실질취득은 낙찰대금에 매수인이 인수할 임차보증금 등을 더해 판단합니다. 현재 회차의 101,000,000원은 확인된 배당·인수 시나리오에 따른 금액이며, 미확인 임차권과 취득 부대비용에 따라 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동에 위치한 강일스퀘아 14층 1405호입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가에서는 해당 건물의 이용상태를 업무시설인 오피스텔로 설명하고 있습니다. 등기부에는 민간임대주택등기와 주택임차권등기도 존재합니다. 따라서 실제 용도와 주거 임대차 적용관계를 함께 검토해야 합니다.
감정가는 101,000,000원이고 한 차례도 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 하지만 권리분석에서 가장 중요한 것은 이 가격이 아니라 낙찰 후 매수인이 어떤 보증금과 권리를 부담하는가입니다. 이 물건은 확정된 보증금 외에 다수의 전입관계가 확인되고, 근저당권의 현재 효력도 등기 이력만으로 명쾌하게 정리하기 어렵습니다. 가격이 싸다는 판단을 내릴 실거래 근거도 확보되지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 14층 1405호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 근린시설 / 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 14층 1405호 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항 기재 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 위반건축물 | 감정평가상 위반사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소와 임차권이 핵심
경매개시결정일인 2025.02.10을 기준으로 한 소멸 판단이 제시되어 있으나, 선행 근저당의 정확한 말소 및 이전 효력을 원본 등기부로 확인하기 전에는 2025.02.10이 확정적인 말소기준권리라고 단정해서는 안 됩니다.
특히 신청채권자의 청구액은 3,713,000,000원으로, 현재 최저가 101,000,000원을 크게 웃돕니다. 그렇다고 이 청구액 전부가 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 저당권의 실제 존속 여부, 채권의 공동담보 관계, 배당순위와 매각에 따른 소멸효력을 구분해야 합니다.
2025.05.01 새김해새마을금고의 가압류 청구금액은 763,094,570원입니다. 배당계산상 가압류에는 일부 금액만 돌아가고 큰 미배당액이 발생하지만, 일반 가압류채권의 미배당액을 곧바로 매수인 인수액으로 더하는 것은 잘못입니다. 반면 대항력 있는 임차보증금의 미배당액은 별도의 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 전입자가 많아도 대항력은 개별 판단
현황조사와 임차권등기에 서로 다른 이름으로 기재된 인원은 총 71명입니다. 이 중 이호곤 1명의 임차보증금 84,000,000원과 확정일자가 확인됩니다. 나머지 70명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
이호곤을 제외한 전입자 가운데 68명은 2025.02.10 이전 전입한 것으로 기재되어 있고, 2명은 그 이후 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 해당 호실에 관한 유효한 임대차, 점유, 주민등록의 적법성, 선순위 권리 등을 함께 확인해야 합니다.
핵심 임차권 — 이호곤
| 임차권자 | 이호곤 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.12.27 |
| 주민등록 / 점유개시 | 2020.12.29 / 2020.12.29 |
| 확정일자 | 2025.02.20 |
| 임차보증금 | 84,000,000원 |
| 차임 | 월 80,000원 (등기사항 기재) |
| 임차 범위 | 주택 전부 |
| 임차권등기 | 2025.03.10 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 2025.03.10 · 확인 |
| 대항력 | 가능 · 선순위권리 확인 |
| 우선변제 | 행사 가능 확정일자·배당요구 확인 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
이호곤은 2020.12.29부터 주민등록과 점유를 시작한 것으로 기재되어 있습니다. 확정일자는 2025.02.20이고 배당요구도 확인되므로, 제시된 배당계산에서는 우선변제 대상 임차인으로 처리됩니다.
다만 2018년 근저당권의 실제 존속·말소관계에 따라 임차권의 선후관계 검토가 달라질 수 있습니다. 따라서 전입일이 경매개시결정일보다 빠르다는 이유만으로 이호곤의 모든 권리를 확정할 수는 없습니다.
전체 전입·임차 조사표
대항력은 확정 판정이 아니라 현재 확인되는 전입일과 권리관계에 따른 잠정 분류입니다. 보증금·확정일자 미상자는 일률적으로 대항력 있는 임차인으로 확정하지 않습니다. '승계 없음'은 보증기관의 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|
③ 실질취득 분석 — 유찰돼도 부담이 비례해 줄지 않는다
이 물건의 가장 중요한 가격 함정은 최저매각가와 실질취득금액이 달라질 수 있다는 점입니다. 현재 회차는 101,000,000원에 매각된다고 가정하면 제시된 배당계산에서 이호곤의 보증금 84,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 확인된 이 임차권에 관한 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 유찰로 매각대금이 내려가면 배당재원이 부족해집니다. 대항력과 인수 요건이 인정되는 임차권이라면 배당받지 못한 보증금은 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 단순히 낙찰가가 떨어진 만큼 싸지는 구조가 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 시나리오 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 101,000,000원 | 0원 | 101,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 80,800,000원 | 5,054,400원 | 85,854,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 64,640,000원 | 20,923,520원 | 85,563,520원 |
실질취득 = 해당 회차 매각가 + 제시된 예상 인수액. 위 금액은 확인된 임차권을 반영한 시나리오 계산이며 다른 미확인 임차권, 세금, 취득비용, 명도비용 등은 포함하지 않습니다. 인수액은 대항력 및 미변제액 인수 요건이 인정된다는 전제에 따라 달라집니다.
즉 확인된 보증금 84,000,000원을 중심으로 실질취득 부담이 유지되는 구조입니다. 더 낮은 회차의 최저가만 보고 할인율이 크게 증가했다고 판단하면 안 됩니다. 다른 미확인 임차보증금이 인정되면 실제 부담은 추가로 커질 수 있습니다.
이 물건에는 확인된 비교 실거래가격이 없으므로, 실질취득금액이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 낙찰가 64,640,000원만을 주변 거래가격과 비교하는 방식은 보증금 인수 가능성을 누락하므로 적절하지 않습니다. 가격 검토의 기준은 낙찰가가 아닌 실질취득금액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 · 이호곤 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 14,786,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당계산에서는 매각대금 101,000,000원 중 집행비용 2,214,000원과 이호곤의 보증금 84,000,000원을 먼저 반영한 뒤 새김해새마을금고에 14,786,000원을 배당하는 구조입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.
새김해새마을금고의 미배당액은 748,308,570원입니다. 또한 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구금액은 3,713,000,000원이지만, 제시된 회차별 배당계산에서 신청채권자 배당액은 0원입니다. 이 같은 배당구조가 실제 확정된 권리순위와 일치하는지는 반드시 배당표 및 등기 원본과 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 '괘법초등학교' 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물 이용. 지하 1층, 지상 15층의 철근콘크리트 구조이며 감정평가에서는 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 사건의 근린시설 표기와 실제 이용 및 공부상 용도를 대조해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 주차타워설비, 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로 및 토지. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며, 북서측 약 8m 및 북동측 약 7m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 296.1㎡이고 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 사건상 용도와 감정평가상 오피스텔 이용상태는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 장점으로 볼 여지가 있으나, 개별 호실의 거래가격 및 거래량이 확인되지 않아 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다. 근린시설 표기, 오피스텔 이용상태, 임차권 문제를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 효력 확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 효력과 공동담보 관계를 원본 등기부로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확정. 2025.02.10 경매개시결정 이전 권리의 소멸 여부를 확인하고, 대항력 판단 기준일을 확정해야 합니다.
- 전입자·점유자 대조. 현황조사상 기재된 71명이 실제 1405호에 관한 임차인인지, 과거 거주자와 중복 인원이 포함되어 있는지, 현재 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 미확인 보증금 조사. 이호곤 외 70명의 보증금, 확정일자, 계약기간, 전입·전출 및 점유관계를 매각물건명세서와 임대차계약 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 이호곤 임차권 검토. 보증금 84,000,000원, 전입 및 점유개시 2020.12.29, 확정일자 2025.02.20, 임차권등기 2025.03.10을 기준으로 배당순위와 미변제액 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 현재 회차에서 이호곤에게 84,000,000원이 전액 배당되는지, 다른 우선채권이나 세금에 따라 배당액이 감소하는지 확인해야 합니다.
- 유찰가와 인수액 합산. 1회 유찰 시 매각가 80,800,000원만 볼 것이 아니라 예상 인수액을 포함한 85,854,400원을 기준으로 판단해야 합니다. 2회 유찰 시에도 같은 원칙을 적용해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 2022.12.08 민간임대주택등기의 등록·임대의무 내용, 매각에 따른 효력과 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 건축물 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔 이용상태, 주택임차권등기의 관계를 건축물대장과 실제 이용 현황으로 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하고, 단순 최저가가 아닌 인수액 포함 실질취득금액과 비교해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 현재 점유자, 인도 가능성, 미납 공용관리비, 주차타워 운영 및 관리비 부과관계를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 서류 재검토. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 사건기록을 최신본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금액을 먼저 확인하라”
강일스퀘아 1405호는 감정가와 최저가가 모두 101,000,000원인 신건입니다. 사상역 접근성 등 입지의 장점은 있지만, 현재 가격이 시세보다 유리한지는 확인되지 않습니다.
권리 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 이호곤의 보증금 84,000,000원은 확인되지만 다수의 전입관계가 추가로 기재되어 있고, 선행 근저당의 말소 및 이전 효력도 재확인이 필요합니다. 현재 배당계산상 인수액 0원만으로 전체 권리관계가 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다.
유찰될 경우에는 매각가가 80,800,000원, 64,640,000원으로 내려가더라도 확인된 임차보증금의 미변제 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 각각 85,854,400원, 85,563,520원으로 계산됩니다. 여기에 미확인 임차권이 인정되면 부담이 더 커질 수 있습니다.
결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 선순위 근저당의 효력, 실제 임차인과 점유자, 임차보증금의 배당 및 인수 여부를 확정해야 합니다. 이후 실질취득금액을 최신 실거래와 비교해야만 이 물건이 매수할 가치가 있는지 판단할 수 있습니다.
