부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 4층 402호입니다. 경매 사건의 용도 분류는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 최초 감정가와 최저매각가는 모두 100,000,000원, 유찰 없는 신건입니다. 신청채권자는 구덕신용협동조합이고, 청구금액은 3,713,000,000원으로 기재되어 있습니다.
하지만 이 사건의 권리구조는 평범한 오피스텔 경매와 다릅니다. 임차인 명의로 71명이 확인되고, 이 중 보증금과 확정일자가 구체적으로 확인되는 사람은 나용안 1명입니다. 나머지 70명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 더구나 이 명의들이 모두 실제로 402호에 속하는지, 건물 내 다른 호실의 임차관계가 포함되어 있는지도 구분해야 합니다. 따라서 71명을 전부 402호의 독립 임차인으로 확정해서도 안 되고, 반대로 보증금이 확인되지 않는다고 인수 위험을 0원으로 처리해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층 402호 도로명주소: 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건 용도 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 · 4층 402호 |
| 소유자 | 김문옥 (2018.12.28 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,713,000,000원 |
| 현재 표시된 말소기준 | 2025.02.10 임의경매개시결정 · 선행 근저당 관계 확인 필요 |
| 임차인 명의 | 71명 · 보증금 확인 1명 · 보증금 미상 70명 · 보증기관 승계 0명 |
| 임차권등기 | 나용안 · 보증금 20,000,000원 · 월 차임 490,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 봐야 한다
2025.05.01 새김해새마을금고 가압류는 청구금액 763,094,570원으로, 현재 표시된 경매개시결정 이후에 접수되었습니다. 나용안의 주택임차권등기도 2025.03.25 접수되어 등기상 매각 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 임차권등기의 소멸 표시와 기존 임대차에서 발생할 수 있는 보증금 반환채무의 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
2022.12.08에는 민간임대주택등기가 접수되었습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대할 의무와 임대료 증액기준 준수사항이 기재되어 있습니다. 감정상 업무시설(오피스텔)이라는 이용상태와 실제 주거 임대차 및 민간임대주택등기 사이의 관계도 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 71명의 명의와 보증금 위험
보증기관 대위신고나 승계신고로 분류된 명의는 없습니다. 따라서 현재 확인되는 임차인 명의는 71명이고, 보증기관 명의를 보증금에 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 이 명의들이 강일스퀘아 402호에 각각 어떤 관계를 갖는지는 확인되지 않았습니다. 실제 402호의 임차계약 당사자 및 점유자를 특정하는 과정이 우선입니다.
등기된 임차권 — 나용안
| 임차권자 | 나용안 |
|---|---|
| 임차 범위 | 주택 전부 · 강일스퀘아 402호 |
| 임대차계약일 | 2024.06.24 |
| 전입 / 점유개시 | 2024.06.24 |
| 확정일자 | 2024.06.24 |
| 보증금 / 월 차임 | 20,000,000원 / 490,000원 |
| 임차권등기 | 2025.03.25 · 을구 2번 |
| 배당요구 | 2025.03.25 |
| 우선변제 | 요건 기재 확정일자 및 배당요구 확인 · 실제 배당순위 검증 필요 |
| 대항력 | 가능·미상 2018년 선행 근저당 효력 확인 필요 |
| 승계 | 없음 보증기관 대위·승계신고 아님 |
| 예상배당 | 20,000,000원 · 현재 배당모형상 전액 배당 |
나용안은 계약·전입·점유개시·확정일자가 모두 2024.06.24로 기재되어 있고, 2025.03.25 임차권등기 및 배당요구를 확인할 수 있는 임차인입니다. 예상배당표에서는 보증금 20,000,000원 전액 배당으로 산정되어 이 임차인에 관한 미배당 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 이는 현재 배당 가정이 유지되고 실제로 전액 배당되는 경우의 결과입니다. 선순위 근저당권의 효력이나 다른 임차인의 우선변제 순서가 달라지면 배당도 변동할 수 있습니다. 특히 나용안의 보증금 전액 배당 가정은 다른 70명의 미상 보증금에 관한 면책이나 인수 위험 해소를 뜻하지 않습니다.
임차인별 대항력·우선변제·승계 현황
전입일과 배당요구 접수 내역을 기준으로 구분했습니다. 대항력은 확정적인 법률판단이 아니라 추가 확인을 전제로 한 위험 분류입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 가격 판단 — 최저가 1억만으로는 저렴하다고 볼 수 없다
이 사건의 감정가는 100,000,000원이고, 현재 최저매각가 역시 100,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다. 그러나 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 100,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 100,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 80,000,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 64,000,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 실질취득액 | 산정 불가 | 낙찰대금 외 실제 인수보증금 확인 필요 |
낙찰자가 부담할 실질취득액은 단순 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 실제 인수해야 하는 보증금을 합한 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 예를 들어 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰가 하락에 따라 미배당 인수액이 증가하는 구조라면, 실질취득액은 임차보증금 수준에 사실상 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지더라도 전체 취득부담이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 나용안 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 새김해새마을금고 가압류 | 763,094,570원 | 77,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 예상 배당 합계 | — | 100,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%인 2,200,000원으로 추정되었습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
이 배당 가정에서는 나용안의 보증금 20,000,000원이 전액 배당되고, 새김해새마을금고 가압류 청구금액 763,094,570원 중 77,800,000원이 배당됩니다. 해당 가압류 채권의 미배당액은 685,294,570원입니다.
한편 경매 신청채권자인 구덕신용협동조합의 청구금액은 3,713,000,000원인데, 회차별 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 2018년 구덕신용협동조합 근저당권 및 이후 권리이전 기록과 함께 보아야 하는 부분으로, 이 예상배당표를 확정된 법원 배당순위로 받아들이기는 어렵습니다.
유찰 시나리오별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 100,000,000원 | 77,800,000원 | 685,294,570원 |
| 1회 유찰 (80%) | 80,000,000원 | 58,160,000원 | 704,934,570원 |
| 2회 유찰 (64%) | 64,000,000원 | 42,448,000원 | 720,646,570원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 소재합니다. 감정평가상 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 15층 건물이며 위생·급배수시설, 화재탐지·경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로 및 토지. 북서측 약 8m 내외, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다. 필지 면적은 296.1㎡, 지형은 대체로 평탄한 정방형이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역 및 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등 규제가 기재되어 있습니다. 해당 필지 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 공부 및 이용상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 업무시설인 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 역세권 교통 접근성은 긍정적인 요소이나, 실제 거래가격과 거래량에 근거한 환금성 판단은 어렵습니다. 특히 다수 임차관계의 호실 귀속과 명도 가능성이 확인되기 전에는 매각 또는 재임대에 소요될 부담도 산정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 402호 실제 임차인 특정. 임차인 명의 71명 중 누가 실제 402호의 계약 당사자 및 점유자인지 현황조사·전입세대 확인·임대차계약서·매각물건명세서를 대조해야 합니다. 다른 호실 임차관계가 포함되어 있는지 확인하는 것이 우선입니다.
- 2018년 근저당권의 현재 효력. 구덕신용협동조합의 2018.10.25 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시된 경위와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기를 확인해야 합니다. 말소기준이 달라지면 임차인의 대항력과 배당순위도 달라질 수 있습니다.
- 임차인별 보증금 및 확정일자. 나용안 외 70명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 각 계약의 실제 존재, 점유, 대항요건, 우선변제요건, 보증금 반환 여부를 확인한 후 인수 가능 금액을 계산해야 합니다.
- 배당요구 명세 확인. 배당요구가 확인된 16명의 청구 보증금과 배당순위, 배당요구가 확인되지 않은 사람들의 권리상태를 구분해야 합니다. 배당요구 자체가 대항력의 인정이나 전액 배당을 보장하지는 않습니다.
- 나용안 임차권등기의 처리. 보증금 20,000,000원 전액 배당 가능 여부와 실제 매각 후 임차권등기의 말소 및 미배당 보증금 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 배당표 대조. 신청채권자의 청구금액은 3,713,000,000원인데, 예상 시나리오의 신청채권자 배당은 0원으로 나타납니다. 근저당권 이전, 공동담보, 배당순위 및 채권 귀속관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간·임대료 증액제한 등 등기된 사항이 실제 매각 및 취득 후 이용에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액과 시세 검증. 실제 인수보증금 산정이 끝나기 전에는 최저가만을 기준으로 투자 수익성이나 시세 대비 할인율을 판단하지 않아야 합니다. 최근 거래사례, 개별 호실의 면적·층·상태, 임대수익 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 명도와 관리비. 현재 402호의 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 체납 여부를 확인해야 합니다. 점유관계가 불명확하면 예상보다 명도에 많은 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 최종 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙과 법원 배당 관련 문서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1억보다 실질취득액이 먼저다”
이 사건은 유찰 없는 신건이며 최저매각가는 100,000,000원입니다. 역세권 접근성과 오피스텔 이용상태는 살펴볼 만한 요소지만, 가격보다 권리관계의 불확실성이 압도적으로 큰 사건입니다.
임차인 명의 71명, 보증금 미상 70명, 2018년 근저당권의 말소 표시와 이후 권리이전 기록, 그리고 신청채권자 청구액과 예상배당표의 차이가 함께 존재합니다. 나용안 보증금 20,000,000원의 전액 배당 가정만으로 이 위험을 해소할 수 없습니다.
현재 결론은 입찰 보류입니다. 402호 실제 임차인을 특정하고, 말소기준 및 배당순위를 확정하고, 매수인이 인수할 보증금의 유무와 금액을 확인하기 전까지 이 물건을 시세보다 저렴하거나 권리상 안전한 경매로 평가하기 어렵습니다. 유찰되더라도 인수 위험이 해결되지 않으면 낮은 최저가는 가격 메리트가 아닙니다.
