80,000,000원 보증금은 등기와 임차권 관련 기록으로 확인되지만, 다른 명의자들의 실제 호실 귀속, 임대차계약, 보증금, 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 전입 기록이 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되는 것도, 매수인 인수액을 계산할 수 있는 것도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층 1404호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 |
집합건물 · 경매상 근린시설 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 주택임차권등기 존재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 중 14층 1404호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 경매개시결정 | 2025.02.10 |
| 주요 임차권 | 김순희 · 주택 전부 · 보증금 80,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2018.12.20 등록 · 2022.12.08 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 판단부터 검증 필요
경매개시결정일은 2025.02.10이며, 제시된 경매 권리판단에서는 갑구 3번 임의경매개시결정이 기준권리로 표시됩니다. 이 기준을 적용하면 이후 임차권등기와 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
그러나 을구에는 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 있으며, 해당 근저당권에는 말소 표시가 있는 한편 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전도 기재되어 있습니다. 원근저당권의 말소 여부, 이전등기와의 관계 및 실제 선순위 권리의 존속을 원본 등기로 확인하기 전에는 2025.02.10을 법적으로 확정된 말소기준일이라고 단정하기 어렵습니다.
갑구 4번 새김해새마을금고 가압류는 2025.05.01 접수, 청구금액 763,094,570원입니다. 제시된 경매 권리판단에 따르면 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 가압류 채권이 소멸하는 것과 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 부담할 가능성은 전혀 다른 문제입니다.
② 임차인 분석 — 71명 기재, 1404호 귀속 확인이 핵심
임차 관련 기록에는 개인 명의자 71명이 나타나며, 보증기관의 대위변제 또는 승계 명의자로 표시된 사람은 없습니다. 이 가운데 김순희 1명은 주택임차권등기와 보증금, 전입일 및 확정일자를 확인할 수 있습니다. 다른 70명은 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
경매개시결정일인 2025.02.10을 임시 비교기준으로 삼으면, 김순희를 포함한 69명은 그 이전의 전입일이 기재되어 있고, 2명은 이후 전입입니다. 다만 근저당권의 선순위 판단이 미확정이고, 각 명의자의 1404호 실제 점유 여부도 확인되어야 하므로 전입일이 빠른 68명의 대항력은 모두 '가능·미상'으로 분류합니다.
명의자 수는 1404호의 확정된 실제 임차인 수와 구별해야 합니다.
나머지 68명은 대항력 가능·미상
등기 임차인 — 김순희
| 임차인 | 김순희 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 주택 전부 |
| 임대차계약일 | 2022.06.08 |
| 전입신고일 | 2022.06.27 |
| 점유개시일 | 2022.06.27 |
| 확정일자 | 2022.06.08 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 임차권등기일 | 2025.03.11 (을구 2번) |
| 배당요구 | 기재 있음 · 2025.03.11 |
| 대항력 |
대항요건 자료 확인
선순위 검증 필요 전입·점유일은 경매개시결정일보다 앞서지만 2018년 근저당권의 존속 여부에 따라 매수인에 대한 대항 가능성이 달라질 수 있음 |
| 우선변제 |
확정일자·배당요구 확인 배당 가능 요건 관련 자료가 있으나 실제 배당순위와 배당액은 선순위 권리 확인 필요 |
| 승계 / 대위 |
해당 없음 보증기관이 아닌 개인 임차인 |
| 예상배당 | 80,000,000원 (현재 회차의 제시된 배당모형 기준) |
| 매수인 인수 |
현재 모형 0원
유찰 시 발생 가능 실제 미배당 보증금 인수 여부는 배당순위 및 법적 대항력 확정에 따름 |
김순희는 계약일과 확정일자가 2022.06.08, 전입 및 점유개시일이 2022.06.27입니다. 주택 전부에 대해 80,000,000원의 임차권등기가 이루어졌습니다. 전입·점유와 확정일자, 배당요구가 함께 확인된다는 점에서 다른 미상 명의자보다 검토할 근거가 명확합니다.
하지만 확정일자만으로 모든 선순위 담보권보다 우선하는 것은 아닙니다. 2018년 근저당권의 효력이 남아 있다면 김순희의 배당 및 인수구조가 달라집니다. 아래 금액은 어디까지나 제시된 배당순위를 전제로 한 시나리오입니다.
그 밖의 임차 관련 명의자 상세
전입일, 배당요구 기록 및 대항력 판정상태를 구분했습니다. '대항력 가능·미상'은 대항력이 확인되었다는 뜻이 아닙니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 명의자의 우선변제권은 미확정입니다. 각 명의자의 1404호 귀속 여부 또한 확인해야 합니다.
| 명의자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
등기 임차인 김순희는 위 별도 표에 표시했습니다. 나머지 명의자의 보증금·확정일자 및 개별 호실 귀속이 확인되지 않아 매수인 인수 가능 금액을 합산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
제시된 배당계산에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 김순희의 보증금 80,000,000원을 전액 배당한 다음 새김해새마을금고 가압류에 5,034,000원을 배당합니다. 소유자 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 1. 임차인 · 김순희 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 5,034,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 87,000,000원 |
현재 회차의 제시된 배당모형입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 및 다른 미확정 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구금액 3,713,000,000원에 대한 예상배당은 제시된 회차별 계산에서 0원으로 처리되어 있습니다. 특히 2018년 근저당권의 선순위 여부가 정리되지 않았으므로 실제 법원 배당표로 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 실질취득액 — 유찰돼도 보증금 위험은 사라지지 않는다
현재 신건 최저가는 87,000,000원입니다. 제시된 모형에서는 김순희의 보증금이 전액 배당되어 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 유찰로 낙찰가가 내려가면 김순희에게 지급되는 배당금도 감소할 수 있고, 법적으로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 모형상 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 87,000,000원 | 0원 | 87,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 69,600,000원 | 12,052,800원 | 81,652,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 55,680,000원 | 25,722,240원 | 81,402,240원 |
실질취득 합계 = 해당 회차 최저매각가 + 모형상 매수인 인수액. 입찰가를 최저가와 같게 가정한 비교이며, 취득세·명도비·관리비·추가 임차보증금은 제외했습니다. 유찰 회차의 인수액은 김순희의 보증금 인수 가능성을 전제로 한 계산값으로, 실제 인수 확정액이 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 저렴하다고 할 수 없다
이 사건의 감정가는 87,000,000원이고, 현재 최저매각가도 동일합니다. 그러나 개별 호실에 대한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가 및 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서는 감정가나 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 무인수 경매물건과 달리 실질취득액을 기준으로 가격을 비교해야 할 가능성이 높습니다. 김순희의 보증금 인수만 가정해도 유찰 시 실질취득액은 약 81,000,000원대에 머무르는 계산입니다. 이 금액이 최근 실거래 수준보다 낮은지 확인되지 않았으며, 추가 임차인 인수위험이 현실화될 경우 실제 취득부담은 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방, 화재탐지·경보 및 소화전설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지 및 도로. 일반상업지역의 정방형 평지로, 북서측 약 8m 및 북동측 약 7m 포장도로에 각각 접합니다. 토지 전체 면적은 296.1㎡이며, 개별 호실의 전용면적과는 구별됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태 및 임대차관계는 별도 점검 대상입니다.
- 환금성. 역세권 교통 접근성은 장점이나, 용도 분류와 주거 임대차 문제, 확인되지 않은 다수의 점유 명의 및 인수 가능성은 매수층을 제한할 수 있습니다. 거래가격이 검증되기 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인 — 최우선. 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 권리이전의 관계, 공동담보목록 및 실제 선순위 채권을 확인해야 합니다. 이 판단에 따라 배당순위와 인수구조가 달라질 수 있습니다.
- 김순희 보증금 80,000,000원. 주택 전부에 관한 임차권등기, 전입·점유·확정일자 및 배당요구 기록을 대조하고, 법적 대항력과 예상 배당액을 확정해야 합니다.
- 임차 관련 명의 71명 대조. 각 명의자의 실제 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 유지 여부와 중복·동거·타 호실 관련성을 확인해야 합니다. 특히 전입일이 선행하는 68명의 미확정 대항력 위험을 해소해야 합니다.
- 배당요구 및 배당순위 확인. 배당요구 기록이 있는 17명의 관련성을 검토하고, 경매기록상 실제 채권신고와 배당요구, 종기 준수 여부를 대조해야 합니다.
- 유찰 가격 착시 방지. 1회 유찰 시 69,600,000원, 2회 유찰 시 55,680,000원만 보지 말고 각각 모형상 실질취득액 81,652,800원 및 81,402,240원을 함께 검토해야 합니다.
- 용도·임대사업자 사항. 근린시설 표시, 감정평가상 오피스텔 사용, 민간임대주택등기를 상호 대조하고, 건축물대장 및 임대사업자 등록·의무 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비와 명도. 미납 공용관리비, 실제 점유자의 존재 및 권원, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 조사해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 강일스퀘아의 동일 용도·면적 호실을 기준으로 최근 거래가격과 매매 추세를 대조해야 합니다. 감정가만을 기준으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 법원 원본서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 입찰 전 최신본으로 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리 불확실성이 가격 판단보다 앞선다
둘째, 71명의 임차 관련 명의 중 다수는 실제 점유 호실과 보증금이 확인되지 않았습니다.
셋째, 유찰 시 김순희 보증금의 미배당액이 인수되는 시나리오에서는 실질취득액이 약 80,000,000원대에 머뭅니다.
넷째, 최근 실거래를 기준으로 한 가격 경쟁력이 확인되지 않았습니다.
권리 불확실성을 해소하기 전에는 낙찰가 상한을 합리적으로 산정하기 어렵습니다. 87,000,000원이라는 신건 최저가는 보증금 인수와 선순위 채권을 포함한 최종 취득부담을 뜻하지 않습니다. 현재 판단은 적극적인 입찰보다 권리관계 확인을 우선하는 보류 의견입니다.
맺으며 — “낙찰가 8,700만원”보다 중요한 것은 누가 보증금을 책임지는가
부산 강일스퀘아 1404호는 경매상 근린시설이지만 감정평가상 오피스텔로 이용되며, 김순희의 80,000,000원 주택임차보증금이 확인되는 물건입니다. 현재 배당표는 전액 배당을 전제로 인수 0원을 계산하지만, 유찰 시에는 미배당 보증금 인수로 실질취득액이 낙찰가보다 훨씬 높아지는 시나리오가 나타납니다.
여기에 다수의 임차 관련 명의, 확정되지 않은 호실별 점유·임대차관계, 2018년 근저당권의 선순위 판단 문제가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 유찰을 몇 번 기다리느냐가 아닙니다. 실제 선순위 권리와 임차인의 범위, 배당받지 못하는 보증금 중 누가 얼마를 책임지는지부터 확정해야 합니다.
권리관계를 확인하고 실질취득액을 계산한 다음 최근 실거래 수준과 비교하기 전까지는 저가 낙찰의 기회로 평가할 근거가 부족합니다. 이 사건은 권리검증을 끝낸 뒤에야 가격을 논할 수 있는 고위험·고난도 경매물건입니다.
