* 배당 시뮬레이션상 수치입니다. 다른 전입자의 임대차관계, 실제 점유, 선순위 권리 및 배당순위가 확정되지 않았으므로 매수인의 최종 인수액을 뜻하지 않습니다.
부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 15층 1505호입니다. 사건의 출발점은 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매로, 청구금액은 3,713,000,000원입니다. 등기에는 과거 채권최고액 4,368,000,000원의 구덕신용협동조합 근저당권이 등장하고, 이후 채권양도에 따른 근저당권 이전 기록도 이어집니다.
그런데 원래 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 기록이 있고, 이와 별개로 2025년 근저당권 이전이 확인됩니다. 이 때문에 어떤 선순위 담보권이 실제로 유효한지부터 재검증해야 합니다. 경매개시결정일만 보고 그보다 먼저 전입한 사람을 모두 대항력 있는 선순위 임차인으로 분류하면 잘못된 인수 판단에 이를 수 있습니다.
가격과 권리를 함께 보아야 할 이유도 뚜렷합니다. 90,000,000원의 등기 임차보증금은 신건 최저가보다 낮지만, 한 번만 유찰되어 최저가가 80,800,000원이 되면 보증금보다 매각가가 작아집니다. 이때 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 조건이라면, 매각가가 내려간 만큼 인수액이 증가하여 실질취득비용은 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 15층 1505호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건 용도 | 근린시설 표기 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 대상 호실 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전등기) |
| 감정가 | 101,000,000원 |
| 최저매각가 | 101,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 2018.12.20 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증해야 한다
핵심은 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 4,368,000,000원으로 공동담보가 설정되었고, 2018.12.28 채무자가 김문옥으로 변경된 이력이 있습니다. 한편 근저당권에 대한 말소 표시와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 기록이 함께 나타납니다.
2025.05.01 새김해새마을금고의 가압류 청구금액은 763,094,570원입니다. 경매개시결정 이후 등기된 가압류로 매각소멸 대상으로 표시되어 있지만, 실제 배당액은 채권 순위와 배당절차에 따라 결정됩니다.
또한 2025.03.11 등기된 최보성의 주택임차권은 보증금 90,000,000원, 전입 및 점유개시일 2024.08.22, 확정일자 2024.07.18입니다. 배당요구가 있고 우선변제권 행사 가능성이 확인되나, 실제 배당순위 및 매수인 인수 여부는 앞선 근저당권의 유효성과 법원의 매각조건을 함께 살펴야 합니다.
② 임차인 분석 — 등기된 보증금과 다수 전입자를 구분
등기부에서 금액과 임대차 내용을 구체적으로 확인할 수 있는 임차인은 최보성입니다. 그 밖에 현황조사상 70명의 전입자가 열거되어 있습니다. 그러나 이들의 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위가 확인되지 않아 모두가 본건 1505호의 독립된 임차인인지 판단할 수 없습니다. 따라서 실제 임차인 수는 미확정이며, 71명을 별개의 유효한 임차인으로 확정하거나 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 등기 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최보성 부동산 전부 · 주거(임차권등기) |
2024.08.22 2024.07.18 |
90,000,000원 | 가능·기준 확인 | 행사 가능 | 신고 2025.03.11 |
보증기관 대위 없음 미배당 시 확인 |
최보성의 등기사항에는 월 차임 30,000원, 임대차계약일 2024.07.18, 점유개시일 2024.08.22이 기재되어 있습니다. 임차권등기는 경매개시결정 이후 이루어졌지만, 임차권의 효력과 우선변제 판단에서는 그 이전에 발생한 점유·전입·확정일자의 사실관계를 검토해야 합니다.
현황조사 전입자 상세
아래는 최보성을 제외한 전입자들의 확인 현황입니다. 전입일이 2025.02.10 이전이라도 2018년 근저당권이 유효하다면 그보다 후순위가 될 수 있습니다. 배당요구 여부와 우선변제권의 성립도 별개의 문제입니다. 금액·확정일자는 모두 미상이고 보증기관 승계 신고는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
전입일과 배당요구 신고는 확인된 기재를 표시했습니다. 신고일 미확인자는 배당요구 자체가 확인되지 않은 상태입니다. 다른 호실의 전입 이력이 포함되어 있을 가능성을 배제할 수 없으므로 대상 호실 특정이 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
신건 최저매각가와 같게 낙찰되고 아래 배당순위가 인정된다는 가정에서는 최보성의 보증금 90,000,000원이 전액 배당됩니다. 그러나 이는 당해세·최우선변제 등과 앞선 담보권의 실제 효력을 확정한 배당표가 아니라 조건부 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 최보성 보증금(우선변제 가정) | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 8,786,000원 |
| 3. 소유자 교부 | — | 0원 |
위 조건부 배당표에서는 새김해새마을금고의 미배당액이 754,308,570원, 소유자 잔여액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 3,713,000,000원이나, 회차별 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원으로 제시되어 있습니다. 공동담보, 근저당권 이전, 실제 채권액과 배당순위 확인 없이 이 배당구조를 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 실질취득은 내려가지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액* | 실질취득비용* |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 101,000,000원 | 0원 | 101,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 80,800,000원 | 11,054,400원 | 91,854,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 64,640,000원 | 26,923,520원 | 91,563,520원 |
* 실질취득비용은 각 회차 최저매각가에 제시된 예상 인수액을 더한 계산값입니다. 최보성의 미배당 보증금을 매수인이 승계한다는 가정이며, 취득세·명도비·관리비 및 확인되지 않은 다른 임차인의 인수 위험은 포함되지 않습니다. 각 회차의 인수 추정치는 최종 확정액이 아닙니다.
1회 유찰 시 최저매각가는 80,800,000원으로 내려갑니다. 하지만 최보성의 보증금이 90,000,000원이고 미배당분을 매수인이 인수한다면 낙찰가 외에 11,054,400원의 부담이 발생하는 것으로 추정됩니다. 그 결과 실질취득비용은 91,854,400원입니다.
2회 유찰에서는 최저매각가가 64,640,000원까지 내려가지만 인수 추정액이 26,923,520원으로 커집니다. 실질취득비용은 91,563,520원입니다. 낙찰가만 보면 신건 대비 큰 폭으로 내려갔지만, 실제 경제적 부담은 약 9,000만원 수준의 보증금을 중심으로 유지되는 구조입니다.
⑤ 시세와 가격 메리트 — 실거래 근거 없이 저렴하다고 볼 수 없다
본건의 감정가는 101,000,000원이고, 현재 최저매각가도 같습니다. 그러나 강일스퀘아 1505호와 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다.
특히 매수인 인수가 현실화되는 유찰 회차에서는 최저매각가 80,800,000원이나 64,640,000원을 실거래 시세와 직접 비교해서는 안 됩니다. 비교 기준은 인수액을 포함한 실질취득비용 91,854,400원 또는 91,563,520원이어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등이 확인됩니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 긍정적인 요소이나, 실제 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 수 없습니다. 다수 전입자, 민간임대주택등기 및 권리관계 확인 부담이 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당의 말소 여부와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 기록을 대조해 실제 유효한 담보권 및 경매신청권원을 확인하세요.
- 최보성 임차권 확인. 보증금 90,000,000원, 확정일자, 전입, 점유, 임차권등기 및 배당요구를 원본으로 확인하고 실제 배당순위와 미배당 인수 여부를 검토하세요.
- 전입자 70명 확인. 각 사람의 실제 점유 호실, 임대차관계, 보증금과 확정일자를 구분해야 합니다. 다른 호실 전입 이력이 본건에 함께 반영되어 있지는 않은지 확인하는 작업이 중요합니다.
- 유찰 시 실질취득 계산. 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산해 판단하세요. 배당액 변동 시 인수액도 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 상태. 민간임대주택 등록등기의 현재 효력, 임대의무기간, 매각 후 관련 의무 존속 여부를 관할 기관과 원본 서류로 확인하세요.
- 공부상 용도. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태를 건축물대장, 집합건축물대장 및 감정평가서로 대조하세요.
- 명도와 관리비. 실제 점유자, 퇴거 가능성 및 미납 공용관리비를 확인해 낙찰 후 비용을 계산하세요.
- 공동담보·배당순위. 채권최고액 4,368,000,000원과 신청 청구금액 3,713,000,000원의 관계, 공동담보목록, 채권양도 기록 및 배당요구 종기 관련 서류를 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 권리, 임차인 특이사항 및 매각조건을 입찰 직전 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확정된 권리가 먼저”
이 사건은 단순히 신건 101,000,000원짜리 오피스텔을 매수하는 경매가 아닙니다. 2018년 근저당권의 실제 효력과 2025년 근저당권 이전 기록을 정리해야 하고, 등기된 최보성의 임차보증금 90,000,000원과 다수 전입자의 점유관계를 구분해야 합니다.
조건부 배당표에서는 신건 인수액이 0원으로 제시되지만, 그 수치를 전체 권리관계의 안전 판정으로 받아들일 수 없습니다. 유찰되면 최보성의 보증금 미배당 인수액이 증가하여 실질취득비용이 약 9,000만원 수준으로 유지될 수 있으며, 다른 전입자의 권리까지 확정되지 않아 추가 위험도 남습니다.
실거래 비교 근거도 없어 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다. 권리 검증 전 적극 입찰은 보류하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 우선순위는 최저가가 얼마나 내려가는지보다 누가 실제로 점유하고 어떤 권리가 매수인에게 남는지를 확정하는 것입니다.
