* 0원은 175,000,000원 낙찰을 가정한 배당 시뮬레이션 결과입니다. 실제 인수액을 확정한 금액이 아니며, 별도 확인이 필요한 임차인과 배당순위 변동을 반영하지 못할 수 있습니다.
부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 14층 1406호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가 요항표의 이용상태는 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 등기에는 민간임대주택 등록도 기재되어 있어 용도와 임대관계를 함께 살펴야 합니다.
소유자 김문옥은 2018년 12월 소유권을 이전받았습니다. 2018년 10월 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 4,368,000,000원이며, 경매신청 청구액은 3,713,000,000원입니다. 다만 해당 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 이력과 이후 근저당권 이전등기가 함께 확인돼, 현재 유효한 담보권과 실제 말소기준을 원본에서 재검토해야 합니다.
임차인도 단순하지 않습니다. 이상욱은 2018년 11월 6일 전입과 확정일자를 갖추었고, 2025년 3월에는 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 기재됐습니다. 그 외 다수의 전입 명의가 존재하지만 각각이 이 호실의 독립된 임차인인지, 단순 전입 관련자인지부터 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 권리관계와 실제 점유 범위를 확인하기 전에는 취득비용을 확정할 수 없는 사건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층 1406호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 경매 용도 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물규모 | 지하 1층 · 지상 15층 중 14층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 등기 근저당 채권최고액 | 4,368,000,000원 (2018.10.25 설정, 말소 상태 재확인 필요) |
| 확인된 임차보증금 | 이상욱 · 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권을 함께 봐야 한다
이 기록들의 관계가 정리되지 않으면 실제 말소기준권리, 임차인 대항력, 배당순위를 확정하기 어렵습니다. 2025년 경매개시결정만을 기준으로 모든 종전 임차인이 매수인에게 대항할 수 있다고 단정해서도 안 됩니다.
2018년 근저당권이 실제로 말소되어 효력을 잃은 상태라면, 경매개시결정보다 먼저 전입한 임차인들의 대항력 여부를 개별적으로 검토해야 합니다. 반대로 선순위 근저당권의 효력이 유지되는 경우라면 그 설정 이후 전입한 임차인의 매수인에 대한 대항력 판단은 달라질 수 있습니다. 말소기준 산정이 명확해지는 것이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 2018.10.25 근저당권 |
구덕신용협동조합 | 4,368,000,000원 | 상태 확인 말소 표시와 이후 이전등기 관계 확인 |
| 2025.02.10 경매개시 |
구덕신용협동조합 | 청구 3,713,000,000원 | 산정 기준 매각으로 소멸 예정 |
| 2025.03.18 임차권등기 |
이상욱 | 130,000,000원 | 인수 검토 전입·확정일자 2018.11.06 |
| 2025.05.01 가압류 |
새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 매각 소멸 |
| 2025.07.09 근저당권 이전 |
케이씨유엔피엘대부주식회사 | 기존 근저당권 관련 | 원본 대조 확정채권양도에 따른 이전 |
명의가 확인되는 전입·임차 관련자는 71명입니다. 이 중 이상욱 1명은 보증금과 확정일자가 등기 등으로 확인되며, 나머지 70명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 숫자가 1406호에 독립된 임차인 71명이 있다는 뜻은 아닙니다. 실제 호실별 점유와 계약관계, 중복 전입 여부를 반드시 구분해야 합니다.
2025년 2월 10일 경매개시결정을 기준으로 보면, 보증금 미상자 70명 중 68명은 기준일 이전 전입이고, 윤혜진과 허정은 기준일 이후 전입입니다. 그러나 전입일 선행만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 선순위 담보권과의 관계가 확인되어야 합니다.
유효한 대항력이 있고 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당 보증금에 대한 매수인 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 내려갈 때는 낙찰가 인하분만큼 인수액이 늘어나는 구조를 주의해야 합니다.
| 임차인 | 이상욱 |
|---|---|
| 임차 부분 | 주택 전부 |
| 임차보증금 | 130,000,000원 |
| 등기상 차임 | 월 120,000원 |
| 최초 계약일 | 2018.11.03 |
| 추가 계약일 | 2023.10.21 · 2024.10.21 |
| 점유개시일 | 2018.11.03 |
| 전입신고일 | 2018.11.06 |
| 확정일자 | 2018.11.06 |
| 임차권등기 | 2025.03.18 |
| 배당요구 | 2025.03.18 접수 |
| 대항력 | 주장 가능 · 선순위 확인 |
| 우선변제 | 확정일자·배당요구 확인 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
2025.04.22 임차권 경정등기는 이상욱의 임대차계약일자를 보완하는 등기이므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.
표의 ‘대항력 가능·미상’은 경매개시일보다 전입이 빠르다는 사실을 바탕으로 한 검토 표시입니다. 실제 대항력 인정이나 매수인 인수를 확정한 판정이 아닙니다. 우선변제 역시 확정일자와 배당순위가 확인되기 전에는 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
이상욱에 대한 배당이 예상대로 진행되더라도, 그 밖의 임차관계에 따른 미배당 보증금 인수위험은 별도로 남습니다. 현재 회차 예상 인수액 0원을 최종 취득비용의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
② 가격과 실질취득 — 유찰돼도 총취득액이 그대로 낮아지지는 않는다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 175,000,000원입니다. 그러나 가격 메리트를 판단할 수 있는 인근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
이 사건에서는 시세 비교 이전에 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득금액을 검토하는 것이 중요합니다. 특히 2회 유찰 시에는 예상배당 계산상 이상욱 보증금의 일부가 매수인에게 인수되는 시나리오가 제시됩니다.
| 회차 | 최저가 | 추정 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 175,000,000원 | 0원 | 175,000,000원* |
| 1회 유찰 (80%) | 140,000,000원 | 0원 | 140,000,000원* |
| 2회 유찰 (64%) | 112,000,000원 | 20,368,000원 | 132,368,000원* |
* 회차별 추정 인수액만 합산한 금액입니다. 별도 미상 임차관계의 인수액, 취득 부대비용, 명도비용, 관리비 등은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가가 최저매각가를 초과하면 금액은 달라집니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우, 배당받지 못한 보증금이 매수인 부담으로 남아 실질취득금액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 이 사건의 2회 유찰 추정 총액도 확인된 보증금 130,000,000원에 근접합니다.
따라서 향후 실거래 시세와 비교할 때도 112,000,000원이 아니라 실질취득 추정액인 132,368,000원을 최소한의 비교 출발점으로 삼아야 합니다. 이 금액조차 추가 임차인 부담에 따라 커질 수 있습니다.
채권자 미배당액은 신건 721,344,570원, 1회 유찰 755,854,570원, 2회 유찰 763,094,570원으로 제시됩니다. 이는 새김해새마을금고 채권을 기준으로 산출한 금액이며, 채권자 미배당액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
매수인 관점에서는 일반 채권자의 배당 부족보다 임차인이 법적으로 대항할 수 있는지와 그 보증금이 얼마나 미배당되는지가 핵심입니다. 또 경매신청 청구액 3,713,000,000원에 대한 회차별 예상 배당액은 0원으로 표시되어 있어, 근저당권의 현재 상태와 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 이상욱 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 41,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 175,000,000원 |
위 표는 현재 회차의 추정 배당구조입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있고, 신청채권의 실제 배당순위 및 추가 임차인 권리 확인에 따라 변경될 수 있습니다.
둘째, 경매신청 청구액 3,713,000,000원의 예상 배당액은 별도 시나리오에서 0원으로 표시되어 있습니다. 실제 신청채권자의 권리와 배당순위를 확인하지 않은 상태에서 이를 확정 배당구조로 인정하기 어렵습니다.
셋째, 보증금 미상 전입 명의자들의 임대차계약 및 우선변제권이 추가 확인되면 배당과 매수인 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
현재 신건 인수액 0원은 조건부 추정치일 뿐, 권리상 인수액이 최종적으로 0원이라는 결론이 아닙니다.
등기 자체의 매각 소멸 여부와 매수인이 미배당 임차보증금을 부담하는지는 동일한 문제가 아닙니다. 임차권등기 말소 예정이라는 사실만으로 보증금 인수위험까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 경매 용도는 근린시설로 표시되어 있으므로 실제 건축물 용도, 전입 및 주택임대차 적용관계를 확인해야 합니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로에 각각 접합니다. 토지 형상은 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가 2,721,000원/㎡이며, 기재된 토지면적은 296.1㎡입니다. 해당 토지 전체 면적을 개별 호실의 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 민간임대주택등기. 2018.12.20 등록을 원인으로 하는 민간임대주택등기가 2022.12.08 접수되었습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 기재되어 있어 등록 및 승계 관련 법률관계 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 교통여건은 긍정적이나, 실제 매매가격과 거래빈도는 확인되지 않았습니다. 오피스텔·근린시설 표기와 복잡한 임차관계가 매수자금 및 매각 가능성에 영향을 줄 수 있어 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
이러한 사정만으로 각 임차인의 주택임대차보호법상 지위가 동일하게 인정되는 것은 아닙니다. 실제 용도와 점유·전입 실태를 확인해야 대항력 및 보증금 인수위험도 정확하게 분석할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부 및 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기 관계를 확인해야 합니다.
- 경매신청채권 검증. 청구액 3,713,000,000원의 신청채권이 어떤 담보권에 근거하는지, 실제 배당순위와 채권자 지위가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 이상욱 임차권 검증. 보증금 130,000,000원, 전입·확정일자 2018.11.06, 임차권등기 2025.03.18 및 경정사항을 원본과 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 명의자 조사. 추가 70명의 실제 임차계약 유무, 전입과 점유의 계속성, 확정일자, 보증금, 해당 호실과의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 인수 구분. 배당요구를 했더라도 대항력 있는 임차인이 전액 배당받지 못하면 매수인에게 보증금 반환 부담이 남을 수 있습니다.
- 매각물건명세서 점검. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 보증금 반환채무 인수 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 회차별 총취득비용 계산. 2회 유찰 시 최저가 112,000,000원과 추정 인수액 20,368,000원을 합산한 132,368,000원을 검토 출발점으로 삼되, 미상 임차관계에 따른 추가 부담을 별도로 검증해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 최근 12개월 동일 또는 유사 면적의 실거래, 최신 거래가격, 층별 가격 차이를 확인하기 전에는 감정가 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 실제 용도 및 민간임대주택 등록 확인. 건축물대장, 임대사업자 등록상태, 임대의무 관련 제한 및 주거 이용상태를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 파악하고, 인도 가능 여부와 공용부분 관리비 체납 등에 따른 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙 및 법원 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수까지 포함한 취득금액”
부산 강일스퀘아 1406호는 교통환경만 보면 관심을 가질 만한 입지에 있습니다. 하지만 경매의 투자 매력은 입지만으로 결정되지 않습니다. 권리를 안전하게 인수할 수 있는지, 총 얼마를 들여 취득하는지가 먼저입니다.
이 사건에는 130,000,000원의 임차보증금이 확인되고, 추가 전입·임차 관련 명의자 70명의 보증금과 법적 지위는 확정되지 않았습니다. 2018년 근저당권의 말소 상태와 이후 이전등기 관계도 정리해야 합니다. 따라서 현재 회차의 예상 인수액 0원을 안전성의 근거로 평가하기 어렵습니다.
2회 유찰되면 최저가는 112,000,000원까지 낮아지는 시나리오가 있지만, 예상 인수액을 포함한 실질취득 추정액은 132,368,000원입니다. 이는 확인된 임차보증금 130,000,000원에 가까우며, 추가 미상 임차보증금 부담은 별도로 남아 있습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이 금액조차 시장보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 말소기준권리, 임차인별 실제 대항력, 미배당 보증금, 호실별 점유관계 및 최근 실거래가격이 확인되어야 비로소 적정 응찰가를 산정할 수 있습니다. 지금은 유찰에 따른 가격 인하보다 미확정 인수채무를 먼저 해소하는 것이 중요한 사건입니다.
