부산지방법원 2025타경100991. 부산 사상구 괘법동 강일스퀘아 6층 603호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 등기상 소유자는 김문옥이고, 경매 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 신청채권 청구액은 3,713,000,000원으로 표시되어 있습니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가의 이용상태에는 업무시설인 오피스텔로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 조건으로 평가해서는 안 됩니다.
이 물건의 가장 큰 문제는 실제 점유관계가 아직 명확하지 않다는 점입니다. 점유 관련 명부에는 서로 다른 이름의 71명이 나타나며, 이 중 16명에게는 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 다만 각 인원이 정확히 어느 호실을 점유하는지 확인되지 않았으므로 71명 모두가 603호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 반대로 특정 인원이 603호에 대한 보증금반환채권을 가지고 있는지도 현재 상태에서 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 6층 603호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 15층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전등기 · 단독소유 |
| 감정가 | 84,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,000,000원 (감정가 100% · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,713,000,000원 |
| 등기상 주요 담보권 | 2018.10.25 근저당권 설정 · 채권최고액 4,368,000,000원 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 감정상 건축물 위반 여부 | 위반사항 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증해야 한다
경매개시결정일은 2025.02.10입니다. 정리된 권리관계에서는 해당 경매개시결정을 말소기준으로 표시하고, 이후 등기된 새김해새마을금고의 가압류를 매각으로 소멸하는 권리로 분류합니다. 하지만 실제 권리순위를 분석할 때에는 그 이전에 설정된 2018.10.25 근저당권의 존재와 말소 경위를 반드시 살펴봐야 합니다.
최초 근저당권자는 구덕신용협동조합이며 채권최고액은 4,368,000,000원입니다. 채무자는 최초 강일종합건설주식회사였으나 2018.12.28 계약인수에 따라 김문옥으로 변경되었습니다. 이후 2025.06.25 확정채권양도를 원인으로 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사에 대한 근저당권 이전 내용도 나타납니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 2018.10.25 근저당 | 구덕신용협동조합 | 4,368,000,000원 | 말소 여부 재확인 |
| 2025.02.10 경매개시 | 구덕신용협동조합 | 청구 3,713,000,000원 | 매각 시 소멸 |
| 2025.05.01 가압류 | 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 매각 시 소멸 |
| 2025.07.09 근저당권 이전 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 | 종전 근저당 관련 | 권리연속성 확인 |
한 가지 더 주의할 점은 공동담보목록 제2018-243호입니다. 근저당권 채권최고액과 신청채권 청구액이 이 호실의 최저가보다 훨씬 크다는 이유만으로 해당 금액 전부를 603호의 독립적인 채무로 볼 수는 없습니다. 공동담보 범위와 채권배당의 대상 물건을 구분해 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 가능성은 있지만 금액은 미상
배당요구 사실이 확인되는 인원은 16명입니다. 다만 배당요구를 했다고 해서 우선변제권이 인정되거나 보증금 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 확정일자 및 보증금 규모가 확인되지 않았고, 각 임차인의 법적 순위와 실제 배당액도 산정할 수 없습니다.
특히 감정평가는 강일스퀘아 내 다수 호실을 함께 다루고 있습니다. 아래 인원들은 모두 개별 점유 호실이 특정되지 않은 상태이므로, 이 명부를 곧바로 603호의 실제 임차인 71명으로 확정하거나 각자의 보증금을 모두 603호에 합산해서는 안 됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 매수인 승계 |
|---|
전입일과 배당요구 접수일 기준으로 정리했습니다. '가능·미상'은 대항력이 인정되었다는 뜻이 아닙니다. 모든 인원의 보증금·확정일자 및 603호 귀속 여부는 추가 확인이 필요합니다. 경매개시 후 전입한 2명도 정확한 점유관계와 별도 권리의 존재를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정 · 잠정 계산)
현재 계산된 배당 시나리오에서는 매각대금에서 집행비용을 제외하고, 새김해새마을금고 가압류에 배당하는 형태로 표시됩니다. 다만 이 계산은 근저당권의 실제 순위와 임차인 배당권리가 확정된 법원 배당표가 아닙니다. 특히 신청채권자 및 근저당권 양수인의 권리관계가 배당 계산에 충분히 반영되었는지 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,912,000원 |
| 1. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 82,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 현재 산정된 잠정 배당분배입니다. 신청채권액 3,713,000,000원과 2018년 설정된 근저당권의 권리관계, 임차인 우선변제금, 당해세 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 681,006,570원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 697,504,170원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 710,702,250원 |
위 시나리오의 미배당은 새김해새마을금고 가압류 청구액 중 배당받지 못하는 금액을 의미합니다. 미배당 채권이 발생한다는 사실과 매수인이 해당 채권을 인수한다는 것은 별개입니다. 가압류 채권의 미배당액을 그대로 매수인 부담으로 계산해서는 안 됩니다.
④ 시세·가격 판단 — 최저가가 낮아 보여도 할인 여부는 미확정
현재 확인된 감정가는 84,000,000원이고, 신건 최저매각가 역시 84,000,000원입니다. 그러나 이와 비교할 수 있는 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확정할 수 없어 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
이 물건은 단순히 감정가와 낙찰가 차이만 비교할 상황도 아닙니다. 개별 임차인의 미반환 보증금이 매수인에게 승계되는 경우, 경제적 취득원가는 낙찰가를 초과할 수 있습니다. 그때 비교해야 할 가격은 최저매각가가 아니라 인수 보증금을 포함한 실질취득비용입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물로, 승강기, 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 공동현관문설비, 주차타워설비 및 도시가스 난방시설 등이 있습니다.
- 도로 여건. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 정방형이며 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지와 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 2,721,000원/㎡이고 토지면적은 296.1㎡입니다. 이는 대상 건물의 토지 현황으로, 603호의 독립적인 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물의 대상 호실들은 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용되는 것으로 나타납니다. 사건상 근린시설 분류와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 교통 접근성은 장점이지만, 오피스텔의 매매가격은 개별 호실의 면적·상태·임대수익·공실 여부 등에 영향을 받습니다. 현재 603호의 실제 점유관계와 임대차 부담이 불분명하므로 신속한 재매각 가능성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원본 확인. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기 관계를 확인해야 합니다. 이 문제가 정리되기 전에는 말소기준권리와 임차인 선후순위를 확정할 수 없습니다.
- 603호 실제 점유자 특정. 점유 관련 명부의 71명 중 누구의 임대차가 603호에 해당하는지 매각물건명세서, 현황조사서, 주민등록·전입 관련 기록 및 임대차계약 관계를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 603호에 해당하는 임차인의 보증금, 계약기간, 확정일자, 실제 인도 및 점유 상태를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력과 우선변제권을 확정하지 않아야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 사실이 확인된 16명 가운데 603호 관련 임차인이 있는지, 해당 임차인이 법정 요건을 충족하고 배당받을 수 있는 금액이 얼마인지 따져봐야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 낙찰가에 법적으로 인수되는 미반환 보증금과 별도 취득·명도 비용을 반영해 총취득원가를 계산해야 합니다. 현재의 예상 인수 0원만을 근거로 입찰해서는 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2018-243호에 포함된 물건과 담보권자 및 신청채권자의 실제 채권·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 매각 후 적용될 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물과 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가격, 최근 12개월 거래 수준, 최신 거래 및 하락 여부를 조사한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자의 인도 가능성, 임대차 종료 여부, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 전 최종 원본 대조. 매각기일 2026.11.03 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 문건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “8,400만원에 낙찰받는 것”과 “8,400만원에 취득하는 것”은 다릅니다
강일스퀘아 603호는 감정가와 최저가가 모두 84,000,000원인 신건입니다. 역세권 접근성과 상업지역 입지라는 물리적 장점은 있지만, 지금 가장 먼저 해결할 문제는 가격이 아니라 권리의 확정입니다.
점유 관련 명부에는 71명이 나타나고 16명의 배당요구 사실이 확인되지만, 이들이 603호에 어떤 법적 권리를 가지고 있는지 확정되지 않았습니다. 또한 2018년 설정 근저당권과 2025년 이전등기 사이의 말소·권리연속성 문제도 해소해야 합니다. 배당 계산상의 인수액 0원을 근거로 매수인이 아무런 보증금 부담 없이 취득한다고 판단할 수 없습니다.
최근 비교 실거래도 확정되지 않아 시세 대비 저렴한 물건이라는 가격 가점을 부여할 근거가 없습니다. 설령 유찰되어 최저가격이 내려가더라도, 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 인수되는 구조라면 실제 취득원가는 생각만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
따라서 이 사건은 현재 단계에서 적극적인 입찰보다 권리관계 확인이 우선인 D등급 고위험 물건으로 판단합니다. 핵심은 603호의 실제 임차인을 특정하고, 근저당권의 정확한 말소·순위를 확인한 후, 인수 가능 보증금을 포함한 실질취득비용을 다시 계산하는 것입니다. 최저가 84,000,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하는 것은 위험합니다.
