부산지방법원 2025타경100991. 부산광역시 사상구 괘법동 강일스퀘아 4층 404호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가 요항에서는 해당 건물의 이용상태를 업무시설인 오피스텔로 설명하고 있습니다. 등기부에는 민간임대주택등기와 주택임차권등기도 존재합니다. 따라서 단순한 근린시설이나 일반 아파트로 취급하지 않고 공부상 용도, 실제 사용상태, 주거 임대차관계를 함께 살펴야 하는 물건입니다.
소유자는 김문옥이며, 등기부에는 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,368,000,000원인 근저당권 설정 이력이 있습니다. 이 근저당권은 말소된 것으로 표시되는 한편, 후속 근저당권 이전등기도 나타납니다. 경매는 구덕신용협동조합의 신청으로 개시되었고 청구금액은 3,713,000,000원입니다. 다만 이 금액들은 개별 404호만의 확정적인 부담액으로 단순 환산해서는 안 됩니다. 기존 근저당에 공동담보목록이 연결되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경100991 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 552-35 강일스퀘아 4층 404호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로86번길 38 |
| 물건 용도 | 근린시설 표기 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 15층 |
| 소유자 | 김문옥 · 2018.12.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,713,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.21 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 임차권을 함께 봐야 한다
권리 판정상 말소기준으로 표시된 것은 2025.02.10 임의경매개시결정입니다. 이후 접수된 새김해새마을금고의 가압류 763,094,570원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반면 최호철의 주택임차권등기는 2024.12.30 접수된 권리로, 표시된 말소기준일보다 앞서 있습니다.
② 임차인 분석 — 7,000만원 임차권과 다수의 전입 명의
확인되는 핵심 임차인은 최호철입니다. 2023.09.04 임대차계약을 체결했고, 2023.09.06 확정일자를 받았으며, 2023.09.21 주민등록, 2023.09.22 점유를 개시한 것으로 등기되어 있습니다. 임차 범위는 주택 전부, 보증금은 70,000,000원, 월 차임은 100,000원입니다. 2024.12.30 주택임차권등기가 접수되어 있으며 우선변제권 행사 대상으로 분류됩니다.
| 임차인 | 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최호철 주택 전부 · 임차권등기 |
2023.09.21 | 70,000,000원 | 有 · 등기 확인 | 有 | 2024.12.30 | 해당 없음 |
최호철의 확정일자는 2023.09.06입니다. 대항력과 우선변제권은 확인되는 것으로 분류되어 있지만, 실제 최종 배당순위와 인수 여부는 2018년 근저당권의 법적 효력 및 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
전입·점유 관련 명의별 확인표
최호철 외에 현황조사에서 확인되는 인적 기록을 정리했습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 명의는 인수 가능성을 열어두되, 실제 임차인의 수나 보증금 총액으로 확정하지 않습니다. 표의 대항력 표시는 2025.02.10 경매개시결정일을 기준으로 한 잠정 분류이며, 2018년 근저당권의 우선순위 검증에 따라 재판정해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
전입 명의 표의 ‘가능·미상’은 권리 인정 또는 매수인 인수 확정을 뜻하지 않습니다. 배당요구 기록이 있더라도 실제 보증금, 확정일자, 점유 요건과 배당순위의 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계신고로 확인된 명의는 없으며 보증금 중복 합산도 하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,858,000원 |
| 1. 임차인 최호철 · 우선변제 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 새김해새마을금고 | 763,094,570원 | 9,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 기준 매각대금 81,000,000원에서 집행비용 1,858,000원과 최호철의 보증금 70,000,000원을 배당하면, 새김해새마을금고에 9,142,000원이 배당되는 구조입니다. 해당 가압류 채권의 미배당액은 753,952,570원으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
회차별 매각금액과 임차보증금 인수 시나리오
| 회차 | 매각금액 | 추정 인수 | 가압류 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 81,000,000원 | 0원 | 753,952,570원 |
| 1회 유찰 (80%) | 64,800,000원 | 6,766,400원 | 763,094,570원 |
| 2회 유찰 (64%) | 51,840,000원 | 19,493,120원 | 763,094,570원 |
핵심은 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 같은 비율로 내려가지 않는다는 점입니다. 최호철의 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 매수인에게 인수된다는 전제에서는, 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 증가하게 됩니다.
예를 들어 1회 유찰 시 낙찰가 64,800,000원에 추정 인수액 6,766,400원이 더해지고, 2회 유찰 시에는 낙찰가 51,840,000원에 추정 인수액 19,493,120원이 더해집니다. 결국 실질취득금액은 최호철 보증금 70,000,000원 수준에 집행비용 등이 반영되는 구조로 수렴합니다.
④ 가격 검토 — 실거래 검증 전에는 싸다고 판단할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 81,000,000원입니다. 하지만 이 가격이 주변 오피스텔의 최근 거래가격보다 낮은지, 동일 건물의 유사 호실 거래와 비교해 경쟁력이 있는지는 확인되지 않습니다.
특히 이 물건은 권리 인수액이 달라질 수 있는 구조이므로, 단순히 감정가 대비 최저가 비율이 낮아지는 것만으로 가격 매력이 커졌다고 평가하기 어렵습니다. 비교해야 할 대상은 실제 낙찰가가 아니라 인수 보증금과 부대비용을 포함한 총취득비용입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동의 괘법초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 학교 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과 지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역이 인근에 있어 감정평가상 제반 교통상황이 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 주차타워 및 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m, 북동측 약 7m의 포장도로에 접합니다. 토지 형상은 대체로 정방형이며 평탄한 상업용 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태, 주거 임대차의 관계는 실제 건축물대장 및 임대차 현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 상업지역 입지는 긍정적 요소이나, 개별 오피스텔의 임대수익과 거래가격은 확인되지 않았습니다. 다수의 점유 명의 및 임차권 문제가 정리되지 않으면 재매각이나 실사용에도 제약이 생길 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2018.10.25 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 효력, 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기, 공동담보목록과 현재의 유효한 권리관계를 확인하세요.
- 최호철 임차권. 보증금 70,000,000원, 확정일자 2023.09.06, 주민등록 2023.09.21, 점유개시 2023.09.22, 임차권등기와 배당요구 내용을 대조하고 매각 후 미배당 보증금 인수 여부를 확인하세요.
- 전입 명의별 실제 점유 확인. 현황조사에 기재된 명의들이 실제 404호의 임차인인지, 다른 호실의 임차인이나 동일 세대 구성원인지부터 확인해야 합니다. 보증금·계약서·확정일자·전입·점유를 명의별로 확인하세요.
- 배당요구 적법성. 문아영, 안서현, 나용안, 백예란 등 배당요구 기록이 있는 명의는 실제 배당요구의 대상 호실, 신청 내용과 배당요구종기를 확인하세요. 배당요구 기록만으로 우선변제권을 확정하지 마세요.
- 회차별 실질취득비용. 1회 유찰 64,800,000원, 2회 유찰 51,840,000원에 응찰하더라도 각각 6,766,400원과 19,493,120원의 추정 인수액을 고려해야 합니다. 기타 점유 명의의 잠재적 인수액은 별도로 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표기, 업무시설(오피스텔) 이용상태, 민간임대주택등기 및 주택임차권등기가 병존하므로 건축물대장상 해당 호실의 용도와 적법한 주거 사용 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록 상태, 의무임대기간, 임대료 증액기준과 경매 후 등록·의무 승계 및 정리 문제를 확인하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 조사하세요.
- 시세와 수익성. 동일 건물과 유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대보증금, 월세, 공실 가능성 및 관리비를 확인해 실질취득비용과 비교하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 공동담보목록 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 실제로 떠안을 금액”
부산 강일스퀘아 404호는 감정가 81,000,000원인 신건입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 시작 가격이 아니라 실제 취득에 필요한 전체 금액입니다.
등기된 최호철의 임차보증금은 70,000,000원입니다. 신건 예상배당에서는 전액 회수되는 것으로 계산되지만, 유찰이 진행되면 미배당 보증금 인수액이 발생하는 구조입니다. 최저매각가가 하락한다고 그만큼 매수인의 실질취득비용이 줄어드는 것은 아닙니다.
더 중요한 것은 다수 전입 명의의 실제 임차관계와 선순위 근저당권의 유효 상태가 확정되지 않았다는 사실입니다. 이 문제가 해소되지 않은 상태에서는 총인수액도, 명도 난이도도, 적정 입찰가격도 확정할 수 없습니다. 실거래 가격을 통한 시세 검증도 필요합니다.
종합 판단: D등급 · 권리관계 확인 전 입찰 보류. 입지와 교통은 긍정적인 요소이지만, 권리 우선순위와 보증금 인수 범위가 정리되지 않은 물건에 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 임차인, 확정 배당순위, 매수인 인수금액을 어디까지 확인할 수 있느냐입니다.
