부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 8층 801호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부 및 이용상태는 업무시설인 오피스텔로 기재돼 있습니다. 이번 사건의 핵심은 감정가 자체가 아니라 임차권등기와 낙찰 이후 남을 수 있는 채무입니다.
등기부에는 김종주 명의의 120,000,000원 주택임차권이 확인됩니다. 전입일은 2024.06.10, 확정일자는 2024.05.13입니다. 제시된 배당계산에 따르면 최저가 낙찰 시 115,548,000원이 배당되고 4,452,000원이 남습니다. 다만 2018년 설정 근저당의 말소관계와 2025년 근저당권 이전등기는 서로 대조할 필요가 있어, 이 미배당액이 실제로 매수인에게 인수되는지는 최종 권리관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 8층 801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 · 8층 801호 |
| 소유자 | 김문옥 (단독소유 · 2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 입찰보증금 | 최저가의 10% 적용 시 11,800,000원 (확인 필요) |
| 기타 등기 | 2022.12.08 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
따라서 2018년 근저당의 실제 말소 여부, 이전등기의 효력과 공동담보관계를 확정하기 전에는 2025년 경매개시결정을 최종 말소기준으로 단정할 수 없습니다.
2025.05.01 접수된 새김해새마을금고 가압류의 청구금액은 763,094,570원입니다. 제시된 권리분석에서는 경매로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 그러나 이 가압류의 소멸 여부와 별개로 임차권의 대항력, 미배당 보증금 인수 여부는 별도 판단이 필요합니다.
② 임차인 조사 — 다수 전입, 보증금 미상
현황조사 및 문건접수에는 임차·전입 관련 명의자 71명이 기재돼 있습니다. 이 가운데 김종주는 등기부상 보증금과 확정일자가 확인됩니다. 나머지 70명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
여러 명의 전입기록이 동일 경매물건에 연결돼 있으므로, 이들이 모두 801호의 실제 독립 임차인인지, 과거 전입자나 다른 호실 관련 기록이 포함됐는지 반드시 대조해야 합니다. 71명을 곧바로 현재의 실제 임차인 71명 또는 개별 보증금 인수채무 71건으로 확정할 수는 없습니다.
특히 2018년 근저당이 유효한 말소기준권리로 판명되면 후순위 임차권 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 아래 표의 대항력 표시는 잠정적인 조사·검토 대상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종주 | 2024.06.10 | 120,000,000원 | 인수 가능 | 확정일자 | 2025.03.21 | 해당 없음 |
* 대항력 가능·미상은 전입일만으로 권리의 성립이나 매수인 인수가 확정되지 않았다는 뜻입니다. 배당요구 미확인은 요구하지 않았다는 확정 판단이 아닙니다.
- 김종주. 2024.05.13 확정일자, 2024.06.10 전입·점유개시, 2025.03.21 임차권등기. 제시된 계산상 미배당 4,452,000원의 인수를 가정합니다.
- 기타 선행 전입 명의자. 보증금과 확정일자가 미상으로 대항력 가능·미상입니다. 추가 인수채무를 0원으로 놓고 판단할 수 없습니다.
- 윤혜진·허정. 각각 2025.02.17 및 2025.02.13 전입으로 산정 기준일보다 후행하지만, 실제 권리순위와 점유관계는 원본 대조가 필요합니다.
- 실제 임대차관계. 801호에 해당하는 임차인 수와 계약별 보증금, 배당요구의 효력을 별도로 확정해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 보증금 인수는 늘어난다
김종주의 보증금은 120,000,000원으로 현재 최저매각가 118,000,000원보다 큽니다. 제시된 배당 시나리오대로 미배당 보증금을 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 머물게 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수액(추정) | 실질취득(추정) |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 118,000,000원 | 4,452,000원 | 122,452,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 94,400,000원 | 27,699,200원 | 122,099,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 75,520,000원 | 46,239,360원 | 121,759,360원 |
실질취득 = 낙찰가 + 제시된 예상 인수액. 회차별 차이는 추정 집행비용의 차이에 따른 것입니다. 취득세·명도비·추가 임차보증금 등은 포함하지 않았으며 실제 인수 여부도 확정 전입니다.
여기에 다른 전입 명의자의 실제 보증금 인수 위험이 확인되면 최종 취득비용은 더 늘어날 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 김종주 보증금 | 120,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수액(추정) | — | 4,452,000원 |
배당계산은 김종주 임차권 우선배당을 전제로 한 추정입니다. 근저당권의 말소·이전관계, 다른 임차인의 우선변제 여부, 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 비교 — 시세 판단 보류
현재 최저매각가는 118,000,000원이고, 김종주 관련 예상 인수액을 포함한 실질취득 추정액은 122,452,000원입니다.
이 물건의 가격 메리트는 최저가가 아니라 실질취득액과 비교 가능한 실제 거래가격을 기준으로 판단해야 합니다. 현재는 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 괘법초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 인근에 있어 감정평가상 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 규모이며 위생·급배수, 소방, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 사상역 접근성은 긍정적 요소이나, 실제 거래가격과 임대수요가 확인되지 않아 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 업무시설 오피스텔로서의 이용상태와 임차관계를 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2018년 근저당 원본 확인. 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부, 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 효력 및 공동담보목록을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 2025.02.10 경매개시결정을 최종 기준으로 사용할 수 있는지 등기부 원본과 법원 매각자료를 대조해야 합니다.
- 김종주 임차권 확인. 임대차계약서, 전입·점유개시일, 확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 다수 전입자 정리. 전입·임차 관련 명의자 71명 가운데 실제 801호 임차인과 과거 전입자 또는 다른 호실 관련 명의자를 구분해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김종주 외 70명의 실제 임대차 성립 여부와 보증금, 확정일자, 점유관계 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등록사항에 따른 임대사업자 관련 권리·의무 및 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 신청채권자 3,713,000,000원, 등기부상 근저당권 및 기타 채권의 배당순위가 제대로 반영되는지 검토해야 합니다.
- 실질취득액 기준 검토. 118,000,000원 최저가만 보지 말고 122,452,000원으로 산정된 취득비용과 추가 인수 가능액을 함께 고려해야 합니다.
- 현장·관리비 확인. 실제 점유상태, 명도 가능성, 관리비 체납 및 주차타워 이용 여건을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 동일 건물 유사 호실의 최근 실거래와 임대 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.18억이 취득비용 1.18억은 아니다”
이 물건은 단순한 후순위 권리 소멸형으로 보기 어렵습니다. 120,000,000원의 임차보증금과 배당 시나리오상 4,452,000원의 인수 예상액이 있으며, 다수 전입자의 실제 임대차관계도 확정되지 않았습니다.
더구나 2018년 근저당권의 말소표시와 2025년 이전등기의 관계를 확인하기 전에는 말소기준권리와 임차권의 선후관계를 확정하기 어렵습니다. 제시된 시나리오에서 유찰 후에도 실질취득액은 약 1.22억 수준으로 유지됩니다.
결론은 입찰 보류입니다. 김종주의 실제 인수 여부, 801호에 해당하는 임차인 범위, 나머지 보증금의 존재 여부와 권리순위를 먼저 확정해야 합니다. 그 후 실질취득액을 최근 실거래 시세와 비교해야만 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서 최저가 하락만을 이유로 응찰하는 것은 위험합니다.
