부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 8층 805호가 경매에 나왔습니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 업무시설인 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가는 106,000,000원, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 구덕신용협동조합이며, 사건 청구액은 3,713,000,000원입니다.
이 물건의 판단 기준은 최저매각가보다 권리의 실제 순위와 임차관계입니다. 등기부에는 2018년 설정된 구덕신용협동조합 근저당권 채권최고액 4,368,000,000원이 나타납니다. 해당 근저당에는 말소 표시가 있으나, 2025년 근저당권 이전 기록도 존재합니다. 따라서 실제 등기 효력과 말소기준권리를 원본으로 대조해야 합니다.
장유경의 임차권등기에는 보증금 80,000,000원, 전입·점유개시일 2023.12.22, 확정일자 2023.11.24가 기재되어 있습니다. 매각대금 배분 추정에서는 보증금 전액을 배당하는 것으로 계산했지만, 그 계산만으로 실제 배당순위나 인수위험이 확정되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층 805호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2018.12.28 (매매원인 2018.11.16) |
| 감정가 | 106,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 주요 임차권 | 장유경 · 보증금 80,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 접수 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
경매개시결정일인 2025.02.10을 말소기준으로 표시한 판단과 기존 근저당의 등기 이력이 법적으로 일치하는지 확인이 필요합니다. 2018년 근저당의 실제 효력과 소멸 여부가 정리되지 않은 상태에서 임차인의 선순위 여부를 확정할 수 없습니다.
2025.02.10 임의경매개시결정 이후 등기된 장유경의 주택임차권과 새김해새마을금고의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 임차권등기가 소멸하는 것과 그 기초가 된 임대차의 대항력·보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 최초 점유 및 전입 시기, 적용되는 선순위 담보권, 실제 배당 결과를 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 대항력 불확실성
현황조사와 문건접수 등에는 71명의 전입·임차 관련 명단이 기재되어 있습니다. 이 가운데 장유경의 805호 임차권등기는 등기부로 특정되지만, 나머지 조사 명단의 각 인물이 실제로 805호의 독립된 임차인인지, 다른 호실의 전입자인지 또는 단순 점유 관계자인지는 확정되지 않습니다. 명단 71명을 곧바로 해당 호실의 실제 임차인 71명으로 해석해서는 안 됩니다.
| 임차권자 | 임대차계약 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장유경 | 2023.11.24 | 2023.12.22 | 2023.11.24 | 80,000,000원 |
대항력 순위 확인
우선변제 자료 있음
승계 없음
|
장유경의 임차권등기 접수일은 2025.03.14이며, 등기부상 차임은 월 120,000원입니다. 배당요구 접수 기록도 확인됩니다. 확정일자와 배당요구가 있다는 사실만으로 선순위 담보권보다 우선한다고 단정할 수는 없습니다.
③ 추가 전입·점유 조사 명단
다음은 장유경 외에 현황조사 등에서 확인된 명단입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람에 대해서는 대항력 또는 우선변제권을 단정하지 않았습니다. 명단에 있는 사람들의 해당 호실 관련성부터 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|
이 명단 전체가 805호의 임차인이라는 뜻은 아니지만, 어느 사람이 해당 호실을 실제 점유하고 있는지 확인되지 않은 상태라면 보증금 인수와 명도 부담을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금 미상 점유자를 대항력 있는 확정 임차인으로 단정하거나, 반대로 인수액이 0원이라고 단정하는 판단 모두 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
현재 회차의 추정 배당은 장유경에게 임차보증금 80,000,000원을 배당하는 구조입니다. 다만 기존 근저당의 효력, 실제 임차인 순위, 조세채권 및 다른 배당요구권자의 권리가 확인되면 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 임차인 장유경 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 23,716,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 집행비용 2,284,000원은 추정치입니다. 위 배당표는 제시된 회차별 계산에 따른 것이며, 2018년 근저당의 권리관계가 명확히 정리되었다는 전제가 검증된 실제 배당표는 아닙니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 관계도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 위험의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 가압류 배당 | 미배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 106,000,000원 | 23,716,000원 | 739,378,570원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 84,800,000원 | 2,873,600원 | 760,220,970원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 67,840,000원 | 0원 | 763,094,570원 | 13,781,120원 |
2회 유찰 시나리오는 낙찰가 67,840,000원과 별도로 13,781,120원의 인수를 추정하고 있습니다. 다만 이는 특정 배당·권리순위 가정에 따른 계산이며, 최종 인수액은 확정되지 않았습니다.
선순위 대항력 임차인이 보증금 전액을 보호받는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 시세와 비교할 때도 최저매각가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합한 금액으로 평가해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가서상 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로와 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 가축사육제한구역·비행안전제6구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 공부·건축물. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 근린시설과 오피스텔 이용상태, 민간임대주택등기의 관계는 확인해야 합니다.
- 환금성. 사상역 접근성은 입지상 장점이지만, 실제 환금성 판단에는 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 임대 수요, 공실 및 관리비 수준 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 검증. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당, 등기상 말소 표시 및 2025.07.09 근저당권 이전 기록을 최신 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 장유경의 보증금 80,000,000원과 실제 배당순위, 배당요구 효력 및 매각 후 임차권 말소·인수 여부를 확인하세요.
- 전입 명단 정리. 조사 명단 각 인물이 805호와 실제로 어떤 관계에 있는지 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입자까지 해당 물건의 임차인으로 합산하지 않도록 주의하세요.
- 미상 보증금 조사. 실제 점유자에게 별도 보증금이 있는지, 확정일자·전입·점유 요건을 갖추었는지 확인하세요. 보증금 액수가 확인되지 않으면 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 기존 근저당의 효력, 조세채권과 임차인의 우선변제순위를 반영해 예상배당을 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 근린시설, 업무시설 오피스텔 이용상태, 민간임대주택등기가 실제 이용과 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 시세 조사. 같은 건물의 최근 실거래와 현재 매물 호가, 임대료 및 공실 현황을 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 필요한 인도·명도 비용 및 절차를 고려하세요.
- 최신 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수금액이 먼저다”
부산 강일스퀘아 805호의 신건 최저매각가는 106,000,000원입니다. 하지만 최저가만으로 투자 매력을 판단하기에는 해결해야 할 권리 문제가 남아 있습니다.
장유경의 80,000,000원 임차보증금, 실제 호실 관련성이 확인되지 않은 다수의 전입·점유 조사 명단, 2018년 근저당의 말소 표시와 후속 이전등기 관계가 핵심입니다. 현재 회차의 예상배당에서는 인수액 0원으로 계산되지만, 2회 유찰 시나리오에서는 13,781,120원의 인수액이 나타납니다. 실제 선순위 임대차가 추가로 확인되면 인수위험은 이 계산과 달라질 수 있습니다.
더욱이 이 물건은 시세를 확인할 수 없어 가격 경쟁력을 객관적으로 평가하기 어렵습니다. 권리순위와 실제 점유관계가 확정되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다. 이번 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하게 되는지 정확히 확인하는 것입니다.
