부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동에 있는 강일스퀘아 5층 502호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 건물은 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용되고 있습니다. 소유자는 김문옥이며, 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다.
표면적인 가격은 104,000,000원입니다. 하지만 이 물건에서는 감정가와 최저가만으로 입찰 여부를 판단하기 어렵습니다. 조은아 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 현황조사에는 다수의 전입자가 등장합니다. 또한 구덕신용협동조합 근저당권에는 말소 표시와 후속 이전등기가 함께 나타나 실제 말소기준권리와 임차권의 우선순위를 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 5층 502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 104,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 임차권등기 | 조은아 · 보증금 80,000,000원 |
| 입찰보증금 | 매각공고 원본에서 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 확인해야 한다
근저당권의 실제 존속·말소 관계와 후속 이전등기의 효력이 명확하지 않으므로, 경매개시결정을 확정적인 최선순위 말소기준으로 취급해서는 안 됩니다. 원본 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 대조가 필수입니다.
2025.05.01 새김해새마을금고가 설정한 가압류는 청구금액 763,094,570원으로, 경매개시결정 이후의 권리로 표시되어 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
반면 주택임차권등기는 단순히 등기일이 경매개시결정 이후라는 이유만으로 위험이 사라지는 것이 아닙니다. 조은아는 2023.05.20 점유를 시작하고 2023.05.23 주민등록을 하였으며, 확정일자는 2023.05.08입니다. 실제 선순위 담보권의 상태와 임차권의 성립·대항요건을 함께 확인해야 매수인 인수 여부를 확정할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심 변수
등기부에서 제502호와 직접 연결되는 임차인으로 확인되는 사람은 조은아입니다. 나머지 인명은 해당 호실과의 관련성 및 점유 범위가 확인되지 않았으므로, 보증금을 합산하거나 502호의 실제 임차인으로 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은아 502호 등기 확인 |
점유 2023.05.20 전입 2023.05.23 |
80,000,000원 | 가능 · 선순위 확인 | 확정일자·배당요구 | 유찰 시 인수 위험 |
조은아의 임대차 내용은 다음과 같습니다.
| 임대차계약일 | 2023.05.04 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2023.05.20 |
| 주민등록일 | 2023.05.23 |
| 확정일자 | 2023.05.08 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 월 차임 | 120,000원 |
| 임차 범위 | 부동산 전부 |
| 임차권등기 | 2025.04.10 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 2025.04.10 |
제시된 시뮬레이션에서는 2회 유찰 시 매각가가 66,560,000원이지만 인수액이 15,038,080원 발생해, 실질취득액은 81,598,080원으로 계산됩니다. 이는 확인되지 않은 다른 임차관계나 추가 비용을 제외한 조건부 계산입니다.
추가 전입·배당요구 기록
아래 인명은 현황조사 또는 문건접수에 나타난 기록입니다. 502호 점유자 또는 독립된 임차인으로 확정된 명단은 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 전입일이 빠르더라도 대항력을 확정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 또한 2025.02.10을 기준으로 한 전후 구분은 잠정적이며, 2018년 근저당권의 실제 효력에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
위 목록은 개별 호실 배정 여부가 확인되지 않은 전입·임차 관련 기록입니다. 배당요구 접수 여부가 확인되는 경우에도 실제 배당순위·배당액은 별도 심사가 필요합니다. 호실을 특정하지 못한 보증금이나 인수 가능액은 합산하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 조은아 · 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 21,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,256,000원, 조은아 보증금 80,000,000원, 새김해새마을금고 배당 21,744,000원으로 매각대금 104,000,000원이 전액 소진되는 가정입니다. 가압류 채권 미배당액은 741,350,570원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 근저당권·신청채권자 배당순위의 적정성도 확인해야 합니다.
회차별 실질취득 시나리오
| 경매 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건(현재) | 104,000,000원 | 0원 | 104,000,000원 |
| 1회 유찰 | 83,200,000원 | 0원 | 83,200,000원 |
| 2회 유찰 | 66,560,000원 | 15,038,080원 | 81,598,080원 |
실질취득 추정 = 시나리오별 매각가 + 해당 시나리오의 매수인 인수 추정액. 모든 수치는 제시된 배당순위와 임차권 인수가 성립한다는 가정에 한정됩니다. 취득세·명도비·미납관리비 등은 포함하지 않았으며, 실제 취득원가는 달라질 수 있습니다.
이는 근저당권 이전 기록과 실제 채권 귀속, 배당순위가 반영된 결과인지 확인해야 하는 중요한 사항입니다. 예상배당표의 숫자만으로 채권자들의 권리소멸이나 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
특히 2회 유찰 시 매각가격만 보면 66,560,000원이지만, 시나리오상 인수액을 더한 실질취득은 81,598,080원입니다. 낙찰가 하락폭을 그대로 투자수익으로 계산해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동의 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방 및 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도 확인. 경매상 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용됩니다. 실제 건축물대장상 용도와 임대차 보호관계의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 사상역 인근 교통 접근성은 긍정적이나, 동일 건물의 최근 거래가격이 확인되지 않아 적정 매입가격과 향후 매각 가능가격을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.07.09 근저당권이전 등기의 효력을 대조해야 합니다.
- 502호 임차인 특정. 조은아 외 전입·임차 관련 인명 가운데 502호를 실제 점유하거나 임차하는 사람이 있는지, 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.
- 임차권 대항력. 조은아의 계약일, 점유개시일, 주민등록일, 확정일자와 실제 말소기준권리의 선후관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 인수 범위. 조은아의 배당요구가 적법하게 이루어졌는지, 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는 조건을 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 청구금액 3,713,000,000원의 신청채권자에게 배당액 0원이 계산된 이유와 근저당권 이전에 따른 배당권자를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 접수된 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 매각 후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실제 취득액. 2회 유찰 시 추정 인수액 15,038,080원을 반드시 포함하고, 추가 인수 가능성이 확인되면 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 실거래 검증. 주변 오피스텔의 동일 면적·유사 층수 거래가격, 공실 여부와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자를 확인하고, 인도 절차와 공용부분 미납관리비 부담 가능성을 조사해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각공고를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저, 인수할 권리를 보라”
이 사건의 핵심은 최저가 104,000,000원이 비싸거나 싸다는 판단 이전에 매수인이 어떤 권리를 인수하는지 확정해야 한다는 점입니다.
조은아의 보증금은 80,000,000원이며, 제시된 시뮬레이션에서는 신건에 전액 배당되지만 2회 유찰 시 15,038,080원의 인수액이 발생합니다. 이에 따른 실질취득 추정액은 81,598,080원입니다. 따라서 매각가격이 66,560,000원까지 내려갔다는 이유만으로 저렴한 물건이 되었다고 평가할 수 없습니다.
더욱 중요한 것은 2018년 근저당권의 말소·이전 관계가 불명확하고, 다수의 전입·임차 관련 기록을 502호와 구분해야 한다는 사실입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 권리관계 검증 우선입니다. 말소기준권리와 임차인의 실제 대항력·배당순위가 확인되고, 실질취득액을 기준으로 시세 비교가 가능해진 뒤에야 이 물건의 투자 매력을 판단할 수 있습니다.
