부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 3층 301호에 대한 임의경매입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가상 건물 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 물건의 용도와 임대관계부터 면밀하게 살펴야 합니다.
최저매각가 자체는 감정가와 같은 114,000,000원입니다. 하지만 등기된 임차보증금은 120,000,000원으로 이를 초과합니다. 더구나 현황조사에 다수의 전입자가 나타나며 이들 중 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 명단에 이름이 있다고 모두 301호의 실제 임차인이라고 볼 수는 없지만, 그렇다고 인수 위험이 없다고 판단할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 제3층 제301호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 근린시설 · 감정평가상 공부 용도 업무시설(오피스텔) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 3층 301호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 114,000,000원 |
| 최저매각가 | 114,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 경매 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 등기된 임차권 | 박대준 · 보증금 120,000,000원 · 2025.03.14 임차권등기 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 (등록 원인일 2018.12.20) |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 공부와의 차이 | 감정평가상 없음 |
| 위반건축물 | 감정평가상 위반 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이력과 임차권이 핵심
권리관계를 분석할 때 첫 번째로 주의할 부분은 말소기준권리의 확정입니다. 현재 권리 분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.10 임의경매개시결정입니다. 이에 앞서 2018.10.25 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 존재하지만, 해당 근저당권은 등기 정리상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
그런데 같은 근저당권에 관하여 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전 기록도 존재합니다. 2018년 근저당의 말소 처리와 이후 이전 기록을 함께 검토해야 하므로 2018년 근저당이 실제로 어떤 상태인지, 말소기준권리가 무엇인지 원본 등기부에서 확정해야 합니다. 이를 확인하지 않은 채 모든 임차인이 선순위라고 판단해서는 안 됩니다.
경매개시결정 이후 등기된 박대준의 임차권은 그 등기일만 보고 후순위라고 단정할 수 없습니다. 임대차계약, 주민등록, 점유개시, 확정일자가 그보다 앞서기 때문입니다. 다만 임차권의 효력과 매수인 인수 여부는 2018년 근저당의 실제 말소 상태와 임대차의 대항요건을 함께 판단해야 합니다.
2025.05.01 새김해새마을금고 가압류의 청구금액은 763,094,570원입니다. 현재 기재된 말소기준을 전제로 하면 후순위 가압류이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 가압류가 소멸한다는 사실과 임차보증금이 매수인에게 인수되는지는 전혀 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 임차권 1명, 전입 관련 다수
등기부상 임차권자로 특정되는 사람은 박대준입니다. 보증금과 계약일, 주민등록일, 확정일자가 확인되며 배당요구도 접수되어 있습니다. 이와 별도로 70명의 전입·점유 관련 이름이 조사되어 있습니다. 따라서 전체 명단은 71명이지만, 71명이 모두 301호의 개별 임차인이라는 의미는 아닙니다. 실제 301호에 관한 점유자 및 유효 임대차계약의 수를 구분하는 작업이 필수입니다.
예상배당액 111,604,000원, 미배당·매수인 인수 추정액 8,396,000원입니다. 이는 현재 배당 가정에 따른 계산이며, 선순위권리와 실제 배당 결과가 확정되기 전까지 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 주민등록 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박대준 임차권등기 |
전입 2018.12.24 점유 2018.12.31 |
120,000,000원 | 대항력 가능 선순위권리 확인 |
확정일자·배당요구 | 8,396,000원 추정 |
박대준의 임대차계약일은 2018.12.24 및 2021.11.01로 기록되어 있습니다. 임차권등기 범위는 부동산 전부이며, 등기 내용에는 차임 월 100,000원이 기재되어 있습니다. 예상 인수액은 현재 배당 가정 및 유효한 대항력의 확인을 전제로 합니다.
전입·점유 관련 명단 — 개별 확인이 필요한 70명
아래 인원은 현황조사 등에 전입 관련자로 나타납니다. 대부분 전입일이 2025.02.10 경매개시결정보다 빠르지만, 전입일만으로 특정 호실에 대한 대항력이 확정되지는 않습니다. 실제 점유 여부, 주거용 사용관계, 임대차계약 및 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|
명단상 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 인원은 없습니다. 확인된 보증금은 박대준의 120,000,000원이며, 나머지 인원들의 보증금은 합산하거나 0원으로 가정하지 않았습니다. 배당요구 접수 여부만으로 배당액이나 매수인 인수액이 결정되지는 않습니다.
③ 예상배당표 — 박대준 미배당액이 매수인 부담으로
현재 최저매각가 114,000,000원에 낙찰된다는 가정에 따라 집행비용을 먼저 공제하고 박대준에게 우선배당하는 시뮬레이션입니다. 이 배당표는 임차권의 우선순위 및 대항력에 대한 검증이 끝난 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,396,000원 |
| 1. 박대준 임차보증금 | 120,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 0원 |
| 3. 소유자 잔여 | - | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | - | 8,396,000원 |
전체 매각대금 114,000,000원에서 집행비용 2,396,000원을 제외하면 배당재원은 111,604,000원입니다. 이를 박대준 임차보증금에 배당하면 잔여 미회수액은 8,396,000원입니다. 이 금액이 매수인에게 인수된다는 가정하에서 실질취득 부담은 다음과 같습니다.
최저가가 아닌 이 실질취득 부담을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다. 다른 전입자의 추가 인수 위험은 이 금액에 포함되지 않았습니다.
참고로 신청채권자의 경매 청구금액은 3,713,000,000원이고, 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 기존 구덕신용협동조합 근저당의 채권최고액은 4,368,000,000원으로 등기되어 있었으며 공동담보목록도 존재합니다. 따라서 개별 호실의 배당표와 공동담보 전체의 채권관계를 혼동해서는 안 됩니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되며, 기존 근저당의 말소 및 이전 관계와 미확인 임차인의 권리에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질부담은 크게 줄지 않는다
이 물건의 가장 중요한 경제적 특징은 보증금이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형 구조의 가능성입니다. 현재 배당 가정대로 박대준 임차보증금 미회수분을 매수인이 인수한다면, 낙찰가격이 낮아질수록 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 실질취득 부담은 보증금 120,000,000원 부근에 머물게 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 114,000,000원 | 8,396,000원 | 122,396,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 91,200,000원 | 30,841,600원 | 122,041,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 72,960,000원 | 48,753,280원 | 121,713,280원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역과 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부 용도는 업무시설인 오피스텔입니다. 사건 표기의 근린시설과 등기부의 민간임대주택등기를 함께 확인하여 실제 용도 및 임대 관련 의무를 검토할 필요가 있습니다.
- 도로 및 토지. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며, 면적은 296.1㎡입니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 비행안전제6구역(전술)·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 감정평가상 상대보호구역도 기재되어 있습니다.
- 환금성. 사상역 접근성과 업무·상업시설이 혼재한 입지 자체는 검토할 요소입니다. 그러나 실제 매매가격과 거래 빈도에 관한 확인이 없어 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 특히 점유관계와 보증금 인수 문제가 해소되지 않으면 취득 후 처분 가능성에도 불확실성이 남습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당의 말소 상태. 구덕신용협동조합의 2018.10.25 근저당권은 등기 정리상 이미 말소된 것으로 나타나지만 2025.07.09 이전 기록도 존재합니다. 실제 말소일, 변경·이전의 효력, 말소기준권리를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 박대준의 대항력. 2018.12.24 주민등록·확정일자와 2018.12.31 점유개시를 기준으로 임대차 대항요건 및 선순위권리와의 관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기의 효력. 박대준 보증금 120,000,000원에 대한 실제 배당 가능액과 미배당 잔액, 낙찰 후 임차권등기 말소 및 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.
- 전입 관련 70명. 각 인원이 301호의 실제 점유자 또는 임차인인지 확인해야 합니다. 다른 호실과의 혼재 여부 및 동일 세대 구성 여부도 조사 대상입니다.
- 보증금·확정일자 미상 인원. 임대차계약서, 전입세대확인서, 현황조사서 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 보증금이 확인되지 않았다는 이유로 매수인 인수를 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
- 배당요구 접수자. 문아영·안서현·나용안·백예란·엄준호·성대홍 등 배당요구가 확인되는 인원들의 실제 청구 내용과 배당요구 종기 준수 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기 내용에 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 기재되어 있습니다. 낙찰에 따른 등록 상태 및 임대사업자 관련 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 기존 근저당권에 공동담보목록이 존재합니다. 청구금액 3,713,000,000원과 개별 301호의 감정가 114,000,000원을 혼동하지 말고 전체 공동담보권의 처리관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 현재 회차의 추정 실질취득 부담은 122,396,000원입니다. 유찰 시에도 약 120,000,000원대의 부담이 유지되는 구조이므로 낙찰가만으로 입찰전략을 세워서는 안 됩니다.
- 시세 및 관리비. 비교 가능한 최근 실거래, 현재 매물가격, 체납 관리비 및 공용부분 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 최종 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 서류와 배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.14억이 취득원가 1.14억은 아니다”
이 경매의 위험은 단순히 임차인이 있다는 사실이 아닙니다. 보증금 120,000,000원의 임차권이 존재하고, 그 보증금이 최저매각가보다 크다는 점입니다. 현재 배당 가정에서 박대준의 보증금 미회수액을 인수한다면 실질취득 부담은 122,396,000원으로 올라갑니다.
1회 또는 2회 유찰되어도 실질취득 부담은 각각 122,041,600원과 121,713,280원으로 추정됩니다. 낙찰가가 낮아지는 대신 임차보증금 인수액이 커지는 구조이기 때문에, 최저가 하락을 실질적인 가격 할인이라고 해석할 수 없습니다.
여기에 박대준 외 70명의 전입 관련 명단이 존재하고, 그들의 실제 점유관계 및 보증금은 확정되지 않았습니다. 과거 근저당의 말소·이전 관계도 확인해야 합니다. 임차권의 선순위 여부와 실제 인수액이 달라질 가능성이 남아 있어 현재 예상배당액을 최종 결과로 간주할 수 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 우선 검증입니다. 사상역 접근성과 교통 여건만으로 이러한 불확실성을 상쇄할 수는 없습니다. 말소기준권리, 박대준 임차권의 대항력, 다른 전입자의 301호 귀속 여부, 실질취득 부담과 최근 시세가 모두 확인된 다음에야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
