부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 12층 1206호입니다. 물건종류는 근린시설로 기재되어 있으나 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기에는 민간임대주택 등록 사실도 기재되어 있습니다. 따라서 단순한 근린상가 경매로 보거나 일반 아파트와 같은 잣대로 평가해서는 안 됩니다.
채권자 구덕신용협동조합의 청구금액은 3,713,000,000원으로 해당 호실의 감정가보다 큽니다. 과거 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액도 4,368,000,000원이며 공동담보로 표시되어 있습니다. 이 채권최고액을 본건만의 실제 채무액으로 해석할 수는 없지만, 공동담보와 권리 이전 및 말소 관계를 확인해야 하는 중요한 사정입니다.
특히 2018년 근저당권에는 이미 말소되었다는 판정이 있으면서도 2025년 근저당권 이전 기록이 함께 나타납니다. 경매개시결정일인 2025년 2월 10일을 말소기준으로 보는 판정과 원래 근저당권의 존속 및 말소 관계가 일치하는지 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 12층 1206호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 표기 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 175,000,000원 |
| 최저매각가 | 175,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 공동담보 근저당 | 구덕신용협동조합 · 채권최고액 4,368,000,000원 · 공동담보목록 제2018-243호 |
| 민간임대주택 | 2018.12.20 등록 · 2022.12.08 등기 |
| 등기 임차권 | 신호섭 · 임차보증금 130,000,000원 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
| 등기 확인일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당·경매·임차권의 관계
2025.05.01 새김해새마을금고의 가압류 763,094,570원은 제시된 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 신호섭의 임차권등기는 2025.03.14에 등기되어 있고, 2025.05.13 확정일자가 경정된 기록이 있습니다.
다만 임차권등기가 말소되는 것과 보증금 반환채무가 전부 해소되는 것은 별개의 문제입니다. 대항력 있는 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 매수인이 잔액을 부담할 가능성이 있으므로, 실제 점유·전입·확정일자·배당 순위를 종합해 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 등기 임차권과 다수 전입자
신호섭은 주택 전부에 관한 임차권등기가 있으며, 임차보증금은 130,000,000원입니다. 주민등록일과 점유개시일은 모두 2024.09.06이고, 등기상 확정일자는 최초 2024.08.12로 기재되었다가 2025.05.13 경정등기에서 2024.08.23으로 변경되었습니다. 배당요구 기록이 있으며 우선변제권 행사 대상으로 분류되어 있습니다.
다른 실명 기재자 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 경매개시결정 이전 전입 기록이 있더라도, 그 사실만으로 주택임대차보호법상 대항력을 확정할 수 없습니다. 해당 인원은 '대항력 가능·미상'으로 보수적으로 분류합니다. 대항력은 실제 주택 인도와 주민등록, 선순위 권리와의 관계 등에 따라 달라집니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신호섭 임차권등기 |
2024.09.06 | 130,000,000원 2024.08.23 (경정) |
대항력 가능 | 우선변제 대상 | 2025.03.14 | 해당 없음 |
전입자 명단은 실제 임대차계약과 점유관계가 확인되기 전까지 권리 검토 대상으로 표시했습니다. 보증금·확정일자가 미상인 인원은 대항력과 우선변제권이 확정된 것으로 처리하지 않습니다. 경매개시 후 전입자로 표시된 경우에도 전입 선후 관계 이외의 권리관계는 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득액은 다르다
본건의 감정가와 최저매각가는 모두 175,000,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 거래 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 신건이라는 사실이나 이후 유찰에 따른 최저가 하락만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 제시된 인수액 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 175,000,000원 | 0원* | 175,000,000원* | 721,344,570원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 140,000,000원 | 0원* | 140,000,000원* | 755,854,570원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 112,000,000원 | 20,368,000원* | 132,368,000원* | 763,094,570원 |
* 제시된 배당 및 인수 시나리오에 따른 계산이며 다른 미상 임차인 인수, 취득 관련 비용, 명도 비용 등은 포함되지 않습니다. 실질취득액은 제시된 최저가와 제시된 인수액의 합계입니다.
2회 유찰 가정에서는 최저가가 112,000,000원으로 내려가지만, 임차보증금 미배당으로 인한 인수액이 20,368,000원으로 제시됩니다. 따라서 실질취득액은 132,368,000원입니다. 이 금액은 신호섭 관련 인수액만 반영한 것이므로 다른 권리가 실제로 인수되는 경우에는 증가할 수 있습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 매각대금으로 보증금을 전액 충당할 수 없다면, 낙찰가가 하락할수록 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 집행비용과 배당순위 등을 제외한 단순 구조에서는 실질취득액이 임차보증금 수준으로 고정되는 효과가 발생합니다. 따라서 2회 유찰의 최저가 112,000,000원만을 기준으로 싸다고 평가하는 것은 잘못입니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 신호섭 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 41,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당모형은 집행비용 3,250,000원을 먼저 공제하고, 신호섭에게 130,000,000원, 새김해새마을금고에 41,750,000원을 배당합니다. 새김해새마을금고 청구액 가운데 721,344,570원은 미배당으로 계산되며 소유자 잔여금은 없습니다.
하지만 이 배당표에는 2018년 설정된 근저당권의 배당이 포함되어 있지 않고, 다른 전입자의 임차보증금도 반영되어 있지 않습니다. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구금액 3,713,000,000원에 대해서도 예상 배당액은 0원으로 제시되어 있습니다. 이처럼 신청채권 및 선순위 담보권과 배당표 사이에 확인이 필요한 부분이 있어, 실제 법원의 배당 결과로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생 및 급·배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m 내외, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 정방형 토지이며, 일반상업지역에 위치합니다. 토지면적은 296.1㎡이고 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 사상역 접근성을 갖춘 입지이나, 매각대상 호실의 실제 거래 시세와 거래 빈도가 확인되지 않아 환금성의 수준을 확정하기는 어렵습니다. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태의 관계도 향후 매매·대출 시 검토할 사항입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2018.10.25 근저당권의 실제 말소 여부와 2025.07.09 근저당권 이전의 효력을 원본 등기부로 대조해야 합니다. 경매개시결정일만으로 기준권리를 확정하지 마세요.
- 1206호 실제 임차인 특정. 현황조사 명단 중 누가 본건의 실제 임차인·점유자인지 매각물건명세서, 임대차계약서, 현황조사서, 전입세대 자료로 확인해야 합니다.
- 신호섭 임차권. 임차보증금 130,000,000원, 전입 및 점유개시 2024.09.06, 경정된 확정일자 2024.08.23을 기준으로 배당순위와 미배당 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 전입 사실만으로 대항력을 확정하지 말고 계약, 실제 점유, 임차 부분, 보증금과 확정일자를 각각 확인하세요. 미상 임차인에게 인정되는 별도 인수 위험이 있는지 반드시 검토해야 합니다.
- 공동담보. 채권최고액 4,368,000,000원의 근저당권은 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보목록 제2018-243호와 해당 호실에 미치는 채권 관계를 확인해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 예상배당 0원과 신호섭 보증금 전액 배당 가정이 법률상 우선순위와 일치하는지 재검토해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득. 2회 유찰 가정의 최저가 112,000,000원만 보지 말고 인수액 20,368,000원을 합친 132,368,000원을 확인해야 합니다. 다른 임차권이 승계된다면 총부담은 증가할 수 있습니다.
- 민간임대주택 의무. 민간임대주택 등록과 임대의무기간, 임대료 증액 제한의 현재 적용 여부 및 경매 매수 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 시세·명도·관리비. 동일 건물 유사 호실의 실거래, 실제 점유 상태, 관리비 체납, 주차타워 이용 여건, 명도 비용을 확인한 후 입찰가를 검토해야 합니다.
- 매각 전 최종 확인. 매각기일 2026.11.03 이전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 사건 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 하락이 곧 안전마진은 아니다”
이 사건은 권리관계를 충분히 확인하기 전에는 입찰을 권하기 어려운 물건입니다. 감정가 175,000,000원과 신건 최저가가 같다는 사실만으로 적정가격을 판단할 수 없고, 최근 실거래 비교 근거도 확인되지 않습니다.
등기된 신호섭의 보증금 130,000,000원은 배당모형상 신건에서 전액 회수되는 것으로 계산되지만, 다수의 보증금 미상 전입자와 과거 근저당권의 상태가 남아 있습니다. 따라서 신건 인수액 0원은 제한된 계산 결과이지, 실제 인수 위험 0원의 보증이 아닙니다.
2회 유찰 가정에서는 최저가가 112,000,000원으로 내려가도 제시된 실질취득액은 132,368,000원입니다. 그마저도 다른 미상 인수권리는 포함하지 않은 결과입니다. 결국 이 물건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮아지는지가 아니라, 어떤 임차권과 담보권이 실제로 남고, 낙찰자가 얼마를 최종 부담하는지를 확정하는 데 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류. 선순위 담보권·신호섭 임차권·다수 전입자의 실제 귀속 관계를 검증하고, 실거래 시세와 실질취득액을 비교한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.
