* 0원은 현재 회차 배당 추정표가 확인된 강신욱 임차보증금을 전액 배당한다고 가정한 결과입니다. 다른 조사 대상자의 미확인 보증금이나 선순위 권리관계에 따른 추가 인수를 확정적으로 배제하지 않습니다.
부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 11층 1102호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 사건상 물건분류는 근린시설이지만, 감정평가서의 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 해당 건물은 지하 1층·지상 15층의 철근콘크리트 구조이며, 사상역 인근 일반상업지역에 자리합니다.
이 사건의 핵심은 건물 외관이나 신건 가격이 아닙니다. 누가 실제로 이 호실을 점유하고, 어떤 보증금이 매수인에게 승계되는가입니다. 강신욱의 등기된 주택임차권은 보증금 70,000,000원, 전입일과 최초 확정일자가 모두 2018년 10월 31일입니다. 그런데 같은 등기부에는 그보다 앞선 2018년 10월 25일 설정 근저당권도 나타납니다. 그 권리의 현재 효력과 말소 여부가 임차권 판단을 크게 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 사건분류 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층·지상 15층 · 11층 소재 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.21 발급 등기사항전부증명서 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 공부와의 차이 | 감정평가상 없음 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 핵심 쟁점
2018년 근저당권이 경매 당시 유효하다면 이 권리가 실질적인 말소기준권리가 될 수 있습니다. 이 경우 2018년 10월 31일 전입한 강신욱 임차인의 선후순위 판단과 배당순서도 달라집니다. 반대로 선순위 근저당권이 유효하게 말소된 상황이라면 2025년 경매개시결정 전의 임차권 및 점유관계를 별도로 검토해야 합니다.
근저당권에는 공동담보목록 제2018-243호가 기재돼 있습니다. 따라서 4,368,000,000원 전액을 이 호실의 단독 부담액으로 보거나, 경매청구액 3,713,000,000원을 해당 호실만의 채무로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 범위, 다른 담보물과의 배당관계, 실제 채권잔액 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 더 큰 것은 불확실성
등기상 명확하게 확인되는 주택임차권자는 강신욱입니다. 임차보증금은 70,000,000원, 차임은 150,000원, 임차권 범위는 주택 전부로 기재돼 있습니다. 최초 임대차계약·주민등록·점유개시일은 2018년 10월 31일이며, 임차권등기는 2024년 12월 19일 이뤄졌습니다.
| 등기 임차권자 | 강신욱 |
|---|---|
| 임차보증금 | 70,000,000원 |
| 차임 | 150,000원 |
| 임차 범위 | 주택 전부 |
| 최초 계약일 | 2018.10.31 |
| 갱신 계약일 | 2020.10.21 / 2022.10.17 |
| 주민등록·점유개시 | 2018.10.31 |
| 확정일자 | 2018.10.31 / 2020.10.22 / 2022.10.20 |
| 임차권등기 | 2024.12.19 · 을구 2번 |
| 우선변제 | 확정일자 및 배당요구 확인 · 실제 순위는 선순위 근저당 검증 필요 |
| 매수인 인수 | 배당액과 선순위 권리 확정 후 판단 |
이와 별개로 현황조사와 배당요구 관련 자료에 다수의 이름이 나타납니다. 강신욱을 포함한 조사 명단은 72명이며, 강신욱 외에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 2025년 2월 10일보다 먼저 전입한 대상자라도 그 사실만으로 매수인에게 대항할 수 있다고 확정할 수 없습니다.
| 조사 대상 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 보증금 | 승계 |
|---|
대항력 가능·미상은 2025.02.10 이전 전입 사실만을 기준으로 한 잠정 표시입니다. 실제 점유, 해당 호실 귀속, 주택인도, 확정일자, 2018년 근저당권과의 선후관계를 확인해야 합니다. 후순위 전입 표시는 2025.02.10을 기준으로 한 시간적 구분이며, 매수인 인수 여부를 단독으로 확정하는 판단은 아닙니다.
③ 예상배당표 (현재 회차 108,000,000원 가정)
아래는 현재 회차를 기준으로 한 배당 추정입니다. 강신욱에게 70,000,000원을 전액 배당하고 새김해새마을금고에 잔여 금액을 배당하는 구조지만, 선순위 근저당권의 실제 효력이나 다른 임차인의 배당참가 여부가 확정된 최종 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,312,000원 |
| 1. 임차권 · 강신욱 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 35,688,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 배당 합계 108,000,000원. 집행비용은 추정액이며 실제 비용·당해세·최우선변제·추가 배당참가 등에 따라 변경됩니다. 특히 2018년 근저당권의 권리관계가 확정되지 않아 실제 배당순서와 다를 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 입찰가 하락과 인수액 증가
| 매각 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 108,000,000원 | 35,688,000원 | 727,406,570원 | 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 86,400,000원 | 14,444,800원 | 748,649,770원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 69,120,000원 | 0원 | 763,094,570원 | 2,524,160원* |
* 매수인 인수 추정치는 현재 배당 시나리오에서 산출된 값이며, 추가 임차인의 미상 보증금과 선순위 근저당권 재판정에 따른 변동 가능성은 포함하지 않습니다.
주목할 부분은 2회 유찰 시나리오입니다. 매각가는 69,120,000원으로 낮아지지만, 등기된 강신욱의 보증금은 70,000,000원입니다. 현 추정에서는 임차보증금의 미배당분으로 2,524,160원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산됩니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 경우, 입찰가격이 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조가 발생할 수 있습니다. 집행비용 등이 선공제되면 실제 총부담에는 그 영향도 반영됩니다. 따라서 이 사건을 단순히 69,120,000원짜리 오피스텔로 평가해서는 안 됩니다.
더욱이 이 시나리오는 강신욱 외 미상 임차인들의 보증금 인수 가능성을 확정 반영한 것이 아닙니다. 그들의 실제 호실과 임차관계가 확인되기 전까지는 실질취득 총액의 상한을 산정하기 어렵습니다.
⑤ 시세 판단 — 가격 메리트를 확인할 근거가 부족하다
이 사건은 오피스텔로 이용되는 건물이지만, 비교 가능한 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래가를 기준으로 한 시세 판단은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 108,000,000원이나 장래 유찰가격이 주변 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 실질취득 비용 자체가 선순위 권리 및 임차보증금 인수 여부에 따라 달라집니다. 단순 최저매각가가 아니라 입찰가와 인수 보증금을 합산한 실질취득 부담을 실제 거래가격과 비교해야 합니다. 현재 단계에서는 권리관계와 시세가 모두 충분히 확정되지 않았으므로 가격 메리트에 대한 가점을 부여하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장, 도시철도 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트구조로 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 토지. 일반상업지역의 대체로 평탄한 정방형 토지입니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡이고, 토지면적은 296.1㎡로 기재돼 있습니다. 해당 토지면적은 건물 부지 기준으로 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 사상역 접근성은 긍정적인 입지 요소이지만, 실제 환금성은 해당 오피스텔의 최근 거래량과 거래가격, 공실·임대차 현황을 통해 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 2018년 근저당 확인. 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원 근저당권에 관한 말소 여부와 2025년 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 효력을 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재판정. 2025.02.10 임의경매개시결정이 기준인지, 2018.10.25 근저당권이 선행하는지를 법적 효력과 함께 재검토해야 합니다.
- 강신욱 임차권 검토. 보증금 70,000,000원, 최초 전입·확정일자, 임차권등기, 실제 점유, 선순위 근저당과의 관계 및 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 다수 조사 대상자 확인. 현황조사에 나타나는 명단이 이 호실의 실제 임차인인지, 다른 호실의 임차인인지, 단순 전입자인지 구분해야 합니다. 보증금 미상자를 모두 대항력 있는 임차인으로 취급해서도, 모두 무시해서도 안 됩니다.
- 배당요구 문건 확인. 배당요구 접수자에 대해서는 계약서, 확정일자, 실제 배당요구 금액, 배당순위 및 미배당 잔액 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 공동담보목록 제2018-243호의 다른 담보물과 채권 잔액, 배당관계를 살펴야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 등록 유지 여부와 임대의무, 임대차 승계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 사용 용도 확인. 사건분류 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장, 현장 및 임대차 서류로 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 장기 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 공실 여부, 실제 거주자 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 동일 건물과 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확보한 후 실제 인수액까지 포함한 취득비용과 비교해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 법원의 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 입찰가보다 중요한 것은 확정된 인수금액”
부산 강일스퀘아 1102호는 신건 최저매각가가 108,000,000원인 오피스텔 이용 물건입니다. 입지 측면에서는 사상역 접근성이 확인되지만, 권리분석 단계에서는 입찰을 보류할 만한 불확실성이 뚜렷합니다.
2018년 근저당권의 말소·이전 기록을 명확히 확인해야 하고, 강신욱의 보증금 70,000,000원이 실제 어떤 순위로 배당되는지도 재검토해야 합니다. 다른 전입·임차 조사 대상자들의 호실 귀속과 보증금도 아직 확정되지 않았습니다.
2회 유찰 시 매각가는 69,120,000원으로 내려가지만, 기존 배당 추정에서도 2,524,160원의 매수인 인수액이 발생합니다. 이는 표면적인 낙찰가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다는 점을 보여줍니다. 실제 인수액은 선순위 권리와 임차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
종합 판단은 D등급. 권리관계가 명확해지기 전까지 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 투자 판단은 감정가 할인율보다 말소기준권리 확정, 실제 임차인 특정, 미배당 보증금 인수액 검증에 달려 있습니다.
