부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층 905호입니다. 사건의 물건 분류는 근린시설이지만 감정요항상 공부상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 건물은 지하 1층·지상 15층 규모의 철근콘크리트구조로 기재되어 있습니다.
등기상 소유자는 김문옥이며, 최초 소유자인 강일종합건설주식회사로부터 2018년 12월 28일 소유권을 이전받았습니다. 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매의 청구액은 3,713,000,000원입니다. 그러나 이 금액을 905호 하나의 실제 부담액이나 낙찰자 인수액으로 해석하면 안 됩니다. 2018년 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있어 개별 호실의 부담 및 배당관계를 분리 확인해야 합니다.
이 사건에서 우선 확인할 문제는 어떤 권리가 말소기준인지, 905호를 누가 점유하는지, 배당되지 않는 보증금이 매수인에게 승계되는지입니다. 이 세 가지가 결정되지 않으면 최저가만으로 투자 가능성을 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 9층 905호 도로명: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건 분류 | 근린시설 / 감정요항상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 승강기·주차타워·도시가스 난방설비 등 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전, 2018.11.16 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 최초 근저당 | 2018.10.25 · 구덕신용협동조합 · 채권최고액 4,368,000,000원 · 공동담보 제2018-243호 |
| 민간임대주택 등록 | 2018.12.20 등록 · 2022.12.08 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 확정이 먼저다
경매개시결정일인 2025.02.10이 말소기준으로 표시되어 있으며, 이후 2025.05.01 설정된 새김해새마을금고의 가압류 763,094,570원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 하지만 경매개시결정 전에 설정된 근저당의 효력과 말소 여부가 불확실한 상황에서 경매개시결정일만을 기준으로 전체 임차인의 대항력을 확정하는 것은 위험합니다.
② 임차인 분석 — 전입기록과 905호 점유를 구분해야 한다
현황조사 및 문건접수 기록에는 임차·전입 관련자 71명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계인으로 표시된 사람은 없어 명단상 중복 승계로 합산할 항목은 없습니다. 다만 감정요항이 다수 호실을 함께 기술하고 있고 각 관련자의 점유 부분이 특정되어 있지 않아, 71명이 모두 905호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 905호에 속하는 실제 임차인 수는 별도로 확인해야 합니다.
전입 관련자들의 보증금과 확정일자가 모두 미상이며, 일부는 배당요구가 확인됩니다. 2025.02.10 경매개시결정 이전의 전입기록만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 2018년 근저당이 유효하다면 권리순위 판단의 기준이 크게 달라지므로, 이 명단은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 관련자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력의 ‘가능·미상’ 표시는 개별 호실 점유, 실제 임대차, 대항요건 및 말소기준권리 확인 전의 잠정 위험분류입니다. 확정일자와 보증금이 미상이므로 우선변제권도 확정하지 않았습니다. ‘신고 미확인’은 배당요구를 하지 않았다는 확정 판단이 아닙니다.
③ 가격 검토 — 106,000,000원이 최종 취득원가는 아니다
현재 매각 최저가는 감정가와 같은 106,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 확정되지 않았으므로 이 금액이 주변 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 매수인 인수보증금이 존재한다면 최저매각가가 아니라 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
| 구분 | 매각가 | 계산상 미배당 | 매수인 인수 검증 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 106,000,000원 | 659,378,570원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 84,800,000원 | 680,220,970원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 67,840,000원 | 696,875,690원 | 미확정 |
미배당액은 새김해새마을금고 가압류채권 763,094,570원에 관한 제공 계산표 기준입니다. 매수인에게 승계되는 금액과는 다르며, 계산표에서 빠진 선순위권리·임차인 배당 가능성을 고려하면 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정 · 잠정 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 103,716,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 계산상 미배당 | — | 659,378,570원 |
위 계산에서는 집행비용 2,284,000원을 공제한 103,716,000원이 새김해새마을금고의 가압류채권에 배당되는 것으로 표시됩니다. 그러나 경매 신청채권액 3,713,000,000원에 대한 신청채권자 배당은 시나리오상 0원으로 기재되어 있습니다.
이 배당 구성은 2018년 근저당 및 그 권리이전 기록, 경매 신청채권자의 지위와 맞물려 추가 검증이 필요합니다. 선순위 채권과 임차인의 배당순위가 확정되지 않은 상태에서 계산된 금액을 실제 법원 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물이며 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워와 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 비행안전제6구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 공부상 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 것으로 평가되어 있습니다. 사건 분류인 근린시설과의 관계 및 905호의 실제 용도를 확인해야 합니다.
- 환금성. 역 접근성은 장점으로 볼 수 있으나, 오피스텔의 실제 거래가격·임대수익·공실·관리비가 확인되지 않아 개별 호실의 환금성과 수익성은 판단을 유보합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2018.10.25 근저당의 실제 말소 여부와 말소일, 2025.07.09 근저당권이전 기록의 법적 효력을 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 공동담보목록 제2018-243호와 관련 물건별 채권부담, 매각·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 905호 임차인 특정. 현황조사에 등장하는 71명 가운데 실제로 905호를 점유하거나 해당 호실에 대한 임대차관계를 가진 사람이 누구인지 확인해야 합니다.
- 보증금 및 우선변제 확인. 실제 해당 임차인의 임대차계약서, 전입일, 확정일자, 점유 개시일, 배당요구 및 보증금 잔액을 대조해야 합니다.
- 인수금액 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 검토. 등록 대상 호실과 임대의무기간, 임대차 관련 법적 효과를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 구덕신용협동조합, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 새김해새마을금고의 실제 채권순위 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 물건 용도·수익성 검토. 공부상 업무시설 여부와 실제 사용현황, 실거래가·임대수익·관리비·공실 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 점유자가 존재한다면 인도·명도 가능성을 검토하고, 공용부분 관리비 체납 등 추가 부담을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 최종 대조. 2026.11.03 매각기일을 기준으로 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.06억 낙찰”과 “1.06억 취득”은 다르다
강일스퀘아 905호는 신건 최저가가 106,000,000원이지만, 권리관계가 단순한 물건으로 보기 어렵습니다. 2018년 공동담보 근저당의 말소 여부가 명확하지 않고, 그 근저당의 2025년 권리이전 기록까지 존재합니다. 또한 여러 호실에 걸친 것으로 보이는 임차·전입 관련자들의 실제 905호 귀속 여부와 보증금이 확정되지 않았습니다.
배당계산표에 표시된 인수액 0원만으로는 이 위험을 제거할 수 없습니다. 임차인 보증금 인수가 현실화되면 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 기대한 만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 비교 실거래가도 확인되지 않아 현재 가격의 적정성을 판단할 근거가 부족합니다.
결론은 D등급, 입찰 판단 보류입니다. 이 물건의 핵심은 저렴한 최저가를 찾는 것이 아니라, 905호에 실제 귀속되는 권리와 인수보증금을 먼저 확정하는 것입니다. 해당 사항이 확인되기 전에는 신건이든 유찰 이후든 가격만을 근거로 입찰하는 전략을 권하기 어렵습니다.
