부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으며, 감정평가의 이용상태는 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 실제 임차권등기에는 주택 전부를 임차한 것으로 기재되어 있어, 공부상 용도와 주거 이용, 임대차 보호관계를 함께 살펴봐야 합니다.
이 사건에서 특히 중요한 인물은 안서현입니다. 2022년 5월 28일 임대차계약을 체결하고 같은 날 점유를 개시했으며, 2022년 5월 30일 주민등록과 확정일자를 갖춘 것으로 등기되어 있습니다. 임차보증금은 120,000,000원입니다. 현재 최저매각가를 기준으로 작성된 배당계산에서는 보증금 전액을 지급하지 못하며, 미배당액을 매수인이 부담하는 것으로 산정됩니다.
더 복잡한 문제는 임차권자 외에 전입·점유 관련 명의가 상당수 확인된다는 점입니다. 이들이 모두 401호의 독립된 임차인인지, 동일 건물 내 다른 호실과 관련된 명의인지, 실제 점유와 임대차계약이 어떻게 연결되는지 명확히 구분해야 합니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 보증금 인수액까지 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층 401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 114,000,000원 |
| 최저매각가 | 114,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 주요 임차권 | 안서현 · 임차보증금 120,000,000원 · 주택 전부 |
| 임대주택 등기 | 2022.12.08 민간임대주택등기 (등록 원인 2018.12.20) |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 먼저 근저당 존속 여부부터 확인
현재 권리 산정에서는 2025년 2월 10일 임의경매개시결정을 말소기준으로 표시하고 있습니다. 이에 따르면 이후 접수된 새김해새마을금고 가압류와 임차권등기는 매각으로 등기 자체가 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 임차권등기가 소멸하는 것과 미반환 임차보증금의 인수 문제가 사라지는 것은 다릅니다.
2018년 근저당권은 최초 소유자인 강일종합건설주식회사를 채무자로 설정됐고, 이후 2018.12.28 김문옥이 채무자로 계약을 인수한 기재가 있습니다. 2025년에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자 이전등기가 접수됐습니다. 한편 2025.05.01 새김해새마을금고가 763,094,570원의 가압류를 등기했습니다. 이 가압류는 현재 산정된 말소기준 이후 권리로 분류됩니다.
임차인·전입자 상세 — 보증금 인수위험이 핵심
점유개시: 2022.05.28
주민등록: 2022.05.30
확정일자: 2022.05.30
임차권등기: 2025.03.13
배당요구: 2025.03.13
임차보증금: 120,000,000원
예상배당: 111,604,000원
매수인 예상 인수: 8,396,000원
산정된 배당순위가 유지된다는 전제에서 보증금 미반환액이 매수인에게 승계됩니다. 실제 인수액은 집행비용, 선순위 채권의 존속, 조세채권 및 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
전입·점유 관련 명의는 안서현을 포함해 71명입니다. 이 중 등기상 보증금과 확정일자가 확인되는 임차권자는 안서현 1명이며, 나머지 70명은 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다. 해당 70명을 곧바로 401호의 별도 임차인 70명으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유관계 및 호실별 임대차계약 확인이 선행되어야 합니다.
대항력 가능·미상은 말소기준으로 산정된 날짜보다 전입일이 앞서지만 계약과 실제 점유·보증금이 확인되지 않은 경우입니다. 우선변제 확인은 확정일자와 배당요구 등의 근거가 확인되는 경우이며, 승계 없음은 보증기관의 대위·승계 신고자로 분류되지 않았다는 뜻입니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안서현 | 2022.05.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 | 2025.03.13 |
안서현 외 명의는 전입일을 기준으로 예비 분류했습니다. 전입일 선후만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아니며, 우선변제권과 실제 보증금은 계약서·점유·확정일자·배당요구 자료를 종합해야 합니다. 배당요구일이 표시되지 않은 경우에는 요구 여부가 확인되지 않은 상태입니다.
② 실질취득 비교 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않는다
이 사건은 일반적인 경매와 가격구조가 다릅니다. 보증금 120,000,000원의 대항력 임차권이 인수되는 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당할 수 있는 금액이 줄어들고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가합니다.
따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 단순한 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금입니다. 제공된 회차별 배당산정에서는 집행비용도 반영되어 있어 실질취득 총액이 보증금 120,000,000원을 소폭 웃돌며, 유찰에 따른 변화도 비교적 작습니다.
| 매각 회차 | 예상 낙찰가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 114,000,000원 | 8,396,000원 | 122,396,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 91,200,000원 | 30,841,600원 | 122,041,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 72,960,000원 | 48,753,280원 | 121,713,280원 |
회차별 금액은 각 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 실질취득은 낙찰대금과 안서현의 예상 미배당 인수액을 합한 금액이며, 취득세·등기비용·명도비용·체납 관리비 및 다른 임차인의 인수액은 포함하지 않았습니다.
이 물건의 가격을 평가할 때는 실질취득 약 1.22억대를 기준으로 실제 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 비교해야 합니다. 검증된 최근 실거래 가격과 비교하지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 추가 임차보증금 인수액이 확인된다면 실제 부담액은 더 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,396,000원 |
| 1. 임차인 안서현 보증금 | 120,000,000원 | 111,604,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 114,000,000원 |
신건 최저가에 낙찰된다는 전제에서는 집행비용 2,396,000원을 공제한 금액 111,604,000원이 안서현에게 배당됩니다. 보증금 120,000,000원의 잔액 8,396,000원은 매수인 인수액으로 산정됩니다.
새김해새마을금고의 청구금액 763,094,570원은 이 배당 가정에서 전액 미배당입니다. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구금액은 3,713,000,000원이며, 회차별 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액도 0원으로 산정되어 있습니다. 이는 앞서 설명한 근저당권 존속·순위 문제가 해소된 경우에만 평가할 수 있는 잠정적인 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주위에는 다세대주택·오피스텔·숙박시설·학교·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·주차타워 및 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 접도. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 업무시설 건부지로 이용됩니다.
- 토지. 토지면적은 296.1㎡, 공시지가는 2,721,000원/㎡이며 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역· 가로구역별 최고높이 제한지역·비행안전제6구역 등에 해당합니다. 감정평가에는 상대보호구역도 기재되어 있습니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 이용상태와 임대주택 등기 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 대중교통 접근성은 긍정적 요소지만, 근린시설로 표시된 업무시설과 주거 이용이 혼재하고 인수위험이 남아 있어 매도 시 매수자와 금융기관의 판단에 제약이 생길 수 있습니다. 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당권 원본 확인. 구덕신용협동조합 채권최고액 4,368,000,000원 근저당권의 실제 말소 여부와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 2025.07.09 권리이전등기를 대조해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 말소기준을 확정해서는 안 됩니다.
- 안서현 임차보증금 인수 확인. 보증금 120,000,000원, 배당요구 2025.03.13, 임차권등기 2025.03.13의 법적 효력과 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 예상 미배당 8,396,000원을 기준으로 인수관계를 검토하되, 최종 배당액과 구분해야 합니다.
- 추가 전입 명의 70명 확인. 401호에 대한 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자, 건물 내 다른 호실과의 관계를 분리해야 합니다. 특히 경매개시 이전 전입 명의 68명은 대항력 가능성을 개별적으로 검증해야 합니다.
- 배당요구와 권리신고. 배당요구 사실이 확인되는 명의에 대해서도 계약상 보증금, 확정일자 및 배당요구의 유효성을 확인해야 합니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액 배당이 보장되지는 않습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기된 민간임대주택의 임대의무기간과 임대료 증액기준, 현재 등록 상태 및 매각 후 적용관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준으로 입찰가 판단. 신건 실질취득 122,396,000원, 1회 유찰 시 122,041,600원, 2회 유찰 시 121,713,280원을 기준으로 판단해야 합니다. 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 매수 총부담이 크게 낮아지지는 않습니다.
- 실거래 시세 검증. 강일스퀘아 및 유사 오피스텔의 최근 거래, 최근 12개월 거래 수준과 가격 추세를 확인하고 최저가가 아니라 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 호실별 점유 상태를 확인하고 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 명도 비용과 취득 부대비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 경매 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 관련 서류 및 배당요구 종기를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라, 인수 후 얼마에 취득하는가”
강일스퀘아 401호의 핵심은 1억 1,400만원의 최저가가 아닙니다. 안서현의 보증금 120,000,000원 중 미배당 인수액을 합산한 실질취득 122,396,000원이 현재 배당 가정의 출발점입니다. 이후 유찰돼도 보증금 인수액이 증가하므로 총부담은 약 1.22억대에서 크게 벗어나지 않습니다.
게다가 다른 전입 관련 명의 70명 중 68명의 전입일이 현재 산정된 말소기준 이전이고, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 등기상 민간임대주택 문제와 2018년 근저당권의 말소·이전 기재 불일치도 남아 있습니다. 이 상태에서 단순히 신건 최저가가 낮다는 이유로 응찰하는 것은 위험합니다.
사상역 접근성이라는 입지 장점은 있지만, 이는 미확정 보증금과 등기상 우선순위 위험을 상쇄하는 근거가 되지는 않습니다. 이 물건의 결론은 입찰 보류·권리 재확인 우선입니다. 실제 임차인을 호실별로 확정하고 근저당권의 존속 여부와 배당순서를 확인한 뒤, 실질취득 총액을 최근 시세와 비교해야 합니다. 현재 단계에서는 가격 메리트보다 인수위험이 더 큰 물건입니다.
