부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동의 강일스퀘아 2층 205호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되지만 감정평가의 이용상태에는 업무시설인 오피스텔로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 규모이며, 주변에는 다세대주택과 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 분포합니다.
위치는 부산 도시철도 2호선과 부산김해경전철 사상역을 이용할 수 있는 곳입니다. 교통조건은 양호하지만, 경매에서는 입지보다 먼저 검토해야 할 문제가 있습니다. 2018년 근저당의 실제 말소 여부, 민간임대주택등기, 다수 점유자의 권리관계입니다. 특히 감정평가가 여러 호실을 대상으로 작성되어 있어, 전체 건물에 관한 임차·점유 정보와 이번 205호의 실제 권리관계를 구별하는 작업이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 2층 205호 도로명: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 2층 205호 |
| 소유자 | 김문옥 (단독소유 · 2018.12.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당부터 다시 확인
등기에는 2018.10.25. 구덕신용협동조합 근저당권이 기재되어 있으며, 채권최고액은 4,368,000,000원입니다. 공동담보목록 제2018-243호가 표시되어 있어 이 금액을 205호 단독 채무액으로 볼 수 없습니다.
주의할 점은 해당 근저당이 한편으로는 이미 말소된 권리로 표기되어 있으나, 다른 한편으로는 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전 기록이 있다는 사실입니다. 원근저당 말소와 권리이전의 관계가 정리되지 않은 상태이므로, 해당 근저당이 경매 절차상 어떻게 취급되는지 확인하기 전에는 말소기준권리를 확정하기 어렵습니다.
2025.05.01. 새김해새마을금고의 가압류는 청구금액 763,094,570원으로 기재되어 있으며, 경매개시결정 이후의 등기입니다. 다만 이 가압류의 소멸 여부와 매수인 인수 위험은 서로 다른 문제입니다. 후순위 가압류가 매각으로 소멸하더라도, 별도 요건을 충족한 임차권 등이 존재한다면 그 위험은 개별적으로 판단해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 호실별 권리관계가 핵심
현황조사 등에는 71명의 점유·임차 관련 인적 사항이 등장합니다. 이 중 보증기관의 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로, 중복 승계 보증금을 합산하는 구조는 아닙니다. 다만 71명 모두가 이번 205호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 이 건물의 여러 호실에 관한 기록이 혼재했을 가능성을 배제할 수 없으며, 각자의 점유 호실 및 실제 임대차관계가 확인되어야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
기재 인원 71명 · 배당요구 접수 표시 16명 · 보증기관 대위·승계 0명. 전입일은 해당 인적 사항의 신고일이며, 205호에 대한 실제 점유개시일이나 대항력 취득일을 확정하는 자료가 아닙니다. 보증금 및 확정일자 미상인 점유자는 대항력 유무를 확정하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정 · 기재 계산 기준)
아래 표는 제시된 계산상 배분 결과입니다. 선순위 근저당과 임차인의 권리관계가 해소된 최종 법원 배당표를 의미하지 않습니다. 특히 구덕신용협동조합의 근저당 관련 금액이 배분 항목에 반영되어 있지 않으므로, 실제 배당 순위가 이 표와 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 97,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 100,000,000원 |
집행비용 2,200,000원은 추정치이며, 가압류 채권의 계산상 미배당액은 665,294,570원입니다. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구액은 3,713,000,000원이나, 현재 배당 계산에는 배당액 0원으로 표시됩니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 미확정 선순위 권리는 배분에 반영되지 않았으므로 실제 배당표로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 안전은 아니다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 665,294,570원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 684,934,570원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 700,646,570원 |
기재된 시나리오에서는 최저가가 100,000,000원에서 80,000,000원, 다시 64,000,000원으로 내려가지만, 배당받지 못한 채권액은 증가합니다. 가압류 채권의 미배당이 곧바로 매수인 채무 승계로 이어지는 것은 아닙니다. 반면 별도 대항력 임차인이 존재한다면 낙찰대금 감소가 보증금 인수 위험을 확대할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 사상구 괘법초등학교 북동측 인근. 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장과 도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 인근에 있어 교통조건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 승강기, 주차타워, 도시가스 난방, 화재탐지·경보 및 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
- 접도. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 공시지가. 2,721,000원/㎡. 건물 부지의 토지면적은 296.1㎡로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설 오피스텔로 이용 중이나, 사건상 근린시설 표기와의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 역세권 접근성은 장점이나, 해당 205호의 실제 용도, 점유 상태, 임대차 권리 및 거래가격 수준이 확인되지 않아 환금성에 대한 확정적 판단은 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트 — 가격보다 권리 확정이 먼저
- 근저당 말소와 이전의 관계. 2018.10.25. 구덕신용협동조합 근저당의 말소 원인과 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사 권리이전 기록을 등기 원본 및 공동담보목록으로 확인하세요.
- 말소기준권리 확정. 2025.02.10. 경매개시결정만을 기준으로 삼지 말고, 실제 선순위 담보권의 존속·말소 및 배당상 취급을 확인하세요.
- 205호 임차인 특정. 기재된 71명 중 실제 본건 호실과 관계되는 사람을 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서 및 점유 현장에서 구분하세요.
- 대항력과 보증금. 실제 임차인의 점유개시, 전입·사업자등록, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 개별 검토하세요. 대항력 가능·미상인 사람을 자동으로 후순위라고 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08. 등기된 민간임대주택의 등록 상태, 임대의무와 매각에 따른 효력을 확인하세요.
- 용도 불일치. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 감정평가서 원본과 대조하세요.
- 실제 배당순위. 3,713,000,000원 신청채권, 공동담보 근저당, 763,094,570원 가압류 및 임차인의 배당관계를 재검토하세요.
- 거래가격 확인. 동일 건물·유사 면적의 최근 매매사례와 임대수익, 관리비·공실비용을 확인한 뒤 응찰가를 산정하세요.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “1억짜리 신건, 아직은 권리부터”
부산 강일스퀘아 205호는 교통 입지에 장점이 있는 물건이지만, 현재 확인된 자료만으로 안전한 낙찰가를 제시하기는 어렵습니다. 2018년 근저당의 말소 여부와 후속 이전 기록이 충돌하고, 민간임대주택등기가 있으며, 71명의 점유 관련 기록 중 실제 본건 임차인이 누구인지 확정되지 않았기 때문입니다.
계산상 인수액 0원이나 감정가 100,000,000원만을 근거로 권리가 안전하거나 가격이 저렴하다고 결론 내려서는 안 됩니다. 실제 인수 대상 임차권이 확인된다면 그 금액을 포함한 실질취득비용을 기준으로 다시 평가해야 합니다.
종합 판단은 D등급. 이것은 입지 자체의 평가보다, 현재 해소되지 않은 법적·금전적 불확실성에 대한 보수적 판단입니다. 권리관계와 호실별 점유관계가 확정되기 전에는 응찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
