* 인수 추정액은 엄준호 보증금에 관한 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 2018년 근저당권의 효력, 실제 배당순위, 호실이 확인되지 않은 다른 점유자의 권리 및 별도 비용은 확정적으로 반영된 금액이 아닙니다.
부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 6층 602호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자는 김문옥이며, 등기에는 민간임대주택 등록에 관한 사항도 남아 있습니다. 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매로, 청구금액은 3,713,000,000원입니다.
권리의 출발점은 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권, 채권최고액 4,368,000,000원입니다. 해당 근저당에는 말소된 것으로 표시된 사항이 있는 한편, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기록도 존재합니다. 2025.02.10 경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있으나, 원 근저당권이 실제로 소멸했는지와 현재 담보권의 존속·배당순위를 우선 대조해야 합니다. 이 판단에 따라 2023년부터 이어진 임차권의 배당 및 인수 여부도 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 6층 602호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 표기 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 중 6층 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전 |
| 감정가 | 104,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기상 임차권자 | 엄준호 · 보증금 90,000,000원 |
| 등기사항 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 가장 먼저 확인할 것은 2018년 근저당
2025.05.01 접수된 새김해새마을금고 가압류는 청구금액 763,094,570원으로, 경매개시결정 이후에 등기된 권리입니다. 제공된 권리관계에서는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 등기상 권리가 소멸하는 것과 매수인의 임차보증금 인수 위험이 없는 것은 서로 다른 문제입니다.
② 임차인 분석 — 등기된 보증금과 다수의 점유기록
602호로 명확하게 특정되는 주택임차권등기자는 엄준호 1명입니다. 그 밖에 현황조사상 70명의 추가 전입·점유 관련 인명이 확인되지만, 각 인명이 602호의 독립된 임차인인지, 다른 호실의 점유자 또는 관련인인지 확정되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 602호의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 보증기관의 보증금 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 임차권자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄준호 602호 주택 전부 |
2023.02.10 2023.01.25 |
90,000,000원 | 가능·선순위 확인 | 요건 기재 배당요구 기록 |
없음 |
| 임대차계약일 | 2023.01.19 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2023.02.04 |
| 주민등록일 | 2023.02.10 |
| 확정일자 | 2023.01.25 |
| 임차보증금 | 90,000,000원 |
| 등기상 차임 | 월 100,000원 |
| 임차권등기 | 2025.03.17 · 을구 2번 |
| 등기 범위 | 주택 전부 |
| 배당요구 | 2025.03.17 접수 기록 |
엄준호는 전입·점유개시·확정일자가 기재되고 임차권등기까지 마친 임차권자입니다. 다만 우선변제 요건의 기재가 다른 담보권보다 우선한다는 뜻은 아닙니다. 2018년 근저당권이 유효한 선순위 담보권으로 남아 있는지, 또는 실제로 말소되어 2025년 경매개시가 기준이 되는지에 따라 배당순위와 매수인 인수 여부를 다시 판단해야 합니다.
602호 귀속 여부가 미확인된 추가 점유기록 70명 전체 보기
아래 인명은 추가 현황조사·문건접수 기록입니다. 각 인명의 실제 호실과 독립 임차인 해당 여부가 확인되기 전에는 602호 보증금 인수액에 합산하지 않습니다. 미상 보증금은 0원을 의미하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 취득비용 하락은 아니다
엄준호의 보증금 90,000,000원을 배당순위에 따라 우선 지급한다고 전제한 추정 시나리오입니다. 신건에서는 보증금 전액을 배당하는 구조지만, 유찰 후 매각대금이 줄어들면 미배당 보증금 일부가 매수인에게 인수되는 구조로 계산되어 있습니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 104,000,000원 | 0원 | 104,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 83,200,000원 | 8,697,600원 | 91,897,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 66,560,000원 | 25,038,080원 | 91,598,080원 |
실질취득 추정 = 해당 회차 매각가 + 제시된 매수인 인수액. 임차보증금 전액에 대한 배당 우선 가정 및 추정 집행비용을 반영한 결과입니다. 별도 취득세·명도비·관리비·다른 임차보증금과 근저당권 순위 변동에 따른 추가 위험은 포함하지 않았습니다.
신건과 유찰 회차 사이에서 인수액이 달라지는 이유는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 남을 수 있기 때문입니다. 따라서 유찰 폭이 커질수록 낙찰대금 자체는 낮아져도, 매각대금과 인수액을 합한 취득부담은 임차보증금 수준에 가까워집니다. 다른 미상임차인의 권리가 확인되면 실제 부담은 여기서 더 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 |
| 1. 엄준호 임차보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 11,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 조건부 배당 추정입니다. 새김해새마을금고 채권 미배당 추정액은 751,350,570원이며, 신청채권자 구덕신용협동조합에 대한 배당은 해당 가정에서 0원으로 표시됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 2018년 담보권의 존속·우선순위가 확정되지 않아 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주위에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 위치해 교통여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다. 토지면적 296.1㎡, 공시지가 2,721,000원/㎡가 기재되어 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 및 상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 사상역 인근 교통접근성은 장점이지만, 실제 매매수요·임대수익·개별 호실 상태와 거래가격은 별도 확인이 필요합니다. 권리관계가 해소되지 않은 상태에서는 매입 이후 매각 가능성도 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 원본 확인. 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부, 공동담보목록 제2018-243호, 2025.07.09 권리이전등기의 관계를 대조합니다. 현재 유효한 말소기준권리와 매각으로 소멸하지 않는 권리를 확정해야 합니다.
- 신청채권과 배당순위 검증. 청구금액 3,713,000,000원, 근저당 채권최고액 4,368,000,000원, 후행 가압류의 배당이 실제로 어떤 순서로 처리되는지 확인해야 합니다.
- 엄준호 임차권 확인. 임대차계약·주민등록·점유·확정일자·임차권등기 및 배당요구 내용을 원본과 대조합니다. 보증금 90,000,000원의 실제 미배당 인수 여부가 핵심입니다.
- 추가 점유기록의 호실 대조. 나머지 70명 각각의 실제 호실, 점유 여부, 독립 임차인 여부 및 보증금·확정일자 등을 확인합니다. 602호와 무관한 사람을 인수위험에 합산해서도 안 되지만, 실제 602호 임차인을 누락해서도 안 됩니다.
- 매각물건명세서와 현황조사 대조. 602호에 관한 임차인 인수사항, 배당요구 종기, 법원이 확인한 대항력 및 배당순위를 검증해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득액 재산정. 1회 유찰 시 83,200,000원, 2회 유찰 시 66,560,000원이라는 최저가만 보지 말고 미배당 임차보증금을 포함한 실질취득액을 기준으로 검토합니다.
- 민간임대주택 등록상태. 임대의무기간·임대료 제한 등 해당 호실에 적용되는 등록 관련 의무를 확인합니다.
- 실거래와 임대수익. 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래, 실제 월 임대수익과 공실 가능성을 확인해야 가격 적정성을 평가할 수 있습니다.
- 관리비·명도. 미납 공용관리비, 실제 점유상태, 임차권등기자 및 점유자와의 인도·명도 문제를 사전에 조사합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저, 인수할 권리를 확인하라”
부산 강일스퀘아 602호는 신건 최저가가 104,000,000원이고 등기된 임차보증금은 90,000,000원입니다. 제시된 배당 추정대로라면 현재 회차 인수액은 0원이지만, 1회 유찰 시 8,697,600원, 2회 유찰 시 25,038,080원을 인수하는 계산으로 바뀝니다. 따라서 최저가가 낮아져도 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
그러나 이 사건은 단순한 임차보증금 인수형으로 확정하기에도 이릅니다. 2018년 근저당권의 말소·이전 관계, 신청채권자의 배당순위, 엄준호 임차권의 실제 우선순위, 추가 점유자들의 602호 귀속 여부를 먼저 밝혀야 합니다. 이 네 가지가 정리되지 않으면 현 회차 인수 0원도, 유찰 시 실질취득액도 확정적인 안전 판단의 근거가 될 수 없습니다.
결론은 가격보다 권리 확인이 우선입니다. 신건 최저가가 곧 안전한 취득비용은 아니며, 2018년 선순위 담보권과 미상 점유관계를 명확히 정리한 뒤 실제 인수액과 시세를 다시 비교해야 하는 물건입니다.
