부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 503호가 경매에 나왔습니다. 건물은 괘법초등학교 북동측 인근에 위치하고, 감정평가서상 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있어, 입찰 대상 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 반드시 대조해야 합니다.
이 사건의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아닙니다. 2018년 설정된 공동담보 근저당권, 2025년 경매개시결정, 다수의 임차·점유 신고, 민간임대주택등기가 함께 확인됩니다. 특히 여러 신고자의 전입일이 경매개시결정보다 빠르지만, 이것만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 점유 호실, 주거용 이용 여부, 임대차계약, 확정일자, 보증금 및 앞선 근저당과의 우선순위를 함께 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 5층 503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 | 근린시설 표시 · 감정평가서상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 5층 503호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 84,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 등록원인일 2018.12.20 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소 이력과 임차인 확인이 핵심
등기상 주요 권리는 2018년 설정된 구덕신용협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 4,368,000,000원이고 공동담보목록 제2018-243호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보에 관한 채권최고액이지, 503호만의 확정 부담액으로 해석할 수 없습니다.
한편 말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.10 임의경매개시결정입니다. 원 근저당권의 실제 말소 여부, 말소 시점, 경매신청 권원 및 채권양도 이후 권리관계를 최신 등기사항전부증명서와 경매기록으로 대조하기 전에는 권리관계가 깨끗하다고 단정할 수 없습니다.
2025.05.01 새김해새마을금고 가압류는 청구금액 763,094,570원으로, 경매개시결정 이후의 권리로 표시되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 가압류의 소멸 여부와 별개로, 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 별도로 승계될 가능성이 있습니다.
민간임대주택 등록의 현재 효력, 경매에 따른 등록·임대차관계의 처리, 503호의 실제 주거용 이용 여부는 개별적으로 확인해야 합니다.
임차인·점유관계 — 실제 신고자 71명, 호실별 귀속 확인 필수
현황조사와 문건접수, 매각물건명세서 관련 조사에 등장하는 실제 임차·점유 신고자는 71명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이 신고자들이 모두 5층 503호의 임차인이라는 사실은 확인되지 않았습니다. 강일스퀘아의 여러 호실과 관련된 신고가 함께 포함되었을 가능성을 배제할 수 없으므로, 호실별 계약·점유관계의 분리가 우선입니다.
전입일을 2025.02.10 경매개시결정과 비교하면 그 이전 신고자가 69명, 이후 신고자가 2명입니다. 그러나 전입일이 경매개시 전이라는 사실만으로 대항력이 성립하는 것은 아닙니다. 특히 2018.10.25 근저당권이 유효한 선순위 권리였는지에 따라 임차인의 권리 우선순위도 달라질 수 있습니다.
특히 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득원가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 이러한 위험을 금액으로 평가할 수 없습니다.
| 신고자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
전입일이 2025.02.10 이전인 신고자는 ‘가능·미상’, 이후인 신고자는 ‘기준일 후’로 구분합니다. 이는 대항력 확정 판정이 아닙니다. 우선변제권은 확정일자와 관련 요건이 확인되지 않아 미상이며, 모든 신고자의 보증금도 미상입니다. ‘배당요구 확인 안 됨’은 배당요구를 하지 않았다는 확정 판단이 아닙니다.
하지만 배당요구 자체가 보증금 전액의 회수를 의미하지 않습니다. 실제 대항력이 인정되는 임차인이 배당을 일부만 받는다면, 법률상 인수 대상인 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
② 가격 분석 — 최저가 8,400만원만으로는 저렴하다고 볼 수 없다
이 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 84,000,000원입니다. 아직 유찰에 따른 가격 인하는 발생하지 않았습니다.
현재 확인되는 자료만으로는 강일스퀘아 503호의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가와 시장가격의 차이, 매수 후 환금성 및 가격 경쟁력을 수치로 평가할 근거가 부족합니다.
| 입찰 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 681,006,570원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 697,504,170원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 710,702,250원 |
위 표의 미배당액은 새김해새마을금고 가압류 청구금액 763,094,570원에 대한 계산상 부족액입니다. 이것이 그대로 매수인 인수금액이라는 뜻은 아닙니다. 가압류 채권의 매각 후 소멸과 임차보증금의 승계 가능성은 서로 다른 문제입니다.
실질취득원가 = 낙찰가 + 실제 인수하는 미배당 보증금입니다. 보증금 규모와 503호 귀속 여부를 확인하기 전에는 유찰 후 가격도 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 82,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 84,000,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제·실제 임차보증금 채권을 반영하지 않은 가정입니다. 신청채권자인 구덕신용협동조합의 청구금액 3,713,000,000원에 대한 예상배당은 0원으로 계산되어 있으므로, 근저당권 및 채권양도 관계와 함께 반드시 재검증해야 합니다.
배당 계산상 매수인 인수액 0원은 임차인 권리까지 소멸한다는 증거가 아닙니다. 따라서 본건의 매수인 실제 인수액은 미확정으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 위치합니다. 감정평가상 교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 승강기·공동현관문·주차타워·도시가스 난방·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지면적 296.1㎡, 소로각지입니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡이며, 지형은 대체로 평탄한 정방형입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 용도. 경매상 근린시설로 분류된 반면 감정평가에서는 업무시설인 오피스텔 이용으로 기재됩니다. 503호의 건축물대장상 정확한 용도와 주거 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 주변 편의시설은 긍정적이지만, 실제 시장 매매사례가 확인되지 않아 적정 매각가격과 처분 가능 기간을 판단하기 어렵습니다. 오피스텔 및 근린시설의 실제 이용상태와 임대차관계도 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 503호 임차인 특정. 신고자 71명의 계약·점유 호실을 개별 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차인을 503호의 인수 대상으로 합산해서도 안 되고, 503호에 해당하는 임차인을 빠뜨려서도 안 됩니다.
- 대항력 및 우선변제권. 전입일만이 아니라 실제 점유, 주거용 이용, 계약 내용, 확정일자, 배당요구 및 선순위 권리를 함께 확인해야 합니다.
- 보증금 인수액. 보증금 규모, 배당 가능액, 미배당액 및 매수인 승계 여부를 파악한 뒤 낙찰가에 더하여 실질취득원가를 계산해야 합니다.
- 근저당권 원본 대조. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권, 2018.12.28 채무자 변경, 2025.07.09 권리이전의 현재 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 공동담보목록 제2018-243호와 본 경매의 목적물·다른 담보물 및 실제 피담보채권 범위를 대조해야 합니다.
- 배당표 검증. 신청채권자 청구금액 3,713,000,000원과 예상배당 0원의 관계, 새김해새마을금고 배당순위 및 임차인 배당 누락 여부를 재검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 효력과 관련 임대차계약, 임대사업자 의무 및 경매에 따른 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 공부상 용도. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태의 차이를 건축물대장, 등기부, 현장 이용상태를 통해 대조해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비, 공용부분 부담, 실제 점유자 및 인도명령·명도 가능성을 사전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물과 인근 유사 용도의 최근 매매사례 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다. 감정가 또는 유찰 후 최저가가 적정가격이라는 보장은 없습니다.
- 최신 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 관련 기록과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수금액”
부산 강일스퀘아 503호는 감정가 84,000,000원의 신건입니다. 주변 교통여건은 양호하지만, 현재 가장 중요한 판단 요소는 위치나 감정가가 아닙니다.
실제 임차·점유 신고자 71명의 호실별 귀속과 보증금이 불확실하고, 2018년 공동담보 근저당권의 말소·이전 관계에도 확인해야 할 사항이 남아 있습니다. 예상배당에서 매수인 인수액을 0원으로 계산했다고 해서 실질적인 승계 부담까지 0원이라고 볼 수는 없습니다.
특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 매각대금보다 많다면, 유찰로 최저가가 하락해도 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득원가가 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 반면 신고자 대부분이 다른 호실과 관련된 것으로 확인된다면 실제 위험 수준은 달라질 수 있습니다. 현재로서는 두 가능성을 구분할 자료가 충분하지 않습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 정밀 확인입니다. 이 물건의 투자 판단은 최저가 8,400만원이 아니라, 503호에 실제 귀속되는 권리와 보증금을 확인하고 실질취득원가를 확정한 다음에 해야 합니다. 현재의 권리 불확실성과 시세 검증 부족을 반영하면 보수적인 평가가 타당합니다.
