부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 3층 303호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 건물의 공부상 이용은 업무시설인 오피스텔로 설명됩니다. 현황을 단순한 아파트 경매처럼 취급해서는 안 됩니다.
이 물건의 가장 큰 문제는 임차관계의 불확실성입니다. 점유·임차 관련 명단은 72명에 이르지만 개별 호실과 각 명단의 연결관계가 확정되지 않았습니다. 명단에 등장하는 72명 모두가 303호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 반대로 해당 호실과 관련된 선순위 임차인이 존재할 가능성을 배제할 근거도 부족합니다.
특히 일부 전입일은 2025.02.10 경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 전입일이 빠르다는 사정만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 2018년 근저당권의 실제 효력과 말소 여부, 해당 호실의 점유, 임대차계약 및 보증금을 함께 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 3층 303호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 3층 303호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임대 관련 등기 | 2022.12.08 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증
우선 확인할 권리는 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이며 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 말소된 것으로 표시되어 있지만, 2025.07.09에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전 기록도 존재합니다.
2025.02.10 경매개시결정을 잠정적인 말소 판단 기준으로 삼을 수는 있으나, 2018년 근저당권의 말소 시점과 2025년 권리이전의 관계가 해명되기 전에는 선순위 권리의 소멸과 임차인의 인수 여부를 확정해서는 안 됩니다. 특히 2025년 근저당권이전은 기존 권리의 승계 문제이므로 설정일이 새로 시작된 것으로 단순하게 판단할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수액을 확정할 수 없다
현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인되는 점유·임차 관련 명단은 72명입니다. 보증금과 확정일자를 확인할 수 없어 우선변제권과 인수금액을 산정할 수 없습니다. 보증기관의 대위변제·승계자로 표시된 사람은 없지만, 각 명단이 실제 303호에 대응하는지는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|
명단에 기재된 전입일은 대항력의 확정일이 아닙니다. 배당요구가 접수되었다고 해서 보증금 전액 배당이나 매수인 인수액 0원이 보장되는 것도 아닙니다. 승계는 보증기관 대위·승계 여부를 의미합니다.
③ 시세·취득 부담 — 최저가만으로 판단 금지
현재 신건 최저매각가는 81,000,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사한 오피스텔의 확인된 실거래 비교가격이 없어, 이 가격을 시세보다 낮거나 높다고 판정할 수 없습니다.
더 중요한 점은 실질취득가가 아직 확정되지 않았다는 사실입니다. 가압류의 미배당 채권액과 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금은 구별해야 합니다. 채권자에게 배당되지 않은 채권이 있다고 해서 그 금액 전부를 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 반대로 예상배당표에서 인수액이 0원으로 계산되었다고 해서 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 사라지는 것도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
다음 배당표는 제시된 회차별 추정 계산을 옮긴 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 특히 2018년 근저당권과 그 이후 권리이전, 신청채권자의 청구액, 다수의 임차인 관계가 충분히 반영되었는지를 검증해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,858,000원 |
| 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 79,142,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 81,000,000원 |
예상배당은 집행비용을 추정하고 일부 채권에 배분한 계산 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 권리관계가 확정되지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 81,000,000원 | 79,142,000원 | 683,952,570원 |
| 1회 유찰 (80%) | 64,800,000원 | 63,233,600원 | 699,860,970원 |
| 2회 유찰 (64%) | 51,840,000원 | 50,506,880원 | 712,587,690원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 공부상 현황. 감정평가에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 사상역 인근의 교통 접근성은 긍정적 요소입니다. 그러나 매매가격 비교와 실제 사용상태, 임대차 현황이 확인되기 전에는 환금성이 충분하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 검증. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.07.09 권리이전의 관계를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-243호 및 신청채권자 청구금액과 해당 호실의 채무부담 관계를 대조해야 합니다.
- 임차인 특정. 명단 72명 가운데 실제 303호와 관련된 임차인·점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 건물 전체 관련 명단을 해당 호실 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 현황 및 매각물건명세서를 통해 대항력·우선변제권·배당 가능액을 검증해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 접수자와 미접수자를 구분하고, 배당요구종기 준수 여부와 미배당 보증금의 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 대상과 법적 효력, 실제 용도 및 임대차계약의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당순위 재산정. 신청채권자 구덕신용협동조합, 근저당권 이전을 받은 케이씨유엔피엘대부주식회사, 가압류권자 새김해새마을금고의 채권 및 배당관계를 재검토해야 합니다.
- 실질취득가 확인. 낙찰가에 예상 인수 보증금과 명도·관리비 등 관련 비용을 반영한 뒤 적정 응찰가를 결정해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 실거래, 층·면적·용도·사용상태를 비교해 가격의 적정성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.11.03에 앞서 법원의 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 확정된 권리”
이 사건의 최저매각가는 81,000,000원입니다. 하지만 가격 숫자만으로 접근할 수 있는 일반적인 권리 안전형 경매가 아닙니다. 점유·임차 관련 명단 72명, 보증금 미상, 2018년 근저당권의 말소 여부와 2025년 권리이전의 관계, 신청채권자의 배당관계가 모두 검증 대상입니다.
특히 명단 전체를 303호 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 해당 호실에 대항력 있는 임차인이 없다고 판단해서도 안 됩니다. 실제 임차인과 인수 가능 보증금이 확인되지 않은 이상 예상배당표의 인수액 0원을 확정적인 결론으로 사용할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류·권리 재조사입니다. 선순위 권리와 실제 임차관계가 정리된 뒤 실질취득 부담을 계산하고, 그 금액을 객관적인 실거래 시세와 비교해야 합니다. 현재의 핵심 문제는 가격이 아니라, 가격에 더해질 수 있는 권리 부담을 아직 알 수 없다는 사실입니다.
