부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 11층 1104호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 87,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정평가서에서는 이 건물의 조사 대상 호실들을 공부상 업무시설인 오피스텔로 설명하고 있으나 경매 물건의 용도 표기는 근린시설입니다. 여기에 등기상 민간임대주택 등록과 주택임차권까지 존재해 실제 용도, 임대관계 및 권리적용을 함께 확인해야 합니다.
특히 2018년 10월 25일 구덕신용협동조합의 공동담보 근저당권이 설정됐고, 그 후 2025년 2월 10일 임의경매가 시작됐습니다. 그런데 기존 근저당권에 말소 표시가 있는 한편, 2025년 7월 9일 근저당권 이전 내역도 존재합니다. 기존 근저당권의 말소 효력과 시점, 근저당권 이전의 관계, 실제 말소기준권리를 먼저 확정해야 임차인의 대항력과 낙찰자 인수 여부를 올바르게 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층 1104호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 11층 1104호 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 민간임대주택 | 2018.12.20 등록 · 2022.12.08 등기 |
| 임차권등기 | 김가영 · 보증금 30,000,000원 · 2025.03.25 등기 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당부터 확인해야 한다
2018년 근저당권이 유효한 선순위 권리라면 이후 전입한 임차인들은 그 근저당권에 대한 관계에서 후순위가 될 수 있습니다. 반대로 해당 근저당이 유효하게 말소됐다면 별도의 선순위 권리관계를 다시 검토해야 합니다. 이 사건의 임차인 인수 여부는 그 선행 판단에 따라 달라집니다.
2025.05.01 새김해새마을금고가 설정한 가압류의 청구금액은 763,094,570원이며, 경매개시결정 후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 가압류의 소멸과 실제 배당액은 다른 문제이며, 선순위 채권과 임차권의 배당순위를 반영해야 최종 배당을 판단할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 1104호의 점유자부터 구분
현황조사 및 관련 기록에는 전입·임차 관련 명의 71명이 확인됩니다. 이 중 김가영은 1104호에 관해 임차권등기가 있는 것으로 기재됐으며, 그 밖의 다수 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계로 별도 기재된 인원은 없습니다.
그러나 하나의 1104호에 기록된 명의 전부를 실제 독립된 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 건물 내 다른 호실의 임차인이 함께 포함됐는지, 전입자가 현재 점유자인지, 주민등록과 실제 사용 호실이 일치하는지 확인해야 합니다. 따라서 실제 1104호 임차인 수와 보증금 총액은 아직 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
현황조사·문건접수·등기부·매각물건명세서에 나타난 명의별 기록입니다. 전입일은 실제 점유 및 임차계약을 확정하는 증거가 아니며, 동일 호실의 실제 임차인인지 여부는 별도로 확인해야 합니다. '배당요구 확인'은 접수 기록을 의미하며 우선변제 순위 확정을 뜻하지 않습니다.
③ 김가영 임차권등기 — 30,000,000원 인수 여부
| 임차권자 | 김가영 |
|---|---|
| 등기 범위 | 부동산 전부 |
| 임차보증금 | 30,000,000원 |
| 등기상 월 차임 | 350,000원 |
| 계약일 | 2021.04.10 / 2023.06.05 |
| 점유개시일 | 2021.04.10 |
| 주민등록일 | 2021.04.12 |
| 확정일자 | 2024.03.20 |
| 임차권등기 | 2025.03.25 (을구 2번) |
| 배당요구 | 2025.03.25 |
| 권리 판단 | 대항력·인수 확인 우선변제 주장 |
김가영의 임대차계약과 주민등록은 2021년에 시작됐습니다. 2024년에 확정일자를 받았고 2025년에 임차권등기가 이뤄졌습니다. 따라서 2025년 경매개시결정만을 기준으로 하면 그 이전에 성립한 임차권 관계가 존재합니다.
하지만 최초 구덕신용협동조합 근저당권의 설정일은 2018.10.25입니다. 이 근저당권이 유효한 선순위 권리라면 김가영의 주민등록 및 임차권보다 앞서므로, 김가영이 당연히 선순위 대항력을 행사한다고 볼 수 없습니다. 반대로 근저당의 유효한 말소가 확인된다면 이후 권리들의 우선순위를 다시 살펴야 합니다.
대항력 있는 임차권의 보증금이 실제 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 인수액이 됩니다. 이 경우 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금에 가까운 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 최저매각가만 하락했다고 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
④ 시세 판단 — 감정가만으로 저렴함을 판단할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 87,000,000원입니다. 그러나 실제 거래가격을 기준으로 한 비교가 확정되지 않았으므로 이 가격이 주변 동일 용도·동일 규모 물건보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
또한 이 건은 근린시설로 분류돼 있으면서 감정평가서에는 업무시설인 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 실제 허가 용도와 사용 현황이 일치하는지에 따라 비교할 거래사례와 환금성 평가가 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정 · 우선순위 재검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,966,000원 |
| 1. 임차권 · 김가영 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 55,034,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 매각대금 배당 추정 수치를 그대로 표시한 것입니다. 근저당권의 실제 존속 여부와 우선순위가 확정되지 않았으며, 신청채권액 3,713,000,000원과 기존 공동담보 근저당권의 배당관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등의 영향도 확정되지 않았습니다. 실제 배당표 또는 확정된 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가격 | 가압류 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 87,000,000원 | 708,060,570원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 69,600,000원 | 725,147,370원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 55,680,000원 | 738,816,810원 | 미확정 |
위 시나리오의 미배당액은 가압류 채권의 예상 배당 부족액입니다. 그 액수가 그대로 매수인의 채무로 승계되는 것은 아닙니다. 반면 실제 대항력이 인정되는 임차인의 보증금 중 미배당 부분은 별도의 인수 문제가 발생할 수 있으므로 구분해서 판단해야 합니다.
유찰로 매각가격이 69,600,000원이나 55,680,000원으로 낮아져도 선순위 임차권의 존재 여부와 실제 인수금액이 확정되지 않았다면 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 저가 낙찰만을 투자 근거로 삼기 어려운 이유입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근. 주변에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트 건물. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 접하는 소로각지 입지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 296.1㎡, 공시지가 2,721,000원/㎡, 대체로 평탄한 정방형 토지입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설 오피스텔로 이용 중이며, 등기상 민간임대주택 관련 사항이 있어 용도와 임대차 규율을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 사상역 접근성은 긍정적이지만, 실제 거래사례·개별 호실 상태·임대차 승계 비용까지 확인해야 매각가격 대비 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 2018년 공동담보 근저당의 효력. 구덕신용협동조합의 4,368,000,000원 근저당권에 대한 실제 말소 여부와 말소 시점을 확인하고, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기와 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 재검증. 경매개시결정일인 2025.02.10만을 기준으로 선순위·후순위를 확정하지 말고 최초 근저당 설정일과 존속 상태를 기준으로 전체 등기순위를 재구성해야 합니다.
- 1104호 임차인 특정. 전입·임차 관련 71명 기록에서 실제 해당 호실의 계약자, 점유자, 동거인, 다른 호실 관련자를 구분하고 임대차계약서·주민등록·현장 점유를 대조해야 합니다.
- 김가영 임차권등기. 보증금 30,000,000원의 대항력, 우선변제 순위, 실제 배당 여부, 임차권등기 말소 조건과 미배당 잔액 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구의 효력. 배당요구 접수 여부뿐 아니라 배당요구 종기, 확정일자, 점유 및 전입요건, 적법한 권리신고 여부를 원본 문건과 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위. 공동담보목록 제2018-243호의 물건 범위와 해당 근저당 채권의 변동 내역을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2018.12.20 등록 및 2022.12.08 등기 사항에 관해 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 등록 상태 및 매각 후 법적 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 및 현황. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태를 건축물대장·감정평가서·현장조사를 통해 대조하고 실제 사용 형태의 적법성을 확인해야 합니다.
- 실거래 및 자금계획. 동일 용도·면적·지역의 최근 실거래를 확인한 뒤 낙찰대금과 확정된 인수액, 취득 관련 비용을 합산해 응찰 가능 금액을 산정해야 합니다.
- 배당 원본 검토. 신청채권자 배당 0원이라는 추정과 새김해새마을금고 배당액의 근거를 확인하고 실제 선순위 채권 및 임차인 배당순서를 재산정해야 합니다.
- 관리비·점유·명도. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 실제 점유자와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 매각 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수 내역 및 기일변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,700만원보다 먼저 풀어야 할 권리가 있다”
이 물건의 판단 포인트는 분명합니다. 감정가와 최저매각가가 87,000,000원이라는 사실만으로는 투자 가치를 판단할 수 없습니다. 2018년 설정된 공동담보 근저당권의 효력, 이후 근저당권 이전, 김가영의 30,000,000원 임차권등기, 다수 전입자의 실제 점유관계가 서로 연결돼 있기 때문입니다.
제시된 배당 추정표는 매수인 인수액을 0원으로 산출했지만, 이를 검증된 인수 0원으로 확정할 근거는 부족합니다. 특히 기존 근저당권과 신청채권의 배당이 어떻게 처리되는지, 실제 1104호 임차인이 누구인지가 정리되지 않았습니다.
입지는 사상역 접근성과 상업지역 입지라는 장점이 있지만, 환금성과 적정가격을 판단할 실거래 비교도 확정되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수 위험이 정리되지 않으면 실질취득비용을 예측하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급, 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 2018년 근저당권의 실제 법적 상태를 확정하고, 1104호에 관한 임차인·점유자 및 인수금액을 특정한 후 시세 대비 실질취득비용을 다시 평가하는 것이 타당합니다.
